经济高质量发展下的房地产估价需求探讨

文/鲁厚荣 上海上资房地产估价有限公司 上海 200443

1、经济高质量发展及其对房地产估价的影响

经济高质量发展是党的十九大提出的新形势下我国经济由高速增长向高质量发展的重大战略转型，并明确在今后一个时期内作为我国确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控等重大决策的根本遵循，这一战略举措将着力于经济发展的内在品质和高技术含量，进一步增加经济活力、增强市场竞争力和创造力，实现民族复兴中国梦的伟大目标，对我国经济社会方方面面产生广泛而深远影响。

经济高质量发展将改变以前粗放式的发展模式，以科技创新、品质提升、环境友好为引领的新的发展模式。对房地产估价来讲，必将改变或淘汰传统估价中不适的业务类型和经营模式，随之催生一批新型估价需求、创新发展模式，在给房地产估价带来重大发展机遇的同时，也提出了前所未有的挑战，对房地产估价将产生深刻的影响。必然引起每个估价机构和估价从业人员的关注和思考。

2、针对房地产估价发展问题，需重视需求侧着力

房地产估价行业经历20年的砥砺前行，为我国经济社会的发展做出了贡献，特别是在促进房地产市场公平交易、维护司法公正、保障金融资产安全、维护社会稳定、保护公共及当事人权益等方面发挥了重要作用。房地产估价作为市场经济体系中不可或缺的现代服务业，目前基本构建与我国经济发展相适应的估价制度、规范和标准体系。估价业务需求涵盖了房地产抵押、房屋征收、税收征收、司法评估、房屋租赁、保险等领域。但不容否认房地产估价还存在不少发展中问题：主要有：（1）尚依赖估价资质的稀缺和行政许可所形成的政策性估价业务；（2）低端业务同质化严重，存在恶性竞争。以高估低评、降低收费等不正当竞争手段迎合委托方，获取估价业务的问题时有发生；（3）进取心普遍不足，容易满足于程序性估价需求，高端估价咨询业务人才缺乏。长期下去对估价行业发展不利，甚至有损行业声誉和公信力。

近年来，不少估价有识之士已认识到问题的存在，并尝试在创新业务模式、延伸业务链范围、加强新技术应用等方面，通过改善估价供给侧，来扩展业务品种，提高经营能力，虽取得一点成效，但显然还不够。恰逢我国经济实现高质量发展转型的重要机遇期，不应忽视其所孕育的机遇和巨大市场潜力。需要更新发展观念，适应我国经济高质量发展的大势，从估价服务的需求端着力，探讨高质量发展下的新型估价业务需求及与之相关联的高端咨询服务，提升我们专业服务能力，实现真正面向市场“场景”下，满足市场对高品质估价服务的需求，切实解决房地产估价的发展问题。

3、经济高质量发展政策及其估价需求的机会

随着我国经济高质量发展已经进入实质性实施阶段，近期国家出台的一系列促进经济高质量发展的政策措施，梳理分析相关政策措施，有利于发现与房地产估价需求机会相联系的政策要点，有的放矢，主要有这样几个方面：(1)继续做好深化供给侧结构性改革,产业结构调整方面政策所带来的评估需求；(2)实施乡村振兴战略，农村土地经营承包权抵押，农村集体土地建设用地流转等农村房地产及相关权益的评估需求；（3）实施区域协调发展战略，产业重新规划布局，区域联动，协同发展等带来的市场需求；（4）中央“要下决心解决好房地产市场问题”，加快建立多主体供应、多渠道保障的租售并举的住房制度政策所催生的新型评估业务，包括租金评估需求；（5）随着国家“一带一路”战略推进，沿线国家、地区及覆盖和辐射的广大区域，其对应着前所未有市场空间和需求规模，也给我国房地产估价高端海外服务，甚或“中国估价标准”走出去提供极佳的平台。

另外，从地方各省、市地区来看，都在积极推进和落实高质量发展战略的具体政策措施。以上海为例，上海作为中国经济发展最重要的标杆城市，国家赋予上海新的使命和任务，围绕上海建设全球卓越城市，代表国家参与国际竞争，密集出台了多项政策措施，推动上海经济产业高质量的发展。《关于促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》【沪府发（2018）41号】、《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》【沪府规〔2018〕21号】、《关于支持浦东新区改革开放再出发实现新时代高质量发展的若干意见》（2019年6月25日）。深刻领会高质量发展的政策内涵，结合本地区发展实际，能挖掘估价需求的机会所在。

4、高质量发展下房地产估价的需求探讨

在梳理了国家、地区针对经济高质量发展的政策基础上，从以下几方面深入探讨房地产估价需求：

4.1 立足传统估价基础，升级服务需求

立足于估价现实基础，深入探讨房地产估价市场的升级服务需求，高质量发展不是对传统估价业务摒弃。在高质量发展的要求下，需对传统业务的不断深化，将传统业务做专、做精、做得更好。比如对于原抵押估价，不能只满足于贷前抵押物的价值评估，值得注意的是金融部门对贷中、贷后的风险管理也有强烈的延伸需求，包括：押品重估、动态风险预警评估等深层次服务需求；传统的房屋征收估价也可以向整个建设过程的前端、后端延伸。前端包括：征收地块前期的征收成本测算、风险评估、方案策划、项目顾问和政策咨询等服务需求，后端可参与建设项目的全寿命周期的相关服务需求。在传统业务的基础上，不断深化客户的相关高端需求，提升房地产估价服务品质。

4.2 注重新技术应用，提升服务效率，满足不断增长的快捷服务需求

在估价服务品质提高的同时，注重科技应用于估价技术和评估服务。近年以互联网、大数据、人工智能为标志的信息技术在估价领域得到了较好应用，如地理信息系统，自动估价，特别是住宅类标准化程度较高的估价对象，比较适合新技术应用于批量估价。随着不同客户对效率要求的提高，快捷服务已提上日程，也改变之前对估价速度慢的诟病。目前政府着力解决中小企业的融资难、融资贵问题，简化程序，降低企业融资成本，可利用计算机辅助估价技术、批量估价、自动作业系统等提升效率。利用无人机技术应用于大型估价项目勘查取证、实物量清点等，大幅度提高作业效率，满足不断增长的快捷服务需求。

4.3 经济高质量发展催生新型估价需求

经济高质量发展催生出新的估价需求，房地产估价也始终与经济发展紧密相连。

（1）实施乡村振兴战略，结合土地承包权、经营权、农村集体土地流转，对于房地产估价是一片尚未开发的广阔新天地，需探索农村土地、房屋估价新需求、新模式。

（2）实施区域协调发展战略，如东部地区的长三角经济一体化，粤港澳大湾区经济体，中部振兴战略等，结合国家战略和发展大势，在区域间的产业调整转移，区域融合孕育出的估价需求。

（3）租售并举的住房制度改革所带来的租金评估与咨询等，为解决房地产市场租售发展的不平衡，保持房地产的持续均衡发展，租售并举是住房制度改革的又一重大转变。在我国住房租赁市场算刚刚起步，与发达国家相比有很大提升空间，住房租赁市场也是开拓估价业务的重要新领地。其业务需求可以涵盖住房租赁经营、管理的全过程：一是住房租赁企业融资中估价需求，包括：自持住房资产的抵押、租赁住房资产证券化（REITS）、租赁收益权质押、租赁企业资产或股权融资转让等估价需求；二是对闲置低效的非居房屋，如厂房、商业、办公用房等在政策规划允许下，改建变性为租赁住宅所带来的估价需求；三是租赁运营管理中估价需求，包括对初始租赁房源的租金定价、出租经营时市场租金评估，保障性公租房、廉租房等租金的估价；四是涉及企业或为政府管理部门提供的租赁市场监测、调控和管理中估价需求及相关咨询，如租金动态监测、市场租金指导价制定、租金价格指数编制等。

4.4 服务国家经济发展大势，探索高端估价需求

服务于国家经济发展大势，在估价服务品质和技术胜任能力上，必须与之相匹配，在高质量发展中谋求自身的高质量发展，提供高端服务。所谓的高端估价需求，就是难以标准化，可比性较弱的估价项目，其技术的复杂程度高，更具有独特性、特殊性和不可替代性特点。如复杂经营业态的大型商场综合体、机场、历史古建筑等疑难项目；服务于“一带一路”涉外项目，其适用不同于国内的法律、估价标准、估价流程。这需要跟进国家经济发展和对外投资一道走出去，展现中国解决方案和中国标准。

4.5 高质量发展下资产运作和企业整合带来的估价需求

高质量发展必然带来经济结构的调整，市场化资本运作和企业整合增多，包括：政府、央企、平台公司、国企混改、收并购等资本运作和企业整合所带来的评估需求；以及投融资、资产管理、产业多元化发展等所带来的估价机会。

结语：

以上深入探讨了经济高质量发展催生出的房地产估价需求机会，但要形成有效需求，还取决于捕捉市场机会及与之相匹配的专业胜任能力。随着我国经济发展实质性进入高质量发展阶段，基于专业化的高端服务将是房地产估价行业发展的最好选择。提高专业服务品质，积极对接市场需求，抓住经济发展的重要机遇期，推动自身持续、健康发展的同时，助力中国经济高质量发展。