地铁上盖物业合作开发模式研究

文/温静 西安市地铁资源开发有限公司 陕西西安 700018

在国内的一线城市中地铁已经成为生活当中主要的交通工具，凭借其快速性、安全性、便捷性等方面较高的特点获得了广大人民群众的欢迎，在很大程度上为人们的出行提供了方便。因此，在实施地铁建设的时候需要通过融资的手段，来实现资金的支持，进而使得地铁物业这种开发模式获得了衍生。在当前阶段地铁盖物业是地铁开发最为主流的一种模式，因而有必要针对地铁盖物业这种模式展开相应的探索与研究。

1、地铁上盖物业发展存在的主要问题

通常情况下，地方政府在开发政策、经济及管理机制等方面都不具备专业性，在各个开发部门之间所发挥的协调性相对而言也比较弱，在地铁物业的开发方面的整体综合开发观念更是缺乏。站在专业角度来看，地铁的设计以及建设与地铁上盖物业的设计之间，基本上所处的状态都是彼此分离的状态，相互之间也极度缺乏沟通，同时针对地铁的出入口与通道之间的设计也没有充分的考虑彼此之间的要求，在一定长度上影响了乘客的便利性，与此同时，也使得商业人流受到了严重的硬性。而站在另一个角度来看，地铁与地铁站周边城市之间的空间关系方面的设计观念，在整体综合开发方面仍然存在极大不足。例如，在地块实施划分的方面并未充分对开发需求、商业环境建设的需求等方面实施考虑。通过调查研究发现，由于受到一些历史因素的影响，地铁地块一般都存在过于零散、规模偏小的特点，这些问题因素给地铁上盖物业合作开发带来了很大的困难。这些问题要想获得有效性的解决，必须要通过政府、群众、开发投资等等各方势力的参与协调。我国当前阶段的地铁建设，基本上属于一种公益性的政府行为，所建设的地铁沿线通常会建设在已经较为成熟的片区，而沿线土地大多也已经对其它个体进行了划拨或出让。由于在实施地铁与城市开发与建设在时序上存在着差别，使得地铁物业在具体开发的时候出现了滞后的现象。地铁在建设的过程中需要投入大量的资金，因而在地铁建设时给政府部门带来的财政压力是极为巨大的，由于这一因素的影响，使得地铁在实际施工建设的时候基本会对建设的速度方面过于追求。在这一发展背景下，在实施地铁建设的时候，大多都会对包括地铁在内的所有城市交通实施规划的时候缺乏统一性，而对于地铁在城市的建设与发展中所发挥的推动作用充分的认识，此外，在实施地铁设计之前，没有充分的对地块实施考虑，使其难以充分的被利用与开发，如果地铁建成之后再想进行改造就非常困难了，促使地铁更加难以发挥出其对城市发展所拥有的带动作用。

2、国内地铁上盖物业合作开发的主要模式

2.1 地铁上盖物业合作开发的法人型合作模式

通过对当前阶段地铁上盖物业合作开发的实际情况来看，运用最多的开发模式就是法人型合作这种模式。每一个合作商在开发中都会以自身公司的名义来进行项目的承包，并各自承担着相应的责任。并将各个公司的规划做好，每个工资的各个部门需要进行分工，同时需要能够依照规划好的章程，来进行各个部门、公司的权利与义务进行良好的区分。地铁工程项目需要通过资金的划分来明确相应的股权，在地铁建造的过程中可以实施相应的股权转让。但是，如果在地铁的实际建造的过程出了一定问题，也需要由相应的投资单位来进行责任的承担，以保证地铁能够正常的建成与开通。

2.2 地铁上盖物业合作开发的协议型合作模式

在当前大型工程项目当中，协议型合作模式同样是运用比较多的开发合作模式，这种模式主要是由政府出地、规划路线、路程，再由各个投资商通过签订协议来实现地铁工程的共同完成，并各自依据自身的权利，来暂时对自己所拥有的土地使用权实施相应的开发，但是，各个投资商也应进行自身义务的履行。这种由多方共同来对同一个项目进行完成的模式，在工程竣工后最终所获得的收益，需要通过各方实际出资的情况来实施相应的分配，并在协议上清楚的写上收益的详细分配情况。

2.3 地铁上盖物业合作开发的协议与法人型合作模式

在当前阶段的地铁上盖物业合作开发实际情况下，将协议与法人型两种类型的模式实施结合属于一种新型的模式，这种方式将协议型与法人型两种合作模式中的优点进行了有效结合，促使地铁建设的风险在更大程度上获得了降低。在实际使用的过程中其实施的原理基本上是不发生改变的，并通过各个投资商来实施相应的投资，不仅需要签订相应的协议又需要拥有相应的法人代表，这样能够使地铁工程的投资商能够获得双重的保障。

3、国内地铁上盖物业合作开发模式的相关建议

3.1 需要与上盖物业土地利用的法律政策相符合

在进行地铁建设中势必需要相应的土地，而土地是由国家来统一规定的，并由当地政府来实施统一性规划的。地铁的用地由当地的政府来实施全权处理，但是，这种用地与普通拍用地存在着差别，它是归属于国家专用的。因此，在实施拍卖的时候，所受到的约束条件要更多。地铁在实施用地拍卖的全过程中，其接收方必须要与地铁建设所有要求相符合，同时投资方的能力也必须要使建设地铁的需求获得满足。

3.2 加强对市场及行业惯例的尊重

任何经济在进行建立的时候，都必须要遵守相应的市场规律，而地铁盖物业在进行相应的建立时，势必也需要如此。每一个行业如果脱离了市场，那么必然就会难以在市场经济环境中获得生存与发展。因而，在实施地铁盖物业的合作模式的时候，应当能够与其周围的经济实施良好的结合。

3.3 加强国有资产保值增值的保障性

无论是地铁在投资建设过程中所具备的计划性，还是地铁在运营服务中所具备的公益性，都对物业的开发与地铁的建设与运营等方面存在的风险阻隔提出了要求。但是在实际开发的过程中，必须要保证国有资产的保值增值，进而实现对市场中存在的高风险进行有效的降低与避免，促使地铁在投资、建设与运营的过程中，能够有序、稳定的在资金需求上获得满足。

结语：

总而言之，地铁的发展是时代发展的产物，要想能够获得良好的发展，必须要通过科学化、合理化的开发模式才能实现，而地铁盖物业的合作开发模式在当前阶段属于一种新型的模式。由于国家建设地铁的主要目的，是为市民出行提供相应的方便，进而实现推动当前社会经济的快速发展。