我国养老地产发展现状及模式研究

◇林 慧 陈亮宇

养老地产，又称企业营利性老年住宅，结合房地产开发、商业房地产经营、养老服务和金融创新等属性[1]。近年来，随着中国老龄化程度不断加深、养老观念的进一步转变，同时，在房地产行业“限”字当头的寒冬下，传统住宅的开发模式正面临着严重的经营困难，养老地产作为一类复合型地产应运而生，成为许多房地产适应市场需求变化的新方向。但目前我国养老地产的开发仍停留在早期阶段，没有形成合适的开发模式去适应养老地产。如何建立一套符合我国国情的养老地产开发模式，改善养老地产发展产业现状，是一个重大的机遇与挑战。

一、养老地产产业发展现状

1.运营模式多样复杂，收益体系不成熟

我国养老地产行业正处于幼稚期，许多大型企业进入养老地产行业，其衍生出的产品类型多样，参照我国目前发展较为成熟的几个试点来看，主要有以下四种[2]，见附表。

2.市场缺口大，整体发展不成熟

2017年2月，国务院发布了“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划，指出我国将面临人口老龄化问题加剧带来巨大社会压力的“严峻形势”，同时养老产业整体存在体制不健全、养老服务效益不高、供需矛盾等“明显短板”。从现阶段我国老年房地产的总体发展情况来看，老年房地产的总量不仅比发达国家少5%～7%，相较于一些发展中国家都存在2%～3%的不足。另外，养老地产产品地域分布不均衡、无法满足高中低收入人群的差异化需求，养老地产面临巨大缺口。除此之外，由于养老地产前期投入资金巨大，而目前大多数开发商只看重项目本身的资金周转和产品销量，在养老服务方面考虑不周，使得养老功能不能充分发挥出来。

附表

3.融资路径狭窄，融资渠道不畅

现阶段，养老地产在我国面临融资路径狭窄的难题，虽有多种融资渠道可供选择，但形势依旧不容乐观。养老地产资金投入量大、投资回收期长，银行大都不愿意借款，再加上我国股票市场、基金市场的不成熟以及民间融资的高昂成本，致使许多项目无法开展。值得注意的是，养老地产正逐步获得保险业的青睐，泰康人寿、中国人寿等各大保险行业都先后进军养老产业[3]，与保险行业的合作，或将成为未来一段时间养老地产行业的新兴融资路径。

二、国外养老地产开发模式与启示

国外很多发达国家较我国先步入老龄化社会，再加上其良好的房地产环境和投融资环境，已经发展成了有完善的养老和福利机制的养老住宅产业，进一步分析外国养老产业的成熟发展模式及经验，将会给我国养老地产行业的发展带来启示。

1.美国

美国的养老地产已发展得十分成熟，以综合社区为主，以老年人对医疗护理的需要程度划分为居家生活、独立生活、辅助生活、辅助医疗等类型[4]，充分满足市场上的各类需求。同时，由于社区规模普遍较大，养老产品的设计也充分做到以老年人为主体，充分考虑到老年群体的心理、生理和社交等多类型需求，硬件设施完善，软件设施人性化程度高。同时，美国现阶段的政策十分支持养老地产行业，养老产业开发的价值链分工明确，且有完善的融资体系，开发商有银行借款、金融机构合作、证券化等多种融资渠道，多种渠道均较为成熟稳定。在运营方面，在直接销售和租赁的基础上，通过对老年人提供多维、多层次的专业化服务，获取大量长期稳定的服务利润，同时与大量和养老相关的服务机构、金融理财机构、保险机构进行合作，发展整体较为成熟。

2.日本

日本的养老地产以两代居住为主，在产品策略上，以细致、全面的养老服务和养老设施为主打，整体布局较小，有同居分住、同居寄宿、邻居合住、完全邻居等经济方便的功能布局类型[5]。同时，早在设计建设阶段，金融保险、服务机构就已进入养老地产之中，此间，不仅仅有资金的支持，还涉及后期的运营。三者间合作机制完善，形成了十分健全的养老保障体系。此外，日本政府对养老产业十分重视，出台一系列政策约束规范养老行业的发展，监管和支持手段都十分有效，颁布《国民年金法》《老年人保健法》《老年人福利法》等，对老年产业服务进行了细致的梳理，充分完善老年人的福利保障体系，大力推进养老产业的发展。

三、我国养老地产发展方向的思考和意见

1.健全相关法律法规，加大行业监管力度

由于目前我国养老地产行业处于新兴阶段，同时迫于传统房地产“转型”的巨大压力，许多房地产企业盲目进入养老地产领域，造成现阶段行业十分混乱。再加上相关标准尚未明确，监管体系不完善，导致许多房地产以“养老”的名义享受相关的政策优惠，却并不具备相关的养老功能。基于此，政府部门应加快行业相关标准的制订，如开发准入资格、建设设计要求、竣工验收标准，以及对应的惩戒措施。同时，应完善监督体系，设立监督小组或机构，扩大监督渠道，做到企业自检、政府监管、公众督促的三位一体监管体系。标准与监管同行，全面规范现阶段养老地产行业，确保养老地产的养老功能得到充分的发挥。

2.完善融资模式，实现多渠道融资

养老地产前期投入资金量大，但在我国养老地产融资路径十分狭窄，主要仍为银行借款，其余融资方式如证券化、与各大保险金融机构合作由于受国内投资环境的限制，发展十分缓慢且存在较多问题。同时，养老产业自身具有投资额巨大、资金回收周期长、运营风险较高的特点，使得传统模式下的资金投资者望而却步，延缓了我国养老地产行业的发展。相比于美国成熟的投资环境和完善的信用机制，我国政府应积极创新养老地产的融资模式，以REITs[6]、PPP等新型融资模式鼓励民间资本进入养老地产投资市场之中，同时，通过政策的引导打开市场，广泛吸收海外、信托基金、保险金融等多方资金，不仅能解决养老地产融资难、融资成本高的问题，也盘活了国内各大民间资本，同时调动各大养老相关企业的积极性。

3.推进跨行业发展联盟，促进产业链整合

养老地产作为复合型地产，相比普通地产，养老地产更加注重护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等衍生的服务设施。“一站满足各类需求”对养老地产长期运营起决定作用。现阶段，我国养老地产的开发全由房地产商单独完成，与其他各养老行业主体衔接性差，尚未形成养老产业链的整合。未来我国养老地产将进一步创新其商业模式，养老地产开发商需与金融机构、服务机构、医疗机构展开多方合作，充分借助各大主体的专业优势。跨行业进行深入交流沟通，使得合作涵盖项目建设的全过程，促进产品设计的多样化，全方位满足老年群体的多方需求。

四、结语

养老地产在我国尚处于稚幼期，整体发展初具雏形，但仍有一些问题制约着整个行业的进一步发展，本文立足于养老地产现阶段的发展状况，对目前国内外的养老地产进行了分析。未来，我国养老地产将继续健全养老行业相关法律法规及完善监管体系，积极营造良好的融资环境，多方扩展融资路径，促进养老产业跨行业合作的进一步开展，促进产业链整合，以期推动我国养老地产朝着更加健康、成熟的方向发展。