地铁车辆基地物业综合开发设计研究

文/巨鹏炜 西安地铁投资发展有限责任公司 陕西西安 700018

随着“城乡一体化”建设步伐的快速推进，城市周边乡镇人口大量进入到城市，这一现象对原本土地资源紧张的大中型城市造成了极大的冲击，因此提高城市土地资源的利用率和使用的合理性成为了时下热点问题，而地铁车辆基地物业综合开发模式的出现，真实迎合社会发展的需求，对该项目进行合理的开发设计，将对城市经济的发展及城市人民的生产生活产生中多便利。

1、地铁车辆基地物业综合开发的意义

1.1 “TOD模式”对城市发展起到带动作用

现阶段市场经济发展迅速，对各城市的交通运输造成极大的压力，而地铁作为快速交通工具，带来的安全、便捷、高效为当下快节奏的生活方式提供了一定的保障，某些极具特色的地铁甚至已经成为现代城市的重要标志。地铁在快速发展、大力建设的同时，也给地铁车辆基地附近的土地利用和项目建设开展带来了前所未有的机会。近年来，“TOD模式”在城市快速发展过程中得到了广泛应用，它更加强调了以城市更新、增强城市活力为导向的综合开发，使得城市发展得到了更高的提升。

1.2 有效带动车辆基地周边区域发展

地铁车辆基地物业综合开发，就是指车辆基地上方或周围区域的综合开发。本质上，这种开发方法是一种综合利用场站区域和提高空间利用的方法，充分挖掘车辆基地占地的潜力，结合绿化、商业、教育、居住等优良资源，打造高质量生活品质，宜商、宜居、宜业的生活圈，形成空间增长的新核心，有效促进城市功能和品质的提升。

1.3 符合国家集约用地的政策要求

随着城市建设的发展，地铁车辆基地用地问题已成为城市发展中的突出矛盾。为了解决土地利用的突出矛盾，地铁车辆基地覆盖开发项目极大地改善了土地产出和空间环境，缝合了 “城市伤疤”，间接促进了周边地区的土地开发。在土地集约利用的背景下，拓展城市发展空间是一条重要途径。但对于相关规划、国土、消防、环保等政策仍需政府尽快出台、补充和完善，加强顶层设计，更好的促进轨道交通物业综合开发的落实与发展。

2、地铁车辆基地物业综合开发原则

2.1 物业开发要具有整体、综合观念

对于地铁车辆基地物业综合开发，其所规划的设计内容应该从整体观念出发，为了合理协调地铁车辆基地设计的相关内容和上述物业的开发，应充分依据城市总体规划、区域规划，结合周边环境因素，要提前了解地铁车辆基地与物业开发之间存在的问题，这样才能够设计出最科学、最经济、最合理的方案。

2.2 要严格遵循国家所颁布的政策进行开发建设

地铁车辆基地建设是城市轨道交通建设的一部分。其用地属于轨道交通设施用地，地铁车辆基地物业开发属于多功能混合用地，所以在其开发的过程当中必须要考虑国家所颁布的土地政策对于该开发项目建设的影响，因此要积极依据国家所颁布的相关政策来进行分层开发建设。

2.3 开发要对技术问题要有所保障

现阶段，对于地铁车辆基地与物业开发在技术上具有较高的要求，因此在地铁车辆基地进行物业综合开发时，一定要有超高的技术保障，尤其是在项目的开发过程当中，会有建筑、结构、工艺、环境、交通、位移、沉降等诸多问题产生，那么对于这一问题就要进行重点防御，在这一问题的基础之上提出有效的解决方案或防御方案，从而保障这一开发项目的质量。

3、地铁车辆基地物业综合开发的注意事项

3.1 合理确定地铁车辆基地和物业综合开发范围

地铁车辆基地负责车辆的维护、清洁、保养、检修和停放。其主要功能用房占地面积大，跨度大、分布散。它们通常可以分为综合楼、运用库、咽喉区、洗车璇轮库和试车线等几个主要区域。物业综合开发应在满足地铁基本建设、运营和管理技术的条件下实现土地混合使用。通常上盖平台和地铁基础设施建设应同时实施。

3.2 合理优化方案和工程预留

综合开发物业的布局应符合车辆基地轨道及功能建筑的结构和工程要求。车辆基地的基础设施建设应结合物业开发方案和进度，确保上部结构的布局和方案需要稳定。提前预留并尽量同步建设物业开发小汽车库，不仅可以减少浪费不必要的工程投资，同时解决了工程界面、施工荷载、减振降噪等，达到了节约、控制成本及项目合理管理的目的。

3.3 上盖物业综合一体化设计

所谓城市轨道交通车辆基地及物业综合开发一体化设计，是一项复杂的系统性工程，涉及工艺、线路、建筑、结构等20余个专业。另外，车辆基地盖上与盖下的建筑物功能相差悬殊，但就建筑物本身而言上下部分是密切相关的一个不可分割的整体，盖上建筑物的位置、功能、建筑高度、结构形式、柱网布置、设备要求等均对盖下建筑物有着很大的影响，只有通盘考虑、一体化设计方能将上盖部分结构与车辆基地结构有机结合。盖上、盖下的同步设计也有利于一体化设计的优化，在满足交通、环保、运营及上部建筑开发功能的同时节约投资。

车辆基地上盖一体化开发具有较强的特殊性，在设计过程中需要各专业工种密切配合，不断方案优化，寻求盖上、盖下建筑的技术、成本平衡和控制，方能做出合理的一体化开发项目。轨道交通线路设计应在工程可研究阶段提前开展站点、车辆基地一体化开发可行性研究，梳理用地条件，形成轨道交通与物业开发结合的设计模式；前期明确轨道交通与物业开发建设的道路交通流线、工程预留及实施界面，划清投资及管理界面，实现轨道交通土地资源优化配置。初步设计阶段应确定站点周边用地性质，明确物业开发业态、规模、功能布局、同步建设界面、消防、环境、交通等专题研究、工程成本控制和投资等，提供切实可行的方案。在施工图设计阶段进一步明确物业综合开发建设边界条件。

综上所述，地铁车辆基地是地铁车辆停放和维保的基础设施，同时也是地铁线路正常运行的前提保障，通过车辆基地物业综合开发，对轨道交通沿线及周边土地综合开发利用，更好地集约利用城市土地，拓展提升城市功能和活力，增强轨道交通事业自身造血动能，充分发挥城市更新的重要作用，高效有力推动城市轨道交通可持续发展。