房地产开发企业内部控制相关问题及策略

孙丽

摘要：在新经济常态下，我国房地产行业在市场经济作用下得到了迅速发展。但房地产开发企业经营所涉及的资金数额较大，投资周期长、资金回收效率低，企业的经营风险和财务风险也随之增加。在这一发展困境下，加强内部控制管理的重要性开始凸显。实际上，房地产开发企业在内部控制管理应用过程中还存在着一些问题，本文就以这些问题为研究中心，探讨房地产开发企业优化内部控制的有效策略。

关键词：房地产开发企业;内部控制;问题及策略

一、房地产开发企业实施内部控制的必要性

内部控制是在特定的环境基础上，企业为了实现既定的经营目标而采取的有效的管理方法，是现代化企业管理中的重要职能之一。对于房地产开发企业来说，实施内部控制的意义主要体现在以下两个方面：

一方面，内部控制是企业发展的内在需求。由于房地产开发企业在实际经营管理中涉及到拿地、拆迁、开发、销售等多个环节，其业务流程也非常复杂。而近几年国家为了调控房价，限制房地产行业的“泡沫经济”，出台了限购、限价、限贷等一系列政策[1]。面对着多变的市场经营环境和国家政策导向，房地产开发企业必须要完善内部控制体系，加强对业务实施的全过程监督，将内部控制制度落实到各个项目管理环节，实现企业规范经营，从而降低企业的风险。

另一方面，内部控制体系的建立是相关监管机构的外部要求。房地产开发企业实施内部控制既是内在要求，也是满足外部监管机构所提出的要求。为了促进我国资本市场的健康发展，我国国务院颁布了相关规定，明确要求房地产开发企业必须要建立完善的内部控制制度，并定期对内部控制执行情况进行评估和检查，还要接受当地监管机构的稽查[2]。在这一政策的要求下，房地产开发企业必须要完善和规范内部控制制度，更好地适应外部经营环境。

二、房地产开发企业内部控制存在的问题

（一）企业内部控制及风险管理意识淡薄

实际上，“重开发、轻管理”“重效益、轻控制”的错误理念在整个房地产开发企业中是普遍存在的，企业上下对内部控制认识欠缺，管理层对内部控制建设重视不足，使得行业整体还未形成系统化的内部控制管理理念。尤其是近年来，市场上的房地产开发企业数量逐年增多，企业所面临的竞争压力也越来越大，如果企业只重视业绩提升而忽略了内部管理，不但会影响企业后续的发展动力，也会给企业带来经营风险。此外，很多房地产开发企业的发展时间较短，还未形成专业的管理模式，风险意识淡薄，对外部经济环境和行业前景判断不科学，影响企业的投资决策。

（二）内部控制体系不健全

我国很多房地产企业开发环节中往往会以高财务杠杆的方式迅速扩大企业规模，实现资产增长。但在企业逐渐发展过程中，内部控制制度的滞后性已经严重影响了企业的业务实施。企业在实施内部控制过程中没有结合实际的经营情况，存在着内部控制与业务实施脱节的问题。部分企业盲目套用固定控制模式，建立的控制制度缺乏可操作性，对资金财务、业务流程等多方面的管理欠考虑，还没有形成完善的内部控制体系，影响了内部控制工作的顺利开展。

（三）内部控制制度执行难度大

房地产开发企业的项目开发需要较长时间，从项目选址、立项、土地征收、拆迁办理、施工现场勘察、项目涉及、项目招标、施工以及后期的建筑合格验收、销售、移交，具有跨时间段和跨区域的特征。而在项目具体施工过程中，所涉及的单位、区域更为广泛，其中包括建设施工企业、城市规划局、施工材料供应方、设计单位等多个主体，还需要多个工种的配合才能完成。企业在项目前期就要投入大规模的资金，还要协调各方关系，因此面临的财务风险也比较大，这给企业的内部控制机制实施加大了难度。

（四）监督管理机制欠缺

我国房地产开发企业还存在着对业务环节和管理流程缺乏监督管理控制力度不足的问题，部分企业还没有建立单独的内部审计部门，企业会计信息失真现象严重。一方面，企业内部各组织机构之间缺乏良好的防范与约束机制，一些素質较低的人员还会通过设置“小金库”、乱摊成本、隐瞒收入、虚报利润等方式来谋取私利，给企业带来法律风险和财务风险。

三、房地产开发企业优化内部控制的具体对策

（一）优化内部控制环境

一方面，房地产开发企业要通过建立完善的信息系统来增强企业的监督管理水平，完善企业的治理结构。通过在企业内部大力宣传内部控制管理意识和风险防范意识，将内部控制制度渗透到企业各项业务活动中，有效地开展危机处理工作;另一方面，企业要深入市场，广泛收集与行业相关的信息，包括行业发展状况、市场需求动向、技术创新、项目投资运营风险点等，通过信息判断来实现后期的风险评估与战略规划，并形成有效的职责分工和制衡机制，实现企业各部门的协同整合效应，为企业内部控制实施创造良好的环境基础。例如万科股份有限公司成立于1984年，在1988年正式进入房地产行业，也是目前中国最大的专业住宅开发企业。在企业管理层的重视下，万科公司在2011年依据内部控制相关政策规定，坚持以风险导向为原则，结合本公司经营情况建立了内部控制体系。在内部环境构建过程中，万科公司主要从治理结构和机构设置入手。依照《公司法》和《证券法》规定，建立了规范的治理结构，制定了各项规章制度;同时，万科在总部设立了财务与内控管理部门，主要负责协调内部控制制度的建立，通过梳理业务流程，编制内部控制评估表、开设专项研讨会等方式来创造内部控制环境。

（二）加强资金运营及成本的控制

首先，房地产开发企业要重新定位财务管理目标，发现公司经营活动的薄弱环节，选择内部控制关键点，借助财务报告、成本效益模型、价值链分析、平衡计分卡、EVA评价等工具来建立一套内部控制审计评分系统，实现内部资金的有效配置;其次，加强对重大投资活动的控制，企业要建立专门的机构对投资项目进行可行性和风险分析，结合公司的负债情况，通过长期贷款、处理劣质资产等方式来提高内部资金的流动性;最后，依据企业成本控制来设定财务风险预警机制，重点关注企业的债务风险与流动资金风险，借助电子数据表内置式的方式来合理控制和防范风险，避免资金链断裂。万科公司的风险评估主要分为两方面，从外部因素来说，风险评估内容包括经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给;从内部因素来说，风险评估内容包括财务状况、资金状况、资产管理和运营管理，形成由规模速度型发展向质量效益型转变的管理模式。

（三）加强采购与销售环节的控制

一方面，房地产开发企业要建立完善的采购定价机制，依据预算编制情况来构建采购价格数据库。重点关注采购合同、采购发票等原始凭证单据的保管与核对，企业财务部门也可以联合工程部、采购部来加强对采购环节的严格管理，并通过对企业财务状况、金融信贷政策的深入了解来谨慎选择付款方式，加强预付账款审批和风险管理，尽量选择银行承兑汇票、保理等方式来充分利用资金机会成本，建立采购与付款循环的会计控制;另一方面，企业也要通过第三方咨询单位来对项目成本和财务预算等方面进行分析，形成有效的项目策划报告，用于指导后期的销售和成本管理工作，并做好销售环节可能存在的法律、财务、信用风险的评估与审核。在此基础上，企业还要联动销售部门与财务部门，建立应收账款催收制度，避免因坏账给企业带来经济损失，形成项目销售与收款循环的内部控制制度。

（四）建立有效的监督机制和信息沟通机制

在监督机制与信息沟通机制建构过程中，万科公司制定了《万科集团信息管理办法》，对内部经营信息的互通与传递制定了相应的规范制度。通过不定期的业务管理快报、项目专项报告等沟通机制让企业管理层及时了解企业的经营情况，并通过电话、电子邮件、参与公司组织网络路演以及见面会的方式来加强与外部投资者的联系;同时，万科公司还建立了覆盖总部和区域的监督监察体系，聘请第三方机构来对各业务领域控制情况进行评估和监督。企业也建立了内部审计监察机构，以现场走访、员工约谈等方式来发挥内部控制监督职能。万科公司在内部控制监督方面的经验值得各房地产开发企业学习。

四、结束语

综上所述，房地产开发企业建立完善的内部控制制度可以提高企业的经营水平，还有利于降低企业的运营风险。因此，房地产开发企业要优化内部控制环境，主要从资金控制和财务管理这两方面来加强控制工作，建立良好的监督与沟通机制，促进企业长效发展。

参考文献：

[1]蔡国红. 房地产开发企业内控制度存在的问题及完善策略[J]. 会计师， No.258（03）：46-47.

[2]胡英晓. 房地产开发企业内控存在的问题及完善策略[J]. 财会学习， 2018， No.194（20）：264-265.