弘扬浙商精神 决胜新时期转型

文／胡安东

（本文作者系中国房地产业协会名誉副会长）

每一段历史时空，都需要精神导航。

浙商作为我国最有影响力的商帮之一，在我国商业社会乃至经济发展中曾发挥了“先行者”的作用。浙系房地产商在中国房地产业发展进程中有着举足轻重的地位，并涌现出一批优秀的品牌开发企业，成为行业的中坚力量。面对新时期新要求，新浙商精神在房地产界亦熠熠生辉，在创新、担当和果敢转型中，闯出了自己的道路，承担起新的历史使命。

从企业案例看浙商精神

以中梁、绿城和开元三家代表性房企为例，我想用一匹黑马、一匹骏马、一匹白马“三匹马”分别比喻，对浙系房企加以解读。

第一匹是“黑马”——中梁。发轫于温州的中梁地产有明显的温州地缘性特征，凸显出改革开放的精神思路。尤其让人印象深刻的是放权共享资源，“一盘一策”的营销思路很新颖。厚积薄发，近几年来一跃而成为行业黑马，并于今年成功上市，成为全行业瞩目的焦点之一。从强劲的发展势头不难预判，中梁以后也会从黑马变成“千里马”。

第二匹是“骏马”——绿城。绿城是业内一个标杆性企业，在房地产开发模式探索中，绿城的经营理念十分领先，概念新颖。跳出行业本身，绿城致力于构建理想生活，把自身定位于“理想生活综合服务商”，以优质的产品和服务引领行业。缔造美丽建筑，筑造美好生活，在这条道路上一路领先，收获无数口碑，是业界名副其实的一匹“骏马”。

第三匹是“白马”——开元。房地产发展至今，不管走什么路线，终归需要回归到平衡点。产业要保持资源的平衡、投资的平衡和利润的平衡。开元从一家房地产企业，转型做酒店和旅游地产，创造出卓然的业绩。利润、现金流十分稳健，充分发挥了高铁“一小时生活圈”效应，在假日经济红利中分得一杯羹。从城市人群年轻化、需求年轻化的经济学角度考虑产业布局，这家公司的模式同样值得关注。现在回过头来以更开阔的思路思考房地产企业的创新，这条路让其得以保持“白马”的姿态。

三家企业各有特色，发展道路各有千秋，均有值得业界学习研究的地方。

向浙商精神学什么？

浙商精神有很多标签，诸如惯常观念普遍认可的善学习、勇创新、守诚信、重担当等。在新时期，浙商精神尤其是浙系房地产开发企业的精神，也被赋予了新的内涵。

首先，浙商精神一贯给人敢于冒险的印象，但实际上也蕴含着非常小心求证的特征，这在变幻的市场形势中十分重要。大胆探索、小心求证，是房地产开发企业十分宝贵的一种品质。在大胆设想的同时，可有效防控风险，保持谨慎小心的行事作风，对目前的房地产行业尤其重要。冒险需要把握好“度”，需要有效防控风险保持稳健，这种精神值得弘扬。

第二，浙商的低调值得学习。项目要先干起来，而不是先“吹”出来。很多人提出对成功的项目进行复制，我不是很认同该观点：复制是简单重复，对于现代企业来说远远不够。企业要根据不同的生态环境、不同的城市风貌做项目开发。比如同样做亲子活动项目，但每个项目的禀赋和资源都不一样。浙商精神摒弃简单模仿，重视自己的原创和亮点。实事求是，因地制宜，是企业生存和发展不可忽视的重要基因。

第三，浙商强调稳健路线。中梁强调分到家、包到家、机制送到家。这和历史上曾经出现的“温州承包”有延续性，对发展节奏有可控制的“缰绳”。中梁在质量和效益的问题上有深入的研究，整体实行稳健的作风。同样，开元集团目前在旅游行业跻身前20名，成绩得来不易。作为服务型企业，积累了丰富的产业资源之后再返回房地产业，更容易有话语权。

新时期，新市场

目前，国家对房地产行业实行因城施策差异化调控，包括土地政策、投资政策、销售政策，都存在差异性。很多开发商对此都有较深刻的感受，也在灵敏应变，纷纷寻求适合自身业务拓展的城市。从市场层面来看，可以用八个字形容：

速缓。速度缓慢，增幅在下降，从投资、开发、销售等数据上看，房地产开发速度在明显下降。

钱紧。现在房地产企业普遍面临偿债高峰、融资困难等问题，央行也把房地产列入限制放贷的行业。并且在信托等其他融资渠道，日趋收窄，很多业界同仁对行业未来表示担忧。在“钱紧”大背景下，对资金依赖程度较高的房地产开发企业无不开始思考未来走向。

失衡。现在房地产市场冷热不均现象明显，市场呈失衡态势，一些中西部地区资源枯竭型和人口净流出的城市，房地产市场越来越冷。人口集中、产业较为发达的城市，如杭州、南京、武汉等长三角区域中心城市，以及一些省会城市，人口一直在增长。从调查数据看，杭州近五年呈现人口正增长态势，每年有超80万的净流入人口，对房地产市场的需求规模很大。针对这些高质量和年轻化人群，本地开发企业亦推出适合的系列产品，市场反馈良好。市场平衡打破之后，从企业层面，纷纷尝试跳出房地产，开拓复合型产业，比如兼做旅游运营企业，行业边界越来越模糊。再如绿城推出理想小镇项目，不再单纯地做地产开发，更是在转型做生活方式运营商。从国家层面，失衡也催生了调整平衡的重大课题。我国在坚定执行房住不炒的思路下，采取因城施策调控，致力于构建长效机制，推动经济结构转型升级、迈向高质量发展的战略十分坚定。长期来看，将走向均衡协调的发展通道。

转型。我们日前做了一个调查，数据显示，和去年同期相比，养老地产6月份数据上涨了12%，健康住宅的该数据是23%，百年住宅则超40%，还有绿色住宅、文旅地产等的发展，都处在上涨阶段。传统房地产正在被一些新型业态替代。从房地产自身来讲，住房需求向几个方面集中：一是向中心城市和省会城市集中；二是向城市群和都市圈、卫星城集中；三是住房需求向发展型和改善型集中。这“三个集中”是非常明显的特征，开发企业也竞相展开应对。

房地产业转型的三点建议

习近平总书记指出，全面深化改革，就要激发市场蕴藏的活力。市场活力来自于人，特别是来自于企业家。党的十九大报告提出，激发和保护企业家精神，鼓励更多社会主体投身创新创业。企业创新、产业转型是眼下房地产业的主旋律，新时期房地产开发普遍寻求转型，对此有几点建议。

一是从“平方米”之“量”向“立方米”之“质”转型。

以前房地产开发贯穿着“平方米”概念，即一定要大体量、大规模和高速度。在庞大的住宅开发中，平方米是最重要的考量维度，却忽略了“立方米”维度的思考。立方米由长、宽、高等多维度组成。长度——房地产企业要追求长久可持续发展；宽度——眼光和视野要放宽，做产品要重视复合型特质的打造；高度——行业要追求高品质、高质量的发展。总之，房地产开发企业一定要跳出“平方米”的“泥潭”，跨入“立体式、立方米”的发展时期。

二是从简单建造居住空间到打造丰富多元的生活空间转型。

很多大企业比如万科、保利等，纷纷提出要做美好生活服务商、美好居住生产商……从建造简单的物理空间供居住，以快节奏为主线，到逐步转型为慢生活服务，是一个质的转变，系产品供给侧的根本性变革。今天的开元为“慢生活”服务，通过服务、开发提供度假产品，为生活节奏快的焦虑群体缔造慢生活方式。服务于慢生活，也是我国扩大内需的一个重要方面，最典型的就是“假日经济”现象。以后的假日时间会越来越长（目前德国休息日为132天），当一个国家和社会发展到较高的文明阶段，必然会出现这样的趋势，为“慢生活”服务也将成为主流。这就是从居住空间到生活空间的转变。

三是房地产开发要从“单色调”向“多姿多彩”转变。

以前房地产业是粗放型发展，黑白灰组成一座建筑，产品粗犷，能耗量大。今后，房地产开发要考虑植入“多姿多彩”的内涵，可以概括提炼为“赤橙黄绿青蓝紫”的彩虹色调。

赤，核心是体现国家意志，比如目前的保障房、旧城改造等，体现红色基因，执行国家政府主导的思路。浙系开发商大多都表现出强烈的政治敏感，能根据政策调整好策略和方向。橙，代表朝阳产业，健康住宅、文旅产品、特色小镇都具有橙色特征，有着美好的前景。黄，代表着产业的稳健发展，在今后，养老地产、智能化地产将稳健前行。绿，寓意健康，体现在绿色住宅、低碳建筑等实体中，绿色概念近年来得到了从政府到产业界充分的重视。青，可以理解为建造更多适合年轻人、大学生、新移民的青年公寓、长租公寓，这种结构的住宅体系有很大的市场需求。倡导租售并举，提供适合年轻人生活方式的公寓，是业界企业需要重点关注的一个方向。蓝，主要内涵是推广钢结构产品，推进住宅产业化进程。当然，同时我国也需要一些紫色的神秘色彩，需要高端的产品，满足特定人群的生活需求，从而推进高端住宅产业的发展。

从平方米转型到立方米的建设，从居住空间到生活空间转变，从单色调房地产开发到多姿彩的整体运营与服务，对目前的行业发展十分关键。浙系开发企业在这条路上做了卓有成效的探索，浙商精神强调低调，但有效的经验值得推广，企业也要以开放的心态，为行业进步做出无私贡献。