工会服务房产中介员群体的路径和方法——基于广州市的调查

周 芳

（广东南华工商职业学院，广东 广州 510507）

中国房地产市场的高速发展为房地产中介公司赢得了广阔的市场空间，也催生出房产中介这个新职业。近些年，随着国家房地产调控政策的持续出台，新房交易市场已经达到了顶峰，新房市场的规模、增速会逐渐减少，以二手房交易和租赁代理为主的存量房市场持续呈上扬态势，各地房产中介机构如雨后春笋般涌出[1]。以广州市为例，2018年4月，全市备案的中介机构2667家，截至10月底，已经发展到3165家，活跃在大街小巷楼盘小区的众多房产中介员，已经成为国家经济建设、人们社会生活中不可或缺的劳动者。这支劳动大军因其入行门槛低、人员流动性高，一直处于无序状态，其工作特点、生活情况、权益状况等鲜有人关注，也因此导致从业人员的素质提高缓慢，职业发展路径狭窄，进而限制了房产中介行业的高质量发展。

中国工会是中国共产党领导的职工自愿结合的工人阶级群众组织，维护职工合法权益、竭诚服务职工群众是工会的基本职责。为了更好地了解房产中介员群体的状况，笔者对广州市房产中介员进行了综合调研，旨在把广大的中介员组织起来，更好地发挥工会的作用，保障其合法权益，激发他们的工作热情，在推动事业的蓬勃发展中实现企业和职工双赢。

一、研究方法和调查样本情况

(一)研究方法

本次调研主要采用座谈会、个别访谈和问卷调查的形式展开。先后走访了广州市房地产中介协会、（市）区总工会、市（区）住房及城乡建设委员会（局）等单位,召开了4场座谈会，广泛听取了政府职能部门、行业企业、房产中介前线人员的情况介绍、意见反馈和措施建议。实地走访裕丰地产、链家、合富置业、中原地产、得田地产、广搏地产等经营规模不等的房产中介企业16家、门店41间，与53名房产中介员进行了个别访谈，向他们介绍广州工会，宣传广州工会的服务，倾听他们的工作压力和实际困难，了解他们的需求，解答他们心中的疑惑。与此同时，开展线上线下问卷调查，共回收有效问卷656份，其中发放纸质问卷160份，回收157份，回收率98.13%，有效问卷131份，有效率83.44%；收到网上答卷525份，有效率100%。调查数据采用spss17.0统计分析软件处理。

（二）样本情况

本次抽样调查的656个样本，来自广州市的11个区（见表1）。

表1 调查样本在广州各区的分布

调查对象中，年龄上，21-40岁之间的年轻人占88.55%，其中21-30岁的人最多，达到56.4%；户籍上，人数最多的是外地农业户口（38.11%）和广州非农业户口（20.27%）的人；性别和婚姻上，男性（59.3%）多于女性（40.7%），未婚人数（51.83%）略高于已婚人数（45.43%）；学历上，以高中、技校（44.82%）和大专（40.09%）文凭的人为主。

二、调查结果

（一）房产中介员的生存状况

调查显示，56.4%的人租房居住，40.24%的有自有住房，个别人住在公司租的集体宿舍里。90.7%的人与公司签订了劳动合同，88.11%的人是公司直接聘用的员工。绝大多数公司为员工购买了“五险一金”，养老、医疗和工伤保险购买比例均在70%以上，失业、生育保险60%以上，最低的是住房公积金，只有31.25%的调研对象有住房公积金。值得注意的是，还有19.37%的人没有任何保险，在访谈中，他们提到公司在工资里发了保险的钱，让自己去交，自己没有去购买；也有人因为其他原因如在农村老家或者在街道购买了保险，因此放弃企业为其购买保险。

工资构成方面（见表2），53.35%的人拿的是“底薪+提成”，40.85%的人“全部拿提成”，基本没有拖欠工资的情况发生，如有也仅存在于一手楼盘代理中，由于开发商结算佣金慢而导致房产中介员离职时不能结算属于他的佣金。很少拖欠工资的主要原因在于房产中介圈子很小，彼此熟悉，拖欠工资会让公司和企业主声名扫地。工资构成方式的选择，与年龄和从业时间有着明显的关系，20岁以下的人基本都选择了“底薪+提成”的方式，到了31-40岁，选择“底薪+提成”的人数略微下降，“全部拿提成”的人数有略微上升，但过了40岁后，选择“底薪+提成”的人迅速上升。可见，房产中介行业竞争激烈，新入行的人没有客源，生存压力巨大，超过40岁，人到中年，因为精力体力的限制，也不能承受重压，而纷纷选择更为稳妥的“底薪+提成”方式。

表2 不同年龄段的房产中介员的工资构成方式

薪资和福利方面，房产中介员的月收入在6000元以下的人最多，占到总人数的59.3%，中介员在工作中能享受到企业提供的福利（见图1），包括教育培训、奖励旅游、节假日慰问、体检等。值得关注的是，有24.85%人的表示上述补贴和福利全部都没有，87.65%的房产中介员自评为中低收入人群。

图1 公司提供的补贴和福利

目前，公司福利项目的实施一般由人力资源部负责，有的企业还设立了专门的员工关系组、文娱小组等，会举办生日会、春秋游，开展各种文体活动；有的企业还将这种关爱延伸到关爱他们的亲人，比如给爸爸妈妈送按摩器，组织亲子活动，等等。

对于是否会一直从事房产中介这个职业，他们内心比较矛盾，36.13%的人表示会一直从事中介工作，22.41%的人表示1-2年内不会考虑转行，同时也有22.71%的人表示说不清楚。57.32%的人从事房产中介工作的时间是3年以下，8年以上的只有14.63%。行业整体流动性比较大，入行头一年是转行高峰，头三年跳槽频繁。个别访谈中，当问到“如果转行，你会去做什么”，比较多的人回答是当保安或者送快递，另有很多人显得很迷茫，说不出来要去做什么。

（二）房产中介员的兴趣、爱好和行为习惯

房产中介员的工作时间普遍较长，每天工作时间8-12小时的人占到66.62%，最近一年每月休息1-4天的，占到了72.1%（见表3）。

表3 房产中介员每月休息时间

业余时间的兴趣爱好，多数人选择“看电影”与“和朋友聊天”（见表4）。

表4 房产中介员的兴趣爱好

年龄不同，在兴趣爱好上也有些差别。20岁以下的人最爱“阅读”和“打游戏”，21-40岁的人最爱“看电影”及“和朋友聊天”，41岁及以上的人最爱“和朋友聊天”以及“阅读”（见表5）。

表5 不同年龄段房产中介员的兴趣爱好

（三）房产中介员对工会的认识

对于工会，回答“了解”的只有13.41%的人，多数人处于“知道一点儿”（40.85%）或者“不了解”（45.73%）的状态，少部分人曾经加入过工会（20.73%）。谈到工会，他们联想最多的关键词是“职工代表”和“劳动合同”，与“劳保用品”“单位领导”的关联位居后两位（见图2）。另外，值得注意的是 “交会费”一词的联想占到了26.22%，排在第三位。

图2 提到工会,房产中介员联想到的与工会关系最密切的关键词

在入会意愿和工会服务方面，58.99%的人愿意加入工会，41.01%的人不愿加入工会。愿意加入工会的人，最希望得到的服务是“提高职工工资收入”“开展培训”“组织职工参与企业管理”和“开展文体活动”，分别占到了79.33%、53.49%、43.67%和37.98%（见图3）。

图3 房产中介员希望工会开展的职工服务工作

在获取服务信息的渠道上，70.03%的选择了“公司通知”，其次是“微信公众号”“网站”和“海报宣传”途径（见图4）。可见，未来组建工会后，企业工会是服务职工最直接也是最重要的力量。

图4 房产中介员获取工会服务信息的渠道

房产中介员不愿意加入工会的主要原因是“不了解工会是干什么的”，此项占到44.21%，还有14.48%是因为“不知道去哪里找工会组织”。对于工会开展房产中介员集体入会行动，26.22%的人认为“很有必要”，32.77%的人认为“有必要”，两项加在一起的人数接近60%，只有8.08%的人认为“没有必要”。在对集体入会提出具体建议的一栏，几乎全部填写的是“工会是做什么的”“不清楚入会做什么事情”等意思相近的话。可见，在社会上宣传工会工作何其紧急而又必要。

对于入会意愿，男女差异性不大，最愿意加入工会的是41岁以上的中老年人，其他年龄组的意愿差异不明显。对于工会开展集体入会行动，认为“有必要”和“很有必要”的人，也是41岁以上的中老年人这个年龄段的人最多，这群人中没有一个人认为“没有必要”。因此，开展工会组建工作，建议从发动这个年龄段的人开始。20岁以下、21-30岁和31-40岁三个年龄段的人表示不愿意加入工会的人数均在40%-45%之间，没有明显差别。作为一个以年轻人为主的行业，这种状况可能会给工会组建工作带来较大的困难。如何吸引他们自觉自愿加入到工会大家庭中来，需要更为细致的工作安排。

（四）房产中介员的需求和期望

1.希望政府监管部门提高行业准入门槛，避免恶性竞争

有房产中介企业认为，目前广州市规定的3个从业人员、15平方米场地就可以开中介门店的准入要求过低，很多公司都没有经济实力支付员工的基本工资，行情不好的时候，中介公司之间更是互相压价，提成比例持续提高，有些公司甚至不收佣金，靠赚取按揭的费用支撑。恶性竞争不仅带来行业竞争的混乱，更加损害劳动者的合法权益，导致出现大面积的欠缴甚至不缴社会保险的现象。

2.希望政府能开放廉租房的申请资格给房产中介行业人员

访谈中，有企业表示，公司为了留住员工，会提供集体住房给收入较低的年轻人居住，成本很高。政府的廉租房目前只允许公务员等公职人员申请，而这些群体的收入在社会上不算低，还能享受政府的优惠，不太合理，希望政府能放开廉租房的申请资格给房产中介员群体。

3.希望媒体能正面宣传房产中介行业，加入工会后能涌现出本行业的劳动模范，重塑行业的社会形象

社会上很多人瞧不起房产中介，对这个行业有成见，说起中介常常会在前面加一个“黑”字，这与新闻报道的选择性报道有直接关系。中介行业很辛苦，对人的能力要求其实很高。房产中介在国外叫置业顾问，是个很体面的职业，而在国内则社会地位低下，以至于很多年轻人，尤其是他们的父母，常常会阻止孩子从事房产中介工作。希望媒体能正面宣传，将来加入了工会，也能在房产中介行业选出劳动模范，提升整个行业的社会形象。

4.希望通过教育培训提高从业人员的专业素质，走置业顾问的发展路线

房产中介是个专门化专业化的工作，入行之初一般在房屋买卖、租赁、转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托、撮合，促成房地产交易，靠收取佣金获得劳动报酬。置业顾问除具有房产中介的作用外，还能为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务，需要长期的从业经验，熟悉政策，掌握各种金融投资工具。从房产中介到置业顾问，关乎从业人员的职业生涯发展，需要企业有长远的人才发展战略，投入必要的教育培训资金，帮助他们成长。

5.希望能为房产中介员提供一项特别的福利项目——房产信息网站网络端口费

房产信息服务的专业网站都是付费的网站，中介要发布房源信息就要到这些网站付费注册账号，付费的金额多少决定这个账号每天发布信息数量的多少。以搜房网为例，套餐费用是每个端口每月300—550元，不同的端口费意味着不同的 “刷新量”，端口费越高信息刷新频次就越多，该端口发布的房源信息就越能高频次地出现在相关页面的首页。安居客的模式也类似，此前按包月套餐形式收费，费用在300—1000元不等，2012年开始，安居客改用按点击量、竞价排名模式收费，即哪家中介出的钱最多，所推房源可以优先展示，而且房源只要被点击，就会从中介账号中扣除一定费用。

房产中介公司网络端口费用，每家公司制度和要求不同，在前几年房地产市场火爆的时候，公司都是免费帮经纪人提供一到两个网络端口。但是近两年行情不好，中介公司为了节约开支就给经纪人定了任务，完成规定的业绩后免除端口费，反之没完成就要自己承担；有些公司直接就是无底薪高提成，公司只提供信息和办公用品，所以端口费也都是经纪人自理。端口收费不断提高,给房产中介员带来较大的经济压力,希望能得到工会的支持,提供一项针对房产中介员的特别福利项目。

三、工会组织房产中介员入会和提供服务的建议

将房产中介员组织起来加入工会，是服务他们最直接和最有效的路径，各级工会组织有责任有义务做好宣传发动工作，精心安排服务项目，让房产中介员们了解工会、认识工会及至爱上工会，积极加入工会，以更加振奋的精神为经济和社会建设贡献力量。

（一）房产中介企业普遍没有建立工会，房产中介员群体入会意愿一般，需加强工会宣传，扩大影响

房产中介企业以非公有制企业为主，普遍没有建立工会，房产中介员对工会的了解也不多，入会意愿一般。对于组建工会和入会，房产中介行业企业和中介员最关心的是要付出多大成本，能得到什么好处，获得哪些具体的服务。因此，工会需要在社会上加强自身的宣传，让公众更多地了解工会的职能和服务内容。工会可以通过张贴海报、编印宣传册、组织活动等形式宣传工会，包括工会的宗旨、建会流程、会员单位及个人的权利义务、会员服务项目、会费收支标准等。不回避加入工会后，企业和会员个人需要缴纳会费这一事实，针对不同情况提前制定统一的收费方案。

（二）房产中介企业差异大，工会组建上需视情况分类指导、分步组建

房产中介是一个市场化程度很高的行业，近几年受房地产政策调控影响，房产买卖和租赁的成交量大幅度萎缩，整个行业处于转型期，企业情况也比较复杂，企业的规模、效益、员工数量参差不齐，在工会组建上建议视情况分类指导，分步组建。一是在经营状况良好、员工管理规范、福利待遇较好的一些大型房产中介企业直接建立企业工会。二是针对房产中介行业小企业多、房产中介员的工作区域相对固定的特点，建议在街道、社区建立工会联合会，吸收房产中介员成为工会会员。三是借助互联网平台，扩大会员覆盖面，先吸引房产中介员在互联网上关注和参加工会活动，再成为正式会员。

（三）房产中介企业多为小企业，建议整合工会资源，建会与服务同步进行

组建工会的目的是为了更好地服务职工，服务项目的落地是关键。无论是组建企业工会、工会联合会还是其他建会方式，组建和指导开展工作必须同步进行。市（区）工会要积极指导新建工会召开会员大会或会员代表大会，指导企业开展工会干部选举工作，帮助新建工会落实场地、人员，将职工之家、职工书屋、健康角、职工互助保险、女职工安康保险等项目带入企业社区，组建工会的同时将各项活动开展起来，擦亮工会活动品牌，提高工会组织的凝聚力。

（四）房产中介员属低收入人群，服务中应坚持“普惠服务”和“精准帮扶”相结合，突出工会特色

房产中介员属于中低收入人群，福利待遇一般，社会保障程度低，工资构成以“底薪+提成”和“全部是提成”为主，工作时间严重超时，工作压力大，流动性大。工会服务需坚持“普惠服务”和“精准帮扶”相结合，在社会保障、劳动安全、法律服务、困难职工帮扶、精神文化需求等方面做好服务工作。针对房产中介员群体年轻活跃的特点，侧重开展教育培训、文体联谊活动，增强会员获得感、幸福感、安全感，实现精准帮扶。

（五）房产中介员工作时间不固定，集中开展活动困难，建议工会服务用好互联网平台，延伸会员服务

房产中介员工作时间长且工作时间不固定，集中开展活动比较困难，利用“互联网+工会+普惠”的运作模式，充分发挥工会网上工作的积极作用，能有效解决这个问题。建议省级工会统筹建设基础平台，各地市、区工会推出网上服务，企业工会开展“网上职工之家”创建，开辟房产中介员社群，为他们提供个性化的会员服务。