商品房买卖预约合同法律适用问题研究

王玉静

摘 要：在我国房地产市场同步发展的过程中，商品房交易数量大大增加，约合同的应用也越来越多。由于大环境的影响，在商品房预约合同的定性，效力和违约责任等问题存在一定的争议点，给商品房买卖预约合同在实务中的应用带来了较大的难度。基于此，本文详细分析了商品房预约合同法律适用的相关内容，希望能够给实际工作带来一定的借鉴。

关键词：商品房买卖;预约合同;法律适用

1 商品房买卖预约合同的定义

罗马法的定金制度是预约制度最早的来源，当前，预约合同在法律中没有明确的规定，法律界对其有相应的探讨。我们可以认为，预约指的是，双方在签订合同的谈判过程中商定的协议，体现了双方当事人的意愿。作为一种合同，预约具备一定的契约性，比较特殊的是，具化为订立契约的行为。预约也可以理解成是约定将来订立本约的契约，主要义务是订立本约，具有理论意义和实践意义。商品房买卖预约合同指的就是在商品房买卖领域应用过程中签订的预约合同，即商品房买卖双方签订的，内容为未来规定期限内继续签订商品房买卖合同的合同。

2 商品房买卖预约合同效力分析

1）契约自由理念。作为私法自治的核心，契约自由的理念主要强调尊重当事人的意志，将其作为建立合同的重要条件，在契约法和民法中均有存在，是市场经济发展的必然结果。我国《合同法》明确规定，当事人在订立合同的时候必须出于自愿，在合法范围内，任何人不得进行非法干涉，这说明，在《合同法》中，合同自由理念占据着重要地位。《合同法》中没有明确规定关于预约合同的内容，但预约合同作为合同的一种形式，必须遵循契约自由的理念。在市场经济时代，当事人在分析固定交易机会的时候，需要进行风险的评估以及交易形势的判断。具体到房地产市场，当事人可以决定是否缔结预约，决定着交易的稳定性和顺利达成。

2）诚实守信理念。在市场经济下，交易渠道逐渐被扩宽，交易机会也大大增加。对等性和平衡性是交易过程中的重要原则，需要双方具备一定的信用和信誉，这表明和诚实守信原则的地位之高。无论是缔结磋商阶段，还是正式签订合同的阶段，在整个交易过程中，这个原则始终贯穿，签订合同后，必须遵守诚实守信的原则履行相关内容。基于这个原则，可以对违约方进行缔约过失责任追究。在商品房买卖预约合同中，双方当事人出于信任签订了预约合同，双方之间形成了相互依赖的关系，同时预约合同对双方产生了约束力。诚实善良的心理状况是后续协商谈判的重要条件，也是对当事人进行追责的重要支点。

3 商品房买卖预约合同违约责任分析

1）违约责任和缔约过失责任之辨析。买卖合同的相关条例对违反预约合同需要承担的违约责任进行了明确规定，商品房买卖预约合同在这里同样适用。从责任本质来看，基于基本的合同关系，违约责任即违反有效合同的责任，缔约过失责任与这种情况不符合。从归责原则来看，违约责任不需要对违约方的过错进行讨论，即可认定对方违约;而缔约过失责任是对方存在过错的情况下，才能判定对方违约。从赔偿的角度来看，违约责任中包含着信赖利益损失和期待利益损失，而缔约过失责任，仅仅赔偿信赖利益损失，两者的赔偿范围不同。因此可以看出，违约责任与缔约过失责任存在区别，如果违反预约合同，必须承担相应的违约责任，不管有没有签订本约合同，都不能把预约合同当做本约合同，不具备先合同义务。

2）继续履行。继续履行指的是对不愿意根据合同内容履行合同义务的当事人，借助国家强制力，强制其履行合同约定的一种承担方式。针对商品房买卖，本文探讨的是“肯定说”，即预约作为一种合同，如果一方当事人没有履行合同约定的义务，另一方有权请求法院強制其履行业务，并且承担相应的责任。具体如下：第一，继续履行与自治原则并不相悖，预约合同是双方经过谈判后达成的共识，具有自由、平等、民主的特点，双方在自愿条件下签订了合同;第二，继续履行可行性较高，如果违约方不愿意做出积极的回应，可以依照预约合同效力的理论，强制其履行相应内容，并且可以根据合同条款等进行详细解释;第三，在民事活动中，有时可以允许人身强制，应根据实际情况及强制的程度细致探讨。因此对于预约合同违约责任继续履行的问题，可以持肯定态度，采取两种思路确定继续履行的方式。第一种是必须缔结本约的继续履行，另一种继续履行仅限于诚信磋商，采取何种方式，应根据法律条款以及实际情况有效选择。

3）损害赔偿。损害赔偿是承担违约责任的主要方式之一，适应性和不可替代性更强。对于违反商品房预约合同的损害赔偿问题，法律没有规定具体明确的金额标准，目前主要存在着两种争论。第一，信赖利益损害赔偿说。如果一方当事人违反了预约合同，守约方有权请求其赔偿信赖利益损失。这种损失目前只包括直接损失，因为在实务操作中，确定和计算机会利益损失难度较大，加上外在环境以及经济形势的变化，难以有效把握交易丧失的现实利益。第二，期待利益损害赔偿说。赔偿的目的是充分履行双方达成的协议，如果只是赔偿信赖利益，守约方的权利无法得到完全保障，因此，违反合同的损害赔偿范围应包括预期收益。

在确定预约合同中损害赔偿范围的时候，需要分情况分理论进行针对性的确定。如果当事人的主观意愿和预约合同的客观内容无法达成一致，并且双方不愿意接受合同约束，此时期待利益不存在，需要在其中限定损失赔偿的范围。相反，如果当事人的主观意愿合约合同的客观内容达成一致，并且愿意接受合同约束，此时符合期待利益的条件。就商品房预约合同而言，如果在合同缔结之后发生违约现象，可以按照合同要求强制违约方签订本约，符合上述继续履行的理论。

4）定金罚则。我国《合同法》对定金进行了明确规定，为商品房预约合同中定金罚则的适用性奠定了法律和理论基础。但是由于实际情况以及预约合同性质的特殊性，关于此类合同，在定金性质、金额等各方面仍有需要探讨的余地。在实践中，购买者在签订商品房合同之前，谁先向开发商交付不同数额的存款，这部分存款是否能被确认为定金，直接影响着当事人的权利，关系到定金罚则能否顺利使用。定金主要包括立约、违约、证约等类型。第一，商品房买卖预约合同属于立约定金，订立商品房预约合同的目的在于保证交易的固定性，在未来能够按照合同要求履行相关内容。此时签订合同交付的定金，是买方为后续签订合同提供的保证。如果购房者未来不愿意继续签订商品房销售合同，可以使用定金法则的相关内容，对购房者进行惩罚。第二，商品房买卖预约合同属于违约定金，违约定金的目的是为双方的顺利谈判奠定基础，有关定金的约定从属于商品房预约合同。顶前能够保证买方将来继续签订商品房销售合同，并是担保双方尽最大努力，及时履行约定中的相关义务。

4 结束语

在经济快速发展的过程中，约合同在商品房领域的应用越来越多，对于商品房预约合同的效力和违约责任问题。由于法律的欠缺，在实务中无法得到尽善尽美的解决。针对实际情况，可以考虑主观意志的内容，对预约合同的效力进行判断，肯定继续履行的责任承担方式，结合合同效力的相关内容，对缔结本约或者重新磋商的观点进行针对性的探讨。同时，以信赖利益损失为原则，确定损害赔偿的范围，保障双方的利益。

参考文献

[1]王瑞玲.预约、本约区分和衔接的主观解释论——兼对客观解释论商榷[J].政治与法律.2016（10）：22-23.

[2]耿利航.预约合同效力和违约救济的实证考察与应然路径[J].法学研究.2016（05）：99-100.

[3]罗时贵，孙冠华.探析预约合同的法律规制[J].中北大学学报（社会科学版）.2016（02）：111-112.