房地产税立法的考量

□冯胤卿

房产税是以房屋为征税对象，采取从价计征和从量计征两个办法征收的一种财产税。伴随着房地产市场的火爆，房产税在我国成为社会热点问题。由于立场和角度不同，房产税的立法有较多的争议，本文认为要推进房产税改革与立法，必须从理论本源去思考，有几个问题亟需厘清。

一、房产税不是一个新的税种

房产税在我国历史比较悠远。周代的“廛布”、唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，都实质是房产税。新中国成立后，房产税成为法定税种，随后将房产税与地产税合并为房地产税。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，正式改为房产税。房产税既然在我国有很悠远的历史沿革，属于现在开征的税种之一，因此社会讨论房产税必须建立在已有的基础上，如果脱离这个根本。对于社会层面容易产生情绪化的考虑，给立法工作带来公众压力，影响立法与改革的推进。

二、房产税本质是财产税

我国的房产税在性质上属于财产税，财产税以财产所有者为纳税人，调节各阶层收入，贯彻量能负担原则，促进财产的有效利用。现开征的房产税是以房产为征税对象，但是主要以经营性房产为征税对象的，居民个人居住用房是享有免税优惠的。如果是基于目前住宅房产市场火爆，出于给房价降温的目的，完全可以对现有住宅用房的税收优惠做相应的调整，讨论在对居民满足自住需求的前提下，开征房产税。重庆和上海已经基于此考虑迈出了改革的第一步。重庆对房产税按照房价实行累进比例。房价分为三个幅度：房价达到当地均价2倍至3倍的房产、3倍至4倍的房产、4倍以上的房产。按房产价值的0.5%、1%、1.2%的税率征税。上海采取的是固定比例税率，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率为0.6%。改革的结果是两个地区没有抑制火爆的房产市场，究其原因是资本有趋利属性的，如果有利可图，可以不计一切代价。上海和重庆进行了房产税的改革，对居住用房开征税收，在持有环节征税，符合财产税调节财富的本质，这个视角是值得肯定的，但是研究发现，两个地方的税率都比较低，没有考虑纳税人税负，如果资本投资收益能充分抵消纳税负担，房产税是起不到降房价，调节财富分配的目的。

三、房地产税立法目的必须正确

2019年政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法。房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。房产税到房地产税的转变，立法目的何在？理论界权威人士解释房地产税的提出是为了财税体系的改革，其与打压高房价无关系。民间对于房产税的改革也好，房地产税的立法也罢，渴望的是能起到抑制火爆的房地产市场。民间期盼和政府立法目的有了偏差。现在的房地产市场主要有取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、税金这几部分构成。如果为了改革税收体系，实现费改税确实是房地产税的一个由头。如果是为了降房价而提出房地产税的立法，估计效果一般。为何这样有此结论？房地产的市场炒作是一方面，另一方面还要看到房地产的开发过程中政府的土地出让是房地产的大头。中央政府喊降房价，地方政府在狂热卖地，从而出现了调控一次，房价涨一拨的怪圈。如何让地方政府改变土地财政是房地产税推出的巨大绊脚石。

四、房地产税应该成为地方政府收入的重要来源

我国地方政府热衷卖地对房产税没兴趣主要原因首先是现在税率比较低，地方政府所得不多，可以改革房地产税提高税率，提高地方政府的积极性。其次开源节流，保障地方政府的财政收入。再者对房地产市场在市场化基础上做适当监管，梳理房地产市场，对地价、开发收益、转让收益都要核定起点或者幅度。最后多税种联动，对房地产税、空置税、个人所得税等税种一起做房地产专项立法改革，可以考虑对于自住需求税负基本没有，适当投资税务较轻，如果炒作房地产市场则税负最重。