城市地铁对周边商品住宅价格影响分析

王振崇

关键词：城市地铁;房地产价格;时空效应

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年11月23日

一、引言

地铁交通凭借着其较高的城市可达性、较舒适的出行体验以及安全性等特征不仅完善了城市的基础设施，释放了城市中人口流动的压力，提升了人们的生活质量，更为周边房地产带来了增值效应。郑州市地铁建设分为三个阶段，起步阶段、发展阶段以及成熟完善阶段。目前郑州的地铁仍处于起步阶段，已建成郑州地铁一号线（一期、二期）、郑州地铁二号线（一期），笔者以郑州地铁二号线一期、二期（在建）工程周边房地产的价格数据为基础，从时间和空间两个方面探究城市地铁对其周边房地产价格的影响特征。

二、郑州地铁二号线对周边房地产价格影响分析

本文的商品住宅价格数据来自于郑州市米宅、安居客、房天下等线上网站及线下实地调查情况，选取2016年1月至2017年8月部分楼盘的房地产价格数据作为本次研究的数据源。笔者选取距离地铁站点2，000米以内的在售楼盘作为研究对象，包括地铁二号线一期、二期及其南延长线。为研究距市中心不同距离的商品住宅价格的影响程度，笔者分别选取了市中心、城市边缘及远郊三个区域分布在地铁站点周围的楼盘;为研究距地铁站点不同距离的商品住宅价格受地铁影响程度，笔者分别选取了距站点500米之内、500～1，000米、1，000～2，000米三个距离区间的楼盘;为研究地铁建设时间节点对其周围商品住宅价格的影响，笔者选取了2016年1月至2017年8月之间的房地产价格信息，其中地铁二号线一期通车时间为2016年8月，二期开始施工时间为2016年11月，南延线开通时间为2017年1月。

（一）时间效应分析。通过数据对比分析发现，地铁对周边房地产价格的影响在地铁开始施工时及正式开通时会出现两个峰值，在施工期房价会有所回落，而在正式开通后房价呈现出缓慢增长的趋势。

对于施工前后的房地产价格变化，笔者以地铁二期工程沿线站点附近商品住宅价格为例进行分析。2016年11月地铁二号线开始施工建设，所选取的楼盘为永威迎宾府、锦艺金水湾、美景麟起城、正商林语溪岸以及正弘澜庭叙，上述楼盘在这一时期价格相较于2016年1月价格均有所上升。其中2016年11月郑州市区范围内商品住宅均价为11，362元/m2，相较于1月份9，300元/m2上涨了8.43%。而永威迎宾府11月房价为14，000元/m2，相较于1月份10，020元/m2上涨了38.72%，锦艺金水湾11月房价为15，000元/m2，相较于1月份9，400元/m2上涨了60%，美景麟起城11月房价为16，000元/m2，相较于1月份10，000元/m2上涨了60%，正商林语溪岸11月房价为13，000元/m2，相较于1月份7，800元/m2上涨了67%，正弘澜庭叙11月房价为18，000元/m2，相较于1月份9，800元/m2上涨了83.67%。可见，二号线二期周围商品住宅价格在地铁正式施工时间点上均有了较大幅度的上涨，远超于郑州市区范围内商品住宅均价8.43%的涨幅，可见地铁对其周边商品住宅价格增长的助推作用。而在2016年11月之后，各楼盘价格趋于平稳，甚至有的楼盘呈下降趋势，如图1所示。（圖1，数据来源：米宅、安居客、房天下）

对此情况分析原因如下：其一，站点附近楼盘房价在开始施工之前一直处于上升趋势，在正式施工时达到峰值，原因在于宣布地铁的开通给沿线商品住宅带来了未来的价值增值预期，从投资者的角度来看，“地铁房”未来的价值要远高于不在地铁周围的房地产。从刚需的角度来看，地铁的开通能够降低在城市中生活的成本，如通勤费用成本以及时间成本，由此带来这一时期商品住宅需求量的上升，直接推动了价格的上涨;其二，站点附近房价在正式施工后趋于平稳并有下降趋势，这是因为地铁建造的周期相对较长，短时间内不可能让购房者享受到地铁带来的增值效应。而在施工期间往往有交通堵塞、噪音污染、环境污染等问题出现，由此会影响到该区域房地产的需求量，进而房地产价格有所下降或上升趋势暂缓。

对于开通前后的商品住宅价格变化，笔者将以地铁一期工程市中心的楼盘为例进行分析。根据数据表明，所选楼盘民安尚郡、正商城、春江家园在2016年8月左右价格都有了明显的上升。与2016年5月份的房价相比（地铁开通前三个月的调试期），民安尚郡2016年11月房价为16，000元/m2，比5月9，300元/m2上涨了72%;正商城2016年9月房价为13，500元/m2，比5月8，500元/m2上涨了58.82%;春江家园2016年9月房价为13，000元/m2，比5月11，000元/m2上涨了18.18%;而同期郑州房地产均价则上涨了8.43%。由此可以看出，地铁开通与周边商品住宅价格具有显著的正相关性。在地铁开通后，周边商品住宅价格呈现平稳上升态势，这表明地铁所具备的高度可达性、便捷性和节约时间成本等特质推动着房地产价格的不断上升。具体原因分析如下：地铁交通的高度可达性便利了居民出行，增强了区域流动性，促进了沿线经济发展，对沿线房地产发展具有明显的增值效应，由此推动了商品住宅价格的上涨。（图2）

综上所述，从地铁交通对周边房地产影响的时间效应上来看，其对房地产价格上涨有着明显的推动作用，在地铁开始施工以及正式开通两个时间节点上会有较大的影响作用。从施工到开通之间，由于施工带来的种种负影响使得周边房地产价格变化不大甚至有所下降，而在正式开通后，房地产价格呈现了稳步上涨趋势。

（二）空间效应分析

1、因离站点距离不同带来的差异化影响。笔者以同位于市中心的民安尚郡、正商城、春江家园三个楼盘为例分析因距站点距离不同带来的对商品住宅价格的差异化影响，三个楼盘离站点的直线距离分别为40米、1，100米、1，700米。在地铁二号线一期工程开通之后，民安尚郡价格上涨72%，正商城价格上涨58.8%，春江家园价格上涨18.18%。由此可见，地铁站点对周边房地产的辐射范围在2，000米以内，距离越近房价变动幅度越大，而春江家园所受影响较前两者而言大大减小。

2、距离市中心距离不同带来的差异化影响。笔者分别选取市中心、城市边缘以及远郊三个范围的部分楼盘作为样本进行数据分析，进而研究距离市中心不同带来的差异化影响。具体价格变动情况如表1所示，距市中心越远的区域房地产价格幅度变化越大。位于远郊的房地产价格在地铁的影响下平均变化幅度达到64.73%，而位于城市边缘及市中心的平均变化幅度分别为55.96%、49.66%。具体原因如下：第一，市中心各项配套设施已发展较为完善，地铁的开通对其经济发展有一定的拉动作用，但因原本就已相对完善的交通网络使得地铁带来的交通可达性的增值效应有所减弱，因此市中心周围的房地产价格上涨幅度低于远郊;第二，远郊地区原来的各项配套设施相对匮乏，地铁开通后使得市中心周边的区域原有的距离优势有所削减，而远郊地区的居民因地铁的开通时间成本有了大幅度的下降，使得有限经济能力的购房者更倾向于价格相对较低的远郊地区的地铁房，需求增加直接推动房地产价格的上涨。（表1）

三、結论

轨道交通的发展为城市的交通网络注入了新的活力，加强了城市内部人员流动性，在拉动沿线经济发展的同时更为沿线商品住宅价值的提升带来了契机。研究发现，地铁的发展对沿线商品住宅价格有着明显的差异化影响。对于郑州地铁沿线的商品住宅而言：从时间效应来看，在地铁正式施工及正式开通两个时间节点上房地产价格变动幅度出现峰值;从空间效应来看，距离市中心及地铁站点越近，房地产价格变动幅度越大，地铁站点对周围房地产价格的辐射范围为2，000米以内，其中500米以内的房地产价格所受影响最大。

主要参考文献：

[1]聂冲，温海珍，樊晓峰.城市轨道交通对房地产增值的时空效应[J].地理研究，2010.5.

[2]郑捷奋，刘洪玉.深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响[J].铁道学报，2005.27（5）.

[3]庄焰，郑贤.轨道交通对站点周边商业地价的影响[J].中国土地科学，2007.21（4）.