“租购同权”政策的利益框架分析

李其乐

摘 要：近年来，在老百姓“望房兴叹”的市场大环境下，政府不断颁布强有力的宏观调控政策，对我国房地产市场中房产价格的理性回落起到了积极的作用。本文通过对“租购同权”这一政策的利益框架分析，来探究这一政策下各相关利益主体的利益关系，分析其利益实现方式，最终得出整个依赖于房地产市场的金融体系是最大获益者这一结论。

关键词：租购同权；利益分析

2017年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”疯狂宣传，火遍大江南北。本文将以此为实例，运用利益分析方法框架进行简要分析。

1 利益相关主体及需求分析

1.1 政府

党和政府始终以全心全意为人民服务为宗旨，它的利益需求自然是全心全意为人民服务，给人民更幸福的生活，让国家更加繁荣富强。但我们也知道，政府自然也会追求自身的利益。因为做到了前面几点，人民才会拥护党和政府。这样便成为了一种“良性”循环。而在这其中，还需要分为中央政府和地方政府两个利益主体。作为此次租购同权的大力推行者，深层次原因分两方面：一是政治层面，以前中央政府论政绩唯GDP高低论英雄，现在变化的一个点在于中央政府对地方政府评价标准的变化，在全国金融工作会议上，中央政府指出“各级地方党委和政府要树立正确政绩观，严控地方政府债务增量，终身问责，倒查责任”。二是经济层面，中央政府的这句话就意味着使用GDP和债务双重标准对地方政府进行考核，那此时地方政府关键点在于控制债务增量，控制债务的同时GDP继续增长，只能增加收入。这时中央向地方政府指了一条明路——租购同权，政府拿出少量的优质地块给国企进行只租不售类住房建设。

1.2 房地产商

作为房地产商，它的利益需求自然就是盈利。房价的下行以及更多的人选择租房对靠卖房子为生的地产商来说是致命威胁。原因有以下两点：一是租购同权后就代表地产商所宣称的户口、教育、医疗等资源优势化为乌有，这势必加大物业的周转周期，即去库存周期加长。而周期加长后，地产商若继续加杠杆，及其容易造成银行“坏账”过多，最终导致金融体系崩盘。二是金融监管的主体正慢慢转向融资实体企业上，房地产过往所依赖的表外贷款受到严格监管，正常贷款都可能要受到限制。所以租购同权算是打着了地产商的七寸。地产商逐渐远离赚快钱的时代，深度城市化正在来临。

1.3 金融机构

对银行、信托等金融机构而言，它们的需求是高质高效的盈利。所以这就决定了它有点“墙头草”。银行喜欢做按揭贷款，因为违约率低且收益好曾一直受到热捧，地产行业的钱赚的快且收益率好一直受到银行的青睐，银行也不愿意将钱贷款给实体经济企业，实体经济企业收益率低且违约率高一直被银行所嫌弃。但是随着地产行业黄金时代的结束，通过地产行业赚快钱的时代将要“一去不复返”了。自然，收益率的下降促使金融机构的钱流入实体经济。

1.4 普通市民

这次租购同权可看做是政府对资源的强行分配，有利于缩小贫富差距。对于加杠杆想赚“快钱”的多套住房拥有者甚至投机者来说固然不是一件好事，但是心态需放平，房价的上涨已经让这些人赚了许多。普通无房市民固然是受益者，未来的政策走向确实是“房子是用来住的”，但也不必高兴太早，政策的具体实施细则还未出来，但是还需早点做好准备。

2 利益关系分析

我个人认为，中央政府还没有下定决心建立楼市健康发展的“长效机制”（也可以说未出台“租购同权”政策）时，房地产商、金融机构和地方政府以及投机者是以盈利为共同利益的，但在这中间，金融机构和地方政府以及投机者与房地产商的关系并不紧密。只要房地产商被限制“能力”，相信这三方自然马上会随之远去。而无房者自然和房地产商存在利益矛盾，因为房地产商加大杠杆的存在不仅让中央政府对金融体系的平稳运行表示担忧而且激化了社会贫富阶级的矛盾。而该机制的出台，彻底瓦解了金融机构和地方政府以及投机者和房地产商的利益“联盟”。这就使得现实向着中央政府写好的“剧本”稳步推进。

3 利益实现方式与分配结果分析

政策对市场形成的影响，不仅需要考验可行性，还要考验其制定者的意志和决心，更重要的是政策的出发点是基于什么逻辑。过去的楼市调控，被认为都是“短期政策”，如何建立楼市健康发展的“长效机制”，就成了颠覆政策本身的行为。时下被炒得最热的“租购同权”，仅仅是楼市长效机制之下，催生的其中一个措施。

讨论“租购同权”对房价的影响，确实是很有意义的，因为这是自1998年房地产市场化改革之后，又一个重要举措。如果说前二十年中国房地产市场是以满足市场购买为主，那么以后可能要转入满足租赁为主。近十年来，中国社会贫富差距越來越大，整个金融市场的资源大部分流向了房地产市场，拉大贫富差距的其中一个重要因素，是房价的过快上涨。但要想让已经在房地产市场赚得盆满钵满的投资者转让已经到手的利益，或者说阻止投资者更进一步的持有房产，是一件非常困难的事情。因此，社会发展模式需要做出根本性改变，从更注重效率转变至更注重公平，才是一切政策决断的先行条件。注重公平的政策，就是要从更多的受益者身上，转移一部分给未曾受益或受益过少的民众。

房地产市场要做到这一点，必须要解决两件事，一个是降低买房者的投资回报，具体措施有两个，一个是增加买房者的成本，比如资金成本和时间成本，二是对增值部分加大征税力度。总体来说，“锁定”交易量和价格是目的。“锁定”了交易量，就能遏制更多资金涌入到房地产，“锁定”了价格，就不至于使得房产持有者因过于恐慌而信用违约，冲击到整个金融体系。而后才是强力推行“租购同权”，加大租赁市场供给力度，并打消房产持有者长期空置、等待价格上涨出售的念头，使其不得不出租，因为房子有价无市，就算能卖出去，也要缴纳巨额的税费，基本上就不卖了。对于租房者来说，政府的考虑是，一方面要创造一个可信任的租房环境，降低无房者的恐慌和抱怨；另一方面会促使整个租金市场形成稳定的金融现金流。从而将租金转移至房产持有者，房产持有者再把租金以还贷的形式给银行，不至于整个房地产市场资金链断裂。

因此，“租购同权”要从根本上来说，真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是银行，以及整个依赖于房地产市场的金融体系。否则的话，更多的人会透支信用去买房地产商加大杠杆卖的房，而出租者如果出现价格下跌，会想尽一切办法去卖房，这是政策层面不愿意看到的。

未来可能会呈现这样一个情景，房地产商和投机者在拼命还银行贷款，绝大部分的无房者已经租房，在拼命缴纳租金。而银行等金融机构，不仅避免了一场巨大的危机，而且因为房地产商不再赚“快钱”而有更多的现金流提供给实体企业，加上中央和地方政府的优惠政策，“实业误国，炒房兴邦”的所谓“真理”定会烟消云散。

参考文献

[1]魏静：我国房屋租赁市场发展研究[J].中国房地产金融，2011（8）.

[2]欧阳鑫，邓益成.租购同权对我国住房市场的影响分析[J].当代经济，2017（27）.

[3]广州市人民政府办公厅：广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知[Z].2017-07-17.

[4]国务院办公厅：国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见[Z].2016-05-17.