试论房地产开发企业财务风险控制实现途径

李亚新

摘要：对我国房地产行业而言，虽然有着良好的收益，但由于其自身所包含的负债率高，需要大量的投资和融资，以及有着较长的生产周期等特点，也承担着更大的财务风险。对房地产企业来说，导致其产生财务风险的风险源有很多，主要包括，房地产产业结构落后，对政策的敏感度不确定，资金的回收风险较大，融资的方式较为单调，资金链不完整等。针对这些问题，要想对房地产行业的财务风险加以控制，方法如下：尽量增加融资途径，提高投资的专业化，改进企业的资产结构，提高企业对风险的抵抗力，加强企业的预算管理，加强项目的论证等。只有这样，我国房地产行业才能稳步持续发展。

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

一、我国房地产企业的财务风险

财务风险是包含有企業可能丧失偿债能力的风险和股东收益的可变性。随债务、租赁和优先股筹资在企业资本结构中所占比重的提高，企业支出的固定费用将会增加，结果使企业丧失现金偿付能力的可能性也增大了。企业财务风险的另一方面涉及股东可能得到的收益的相对离差。总之，企业的财务风险包含了股东未来收益的可变性和企业丧失偿债能力的可能性。这两方面都同企业的经营风险，即预期营业收益离差直接相关。对我国的房地产行业来说，其财务风险产生的原因具体包括以下几点。

（一）政策把控难度大，投资决策失误

对于房地产企业来说，所谓投资风险，就是在投资发生的实际利益低于预期的利益，可能让企业的经济利益受损的几率。其产生的原因可以概括为由于投资比例分配不均而引起的投资风险或由于国家财政政策带来的财务风险两个方面。这就要求投资者，对风险有着清晰的认知和敏锐的嗅觉，以及准确的判断，才能有效的控制投资风险。

最近一段时间，在中国，房地产企业的投资力度不断增大。但企业在经济利益的驱使下，将投资主要放在获利更大的商业住宅和高档型的别墅、公寓上，对真正需求量较大的其他一般性商业房和经济适用房的投资比例却显著降低，这样就导致了一般用房由于数量有限而价格暴涨，普通居民无法承受它的价格，让房子闲置，企业的资金无法收回，资金周转出现问题，最终让房地产企业面临严重的财务危机。

至于国家政策对房地产行业的影响方式，主要是通过对环境的要求，对土地以及企业融资方面的政策约束来实现的，也是对房地产企业影响范围最广，程度最大的一个因素。而且政府的政策随机性很大，企业的可预测性也很小。因此，企业只能通过有限的信息尽可能的做出推测，才能尽可能的缓解政府政策带来的风险，并及时关注政府的最新政策，以做出适当的应对策略。

最近几年，政府由于房地产发展过热而颁布了相关的财政政策以对其发展进行限制，通过房产价格波动范围，资金的供应以及市场预期的调整等财政政策，增加了房地产企业的财务风险，抑制了房地产企业的良好发展。实际表现就是暂时停止已经上市的企业进行再融资，2017年2月13日，中国基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，适用范围包括证券公司、基金公司、期货公司，以及它们的子公司等。文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。同时对银行向企业放贷的金额加以限制。一些规模较大，经验丰富的房地产企业通常对这类政策的动态较为关注，有所准备；但一些小规模的企业由于视野较为狭隘，往往不在意政策的变动，但这其实对它们的发展很不利。

（二）融资渠道单一，资本结构不合理

作为资金密集型企业，房地产行业对资金的需求相对较高。因此融资就是房产行业发展的要素，主要有内部融资、外部融资、权益性以及债务性融资等方式。其中，债务融资主要有国内贷款，销售预收款以及企业自己筹集的资金组成，是我国房地产企业主要采取的融资方式，可以在税前有一定的优惠政策，让企业的融资成本降低，但也有一定的财务风险。

作为我国房地产企业发展的又一主要因素，融资的规模也不可小觑，它是企业扩大规模创造更多利益的基础。然而在我国，由于融资方式主要以银行贷款为主，流动资产占比很少，负债相对较高，容易带来财务风险。再加上国家政策的限制使银行贷款数额较少，因此极大的限制了企业规模的扩大。

（三）资金回收困难，资金链断裂

在开发房地产过程中，企业面临很多不确定性因素，尤其以财务风险较为突出。一些房地产企业以“拿地”为重心，认为拿到地即获利，其实不然，如若房地产企业忽略了房地产项目开发过程中的预算、成本、会计核算等重要环节，对财务工作精细化程度不足，那势必导致房地产企业面临财务风险。部分房地产企业不重视企业内部的财务内控制度建设，企业内部存在财务人员素质不高、业务能力不足、财务关系混乱等诸多问题。企业决策层在开发项目决策时，凭借经验决策，没有进行风险评估和可行性分析，在企业开发项目过程中，忽视了某些潜在的因素会导致资金链紧张。

二、房地产企业财务风险控制策略

（一）强化项目论证，投资决策科学化

房地产行业受到国家宏观经济政策的调控，因此，房地产企业在投资决策的时候，应当分析国家房地产行业政策的变动，把握政策释放的信号，全面把握未来一段时间国家在土地、信贷、税收等方面对房地产行业的调节，通过行业政策来引导企业投资的方向，合理调配有限的资源。另外，企业投资前，应当做好充分的市场调研，收集、整理、分析相关数据、咨询有关专家、对房地产投资项目做出风险评估及可行性分析，减少投资决策的盲目性，从而降低投资财务风险。在进行项目投资决策中，采用分散投资策略，避免将鸡蛋都放在同一个篮子里，从而达到降低财务风险的效果。分散投资的方式主要包括投资地区分散、投资时间分散以及联合投资等。企业通过使单个项目在时间、区域上的错位和合作开发等手段，有利于资金的统筹安排，整合有限的资源，最大限度降低投资财务风险。

（二）优化资本结构，融资途径多元化

作为房地产企业中最具竞争优势的融资能力，能给企业带来很多好处，比如有效的控制企业成本，保证企业的正常运营，改善企业的经营结构，给企业带来稳定的资金链。然而，在我国房地产行业，一般都是通过发放债券或者向银行贷款的形式筹集资金，這种方式所带来的财务风险很大，这种单一结构偏差的融资方式已经严重影响了企业的正常发展，企业要想取得进一步的发展，就必须寻找其他的融资方式，通过多元化的融资方式来分散风险。

企业改善自身经济结构主要有以下三点：第一、企业通过提高自身资产比率降低负债率，直接改变资本结构。第二、企业通过增加直接融资减少间接融资来降低融资成本。第三、在融资渠道方面，企业既可以采取向银行贷款、股票、债券、基金等方式，还能通过典当融资、房地产信托投资基金、项目众筹、融资租赁等方式和主动引进外资投入和保险资金这些新型的融资途径，来降低负债率。合理综合的使用这些融资方式，以达到减少对单一金融机构的依赖，分散财务风险的目的，促进企业更好地发展。

（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力

对于房地产企业而言，由于对资金的需求量大，因此，在一个项目的开始之初，应该相对精确地对其所需全部资金做出合理预算，让企业在项目平稳运行的情况下，让资金利用率达到最大，企业的投资收益提高。

企业在进行财务预算时，企业应该在编制准确的现金流预算前对企业的各项收支经营分配状况以及资金的投放收益等情况做出宏观部署，对负责项目的所有内容做出全面系统的预算管理，以此达到合理调控，规划企业的资金，提高企业的盈利能力，降低企业的财务风险。在企业的财务预算确定后，相关部门要对预算的执行情况严格监控，面对预算出现偏差时，要及时对问题进行分析并解决，提高企业的预算执行能力。

企业在建立财务预警机制时，要结合相关财政政策以及公司内部生产经营状况，建立符合企业自身特点的财务预警机制。

参考文献：

[1]龙胜平.房地产经济学[M].上海财经大学出版社，2003.

[2]殷涛.我国房地产金融模式探究[J].信阳师范学院院报（哲学社会出版社），2006（04）.

[3]张丽清，白建新.增强企业风险控制能力建立财务预警机制[J].内蒙古科技与经济，2007（10）.

（作者单位：北科泰达投资发展有限公司）