探讨新形势下不动产权籍调查测绘问题

张剑威

（惠东县国土资源勘察测绘队，广东 惠州 516300）

近年来，我国各级政府都开始对不动产登记给予了足够的重视，做好不动产权籍调查工作显得十分重要。而测绘工作更是不动产权籍调查的重中之重，工作人员应根据实际测绘需求选择合适的测绘方法，保证调查准确性。在这种情况下，对本课题进行研究就有了极其突出的现实价值。

1 新形势下不动产权籍调查测绘要点

由于各种各样的原因，不动产权籍调查及测绘工作具有一定的难度，对工作人员专业素质和测绘技术要求非常高，同时不动产产权证具备法律效力，所以其准确性就显得尤为重要。在今后的工作中，工作人员需要牢牢把握住不动产权籍调查的测绘工作要点，从而为土地资源的高效利用打下坚实的基础。具体来说，不动产权籍调查测绘工作要点如下：

1.1 前期准备工作

不动产权籍调查工作的复杂性毋庸置疑，为保证调查测绘效率及准确性，调查测绘工作务必要按照规定操作流程进行。而前期的准备工作正是必不可少的一部分，在这个过程中，工作人员须对现有历史资料进行查阅，并且根据测绘流程及标准制订测绘工作计划。在测绘之前发放通知书，并且到有关的档案保管部门寻找测绘调查所需要的档案信息，如条件允许可以利用信息化系统完成即时性资料核对。在此基础上，各项资料信息确认无误后即可开始权籍调查，对不动产的产权权属的实际情况进行调查和研究，确定不动产产权范围，对宗地、自然幢等结构进行初步绘制，而后填写不动产权籍调查意见，如果在这个过程中遇到不动产界限的争议问题，则应该对其争议部分进行如实记录并且进行拍摄留存，在处理时严格遵守操作流程进行。

1.2 实际测绘与审查工作

不动产权籍调查测绘工作的难点在于界址点的确定，宗地及房产测绘也不可忽视，只有兼顾到这一系列的测绘流程，最终的测绘准确性才能得到保证。另外，在进行内业核实工作的过程中，工作人员应如实准确地完成宗地地图绘制，将其各项属性按项录入，在整个测绘工作的流程中，我们必须要严格遵守《不动产权籍调查技术方案》 （试行） 中的有关技术要求，保证测量精度。在处理权籍要素的时候如果两种技术规定的要求不统一，则应按照最高精度标准进行测定，在结束整个测绘调查流程以后，工作人员应对其中涉及的各项资料信息进行核对和检查，做好数据的系统存储，为以后的调查和复核工作做好准备。

2 新形势下不动产权籍调查测绘的问题分析

2.1 不同部门测定标准有差异

所谓的不动产权籍测绘工作，指的就是根据宗地和宗海的具体情况，对其中的土地、海洋、房屋建筑等一系列不动产单元进行数据测算清查，然而在实际的操作中我们发现，我国现行的不动产权籍行业标准非常复杂，林业、建设、房管等部门各有规定，在进行信息测绘和登记的时候很容易出现规定上的矛盾，最终容易造成不动产权籍调查工作的混乱。举个例子来说，对房屋地籍进行调查的时候，每一个部门的标准测绘方法都不一样，最终得出的测绘标准也就各有不同，在工作人员登记的时候往往会不知道按照哪一个结论入档，测绘工作的准确性和效率都受到了一定的负面影响。针对这种问题国家做出了一定的规定，要求不动产权籍调查采取一体化调查方案，但是落实情况并不是太好，不同部门测定结果不同的问题仍然存在，并且短期内很难进行高效的数据整合。

2.2 各项数据整合调用效率低下

除了不同的部门之间存在测绘差异之外，地籍测绘的工作人员和房产测绘的工作人员之间也存在标准不一、测定结论不同的问题，这就使得本该极其顺畅的地籍房产数据统一变得十分困难。在工作中，地籍测绘数据和房产测绘数据之间的互通还存在诸多障碍，想要进行数据整理往往需要通过多个部门的临时协调，整体工作效率无法得到提升。除此之外，现行的地籍调查和房产调查工作方案都是分开进行的，这样一来得出来的结果也会分开保存，后期整理和调用效率很难保证。最重要的是，有一部分房产测绘结果并不准确，没有严格遵守测绘的有关标准进行操作，这也是造成不动产权籍调查测绘工作效率低下的重要原因之一。

2.3 测绘机构专业资质不过关

一般情况下，不动产测绘可以分成宗地测绘和房产测绘这两种，在不动产登记统一化进程落实之前，宗地房产测绘都需要委托专业的测绘机构进行测绘，而不同的测绘机构专业技能水平不同，更有存在无资质测绘机构在作业，导致最终的测绘结果也就各有不同，数据来源非常繁杂，想要对数据进行精准化确定还有一定的难度。而在不动产登记统一操作规范落实之后，很多测绘机构由于原有的资质不再符合新要求，需要重新申请不动产测绘的资质，在这个过程中，其测绘经验不足、实际测绘工作能力低下等问题就被凸显出来，递交的各项测绘数据准确度各有不同。想要彻底地解决这种问题，有关的资质鉴定管理部门务必要对重新申请测绘资质的测绘机构进行严格评定，尽快构建行之有效的、具有实际操作效果的不动产权籍调查标准体系，以此为基础强化对在职测绘工作者的培训，保证测绘机构的专业资质都能过关。

2.4 不动产权籍调查测绘的费用问题

除了上文中提到的测定标准不统一、测定资质不过关等问题之外，不动产权籍调查工作存在最严重的问题还是在于其费用方面。在全国性土地资源调查工作中，很多城镇地区的测定工作都仅仅覆盖了城市地区，而下辖的乡镇地区地籍调查却迟迟没有得到落实，另外就是一些农村地区的宅基地调查测绘工作，也面临着这样的问题，这就使得该区域内已经申请和办理了土地登记的权利人，需要重新委托有关的测绘机构进行测定，这无疑是给权利人带来额外的经济负担。为了解决这种问题，在今后的工作中，应该尽快调整现行的基础测绘规划方案，使基础测绘覆盖城市下辖乡镇地区，同时按照需求构建数据库，以此为基础合理保存各项测定数据，以提升我国不动产权籍登记工作的效率并减轻人民群众负担。

3 结语

综上所述，为提高不动产登记效率和准确性，做好不动产权籍调查测绘工作势在必行。目前很多地区的不动产权籍调查都存在很多问题，因此在今后的工作中，有关部门的工作人员还须严格按照有关行业标准进行数据的测定和登记，保障不动产权籍调查工作的准确性。