不动产统一登记存量数据整理方法实践

崔向丽

摘 要：不动产统一登记工作的主要内容就是整理存量数据，其整理质量直接影响到项目顺利实施。有鉴于此，本文分析不动产统一登记数据整理的重要性，阐述做好存量数据整理的措施与方法，提高不动产统一登记质量。

关键词：不动产;统一登记;存量数据整理

我国政府推动智能转变的主要改革任务就是不动产统一登记制度的建立与实施，收到社会各界的广泛关注。不动产统一登记的基础就是数据资源，数据整合的质量与效率直接影响到不动产统一登记政策的顺利实施。本文选择以房产为切入点，探讨相关测绘数据计算与整理的方法。

一、房产测绘分析

房产测绘受到政策性影响较大，实际测绘中要关注政策变化。随着相关法律规定的不断颁布，房产测绘基础服务的重要性不断明确。另一方面，随着人们生活水平以及知识水平的提高，对房产测绘的要求也在不断升高。房产测绘会受到诸多因素的影响，整个测绘流程较为复杂，根据具体内容划分成内业、外业、审核等环节，其中内业政策性最强。

做好房屋建筑面积测算工作的关键内容在两个方面：第一，做好共有建筑面积的认定工作;第二，科学合理的确定分摊原则。随着相关政策规定的出台，核心筒、楼梯、电梯的分摊成为人们关注的焦点内容。每栋建筑楼房的共有设施都主要体现在核心筒、楼梯和电梯等三个方面。因此在实际管理和使用中应该做好规定，从而提前做好住户电梯、楼梯以及核心筒的分摊处理，避免产权纠纷。

二、房产飘窗面积计算

1.计算飘窗面积的基本依据

房产测绘，通过测绘方式获取房产的相关数据信息，并以此为基础做好相关工作，包括开发、管理、产权登记等内容。为进一步推动我国房屋面积测绘工作的顺利性，我国相继颁发了《房产测量规范》等标准。该文件也成为房屋面积测绘工作的重要依据。随着时代的发展，规范中的内容随着时代的发展，其中的内容与目前的测绘方式也存在一定的不足，主要体现为：原则性较高、可操作性薄弱的缺点。此外，不能全面理解测绘规范内容，或是对部分内容理解出现偏差，直接影响到房产测绘工作的顺利推进。可以说，房产测绘数据的真实与否，直接影响到测绘工作的准确性与公正性，也是管理的主要内容。

（1） 嵌入到墙体内侧的飘窗。处于房屋建筑墙体内侧的飘窗，飘窗面积计算前应该先确定其是否满足设计标准。通常情况下，墙体内侧的飘窗可以分成两类情况：①窗台结构与楼面的地板相同，窗台一般利用砖类物质堆砌而成，基于构造角度分析这种窗台不承重;而飘窗属于房屋主体结构的一部分，计算时根据房屋测绘的实际情况进行;②窗台结構与楼面的地板不同，这时基于内地板利用混凝土浇筑而成的，窗户底端并未与房屋内部联通，这就可以直接判断其为飘窗，要依据飘窗面积测绘的具体标准进行计算，保证结果的真实性与有效性。

（2）对于凸出外侧飘窗的计算。对于凸出外侧飘窗面积的计算，如果飘窗底端与地板之间的高度差大于30公分，但主墙体的外侧部分的超过标准规定的60公分以内。对于这种形式的飘窗，由于没有专门的界定标准，需要进行重新的界定后进行计算。这种飘窗在设计本身上明显违背了飘窗定义的设计范围，一旦飘窗窗台的设计太宽，将会导致楼间距降低，容易存在一定的不稳定因素，针对这种情况，我国在房地产建筑开发过程中已经进行过明令禁止。因此对飘窗面积进行实际测算过程中需要抹去多余标准的部分。

2.房产测绘中核心筒、电梯、楼梯分摊问题及解决

某商业住宅楼包括一层商业建筑和10层的住宅区域，住宅的户型相同。一层门厅、楼梯间、电梯井全部为住宅服务，同时在一层的商业建筑上设有专门的临街进出口。

（1）方案一。可以将整个建筑房屋分为一层商业区和2-11层住宅区，由于住宅区的功能区相同，因此可以在住宅功能的区域设置成一个分摊区。按照谁使用谁分摊的原则进行计算，发现一层的门厅、楼梯间、电梯井以及管道全部由住宅功能区进行分摊，半墙也作为全楼分摊。

（2）方案二。同样将一层和2-11层分为商业功能区和住宅功能区。住宅功能区同样设立成一个分摊区域。其中将一层商业功能区分成两个部分：第一个是垂直穿越一层和2层之间的楼梯间、电梯井、管道井，另一部分是剩下的另一部分。1层的门厅由住宅区进行分摊计算，半墙同样参与全楼分摊。

（3）两种测绘原则的对比分析。通过对计算数据的进一步对比发现，两种计算方式会存在比较明显的差异。由于建筑本身结构简单，共有的面积相对较少，1层的商业功能区域没有独立分摊的共用设施，不会对商业功能区造成影响。但对只有1层存在穿越功能区的楼梯间、电梯井、和管道井对住宅的产权面积的影响却非常明显。方案一中住宅分户建筑面积平均每户比方案二中要大将近多1个多㎡。因此可以初步发现，采用第一种测绘原则进行计算，对于相对复杂的建筑而言，计算结果与方案二的差异将会更加明显。

三、结语

总而言之，本文分析不动产统一登记中房产测绘要点，旨在提高房产测绘质量与效率，以供借鉴。