房地产评估的风险分析及防范对策

文/张玉强、王燕妮 大连锦业不动产评估咨询有限责任公司 辽宁大连 116001

1、房地产估价行业的特点和性质

房地产估价行业本身的性质并没有完全回避房地产估价的风险，评估师可以通过积累和丰富自己的专业经验，以降低风险的概率。随着新的经济形式的出现，出现了新兴的各类房地产估价业务，这对估价师的业务能力提出了更高的要求。我国的估值方法的学科发展尚不成熟 , 在理论界和实务界对估值方法的应用还存在一些争议。一些估值方法和估值的许多物体之间的矛盾，估价目的的多样性，以及技术路线的多样性，使房地产估价行业出现的风险明显高于其他行业。

2、房地产评估机构存在的风险及原因

2.1 虚假资料对评估造成的风险

房地产评估的首要依据是评估对象的产权资料，评估工作必要的产权状况信息都是从评估对象权属证书，如房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证或档案资料中搜集，如果委托方提供的资料不实，会对评估结果有很大的影响。比如：在征收评估中，被征收人为了提高评估值以获得更高补偿，故意伪造或改产权资料（改变用途、增加面积），一旦这些虚假信息没有被评估机构发现，那么就会直接影响评估的结果，使房地产的评估值远高于其实际市场价值。

2.2 政策变动产生的房地产评估风险

城市化进程的加快，使得房地产行业发展空间得到了进一步扩充，与此同时也出台了相应的政策导向，借此控制房地产开发的有序性和稳定性发展。但是，房地产行业的自身政策性较强，房价如果涨幅较大，人们收入水平无法与房价同步上涨，就需要国家宏观调控房地产行业的发展势头。尤其是房地产行业开发的供需对应情况，国家经济政策对其产生的影响非常明显，其中包括金融政策、税收政策等，同时也会影响房地产行业运作资金链。一旦没有掌握好政策方向，极易产生房地产评估行业风险。

2.3 评估操作带来的风险

在房地产行业中，关于房地产评估的各个方面已经有了明确规定，如评估时必须遵守的原则，不同的房地产应采取哪种评估方式，以及整个评估程序应如何进行等。在这些规定下，能够有效减少人为因素带来的评估风险，但这些规定还不足以实现杜绝评估风险出现的目标，如因房地产种类不同，在进行评估时也就不能一味地使用传统方法，而是要做到灵活应对。然而在实际评估工作中，虽然灵活的方式能够实际情况来解决问题，但同时也会因评估原则、方法以及程序的变动而导致不同评估结果的出现，由此可见，评估方式也是评估风险中的重要一环。

2.4 评估人员职业道德风险

职业道德风险是指由于职业道德水平低、房地产估价人员法律意识薄弱而给企业带来的诉讼风险和重大责任风险。员工的职业道德水平较低，法律意识较低，在工作过程中存在失职、故意提高或降低估价、建议客户提供虚假信息等，会给房地产评估机构的企业形象带来不良影响，影响长期健康发展。

3、房地产评估机构规避风险的有效途径

3.1 完善管理制度

房地产行业为将风险降到最低，取得更好发展，就必须要对制定与完善管理制度，只有制度的完善，才能够对员工进行一定约束，促进评估机构发展。我国评估机构起步较晚，在发展的过程中缺乏实践经验，导致发展滞后，因此评估机构在发展过程中，理应借鉴发达国家实践经验，并根据具体情况，不断对经验进行完善创新，制定出符合国家与地区发展的新制度。评估机构在进行评估时，需要按照国家制定的评估标准开展工作，不能以自身标准，作为国家标准。管理部门充分发挥监督作用，对评估师不定期进行工作抽查，发现工作出现问题，就需要严厉惩罚，使坏习惯得到遏制，为评估机构营造良好的评估环境。

3.2 根据房地产市场行情完善评估体系

评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析。以及时地掌握最新的行情，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。

3.3 加强房地产评估机构的有效监管

建立健全房地产评估机构的有效监管体系，合理规避风险是重中之重。第一，负责房地产评估部门的政府机构应加强监督，认真履职，定期检查撰写报告或者不定期的进行抽查，杜绝违法行为、违规行为产生；不放纵不姑息，这样才能保障评估氛围良好、有序，健康发展；第二，房地产评估体系的建立与完善也应提上日程，每次的评估检验都应该有相应的标准。另外房地产评估机构也要在每次的评估工作中，找到工作方法，总结工作成果，查缺补漏，及时地进行总结并用切实有效的方法进行改正。

3.4 提高执业人员的业务素质

为了能够很好地胜任房地产估价工作，房地产评估师除了需要熟练掌握相关的专业知识外，还需要有“经济、财务、建筑、法律”等方面的知识储备。在我国房地产评估行业不断发展的同时，估价技术、估价理论也在不断更新、发展与完善，加上“有关政策及评估规范”的出台与更新，这些都要求评估人员拥有不断学习的能力，学习新的知识、新的规定、新的技术，以适应不断发展的市场。

3.5 完善企业内部管理机制

房地产评估机构作为服务型企业 ,大多还没有形成完善、严格的管理制度和企业文化。构建合理的组织管理结构，提高企业的内部管理机制，内部管理部门之间的协调，行政部门和公司整体之间的关系，合理开发和分配人力资源，并建立整个质量监督机制。提供高品质的产品和服务，以高品质和权威建立行业声誉，是在风险防范房地产估价机构的一个重要步骤。

结语：

房地产业与房地产评估业，两者的发展存在相偎相依的关系，息息相关共同进步和发展。在进行房地产相关行业的工作中，既要做到正视评估工作的作用，也要合理规避风险，保障房地产业健康发展，使房地产评估行业风清气正。