新形势下不动产及其权籍调查测绘分析

易横府

辽宁省自然资源事务服务中心 辽宁沈阳 110034

1 不动产及其权籍调查测绘相关概述

不动产权籍调查测绘是基于土地及建筑转让需求提供的服务类工作，通常工作流程需要经历前期准备、权籍调查、不动产测绘、质监入库与成果归档等环节，使资料由测绘数据逐渐转变成可参照性的数据，才能够保障不动产权籍转让工作的实施质量。权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定了不动产登记机构办理登记时要查验不动产权籍调查成果，包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”，并在相关登记类型中将权籍调查表等不动产权籍调查成果作为申请登记的必要材料。在不动产权籍调查过程中，要严格遵循相关法律法规的规定，在房地产土地登记和土地申请过程中需要通过不动产权籍调查明确土地的面积、功能和界限，进而形成不动产权籍调查测绘资料，给不动产登记、证书的核放提供资料参考。不动产测量方式有很多，在不动产及其权籍调查过程中，要根据不动产的实际情况，并根据不动产的类型、位置选择科学合理的不动产及其权籍测绘方式，做好不动产及其权籍调查测绘工作[1]。

2 不动产权籍调查基本流程

将无人机航测技术应用于不动产权籍调查工作中是第三次全国国土调查的基本内容之一，不动产权籍调查向“细化”、“信息化”和“精准化”发展，包括细化每一块土地资源的权属问题以及利用现状，并对土地资源的类型进行详细划分，主要反映了不动产的现阶段用途或者拟用途，为解决我国不动产权属问题以及摸清不动产分布规律、用途等奠定基础。本文以某县域范围的不动产权属调查为基础，对农村土地权属以及利用现状采用1m 分辨率遥感影像资料，对城镇内部土地资源权属以及利用现状采用0.2m 分辨率航空遥感影像资料进行调查。在完成外业遥感影像资料的基础上进行影像数据核查、处理、不动产权属处置等步骤，具体流程可概括为：数据准备（正射影像图、地籍调查数据、城镇规划数据、地理国情普查数据、土地登记数据和土地供应数据、房屋等不动产登记数据）→制作土地利用框架数据及房屋权属归属数据→内业转绘（土地利用图斑、房屋归属图斑等）→不动产权属调查结果→不同级别部门检核数据→建设城乡一体化数据库→建立共享平台服务社会。

3 不动产及其权籍调查测绘工作中存在的问题

3.1 调查不够规范

在不动产及其权籍调查测绘过程中，有的机构在衔接上存在一定问题，造成不动产及其权籍调查工作不够规范。不动产及其权籍调查测绘工作的顺利进展需要其它有关部门的配合，比如国土、林业、房产部门的合作，只有各个部门的有效配合及合作，才有利于保障不动产及其权籍调查测绘工作的有效性。但在不动产及其权籍调查测绘的实际工作过程中，和有关部门衔接不够顺利，各部门职责分配上的不同，数字化管理不够规范，不能实现相关工作的共享，进而造成不动产及其权籍调查测绘工作中存在问题，直接影响到不动产及其权籍调查测绘效益[2]。

3.2 登记没有统一的标准

不动产及其权籍调查测绘的过程十分复杂，而不动产实际测绘过程又比较分散，调查测绘缺乏统一的标准，各个地方在不动产权籍调查测绘过程中会由于标准不统一，导致不动产权籍调查测绘存在问题，进而造成不动产及其权籍调查测绘效益低。另外，由于不动产及其权籍调查测绘登记标准不统一，造成各地在权籍调查管理中存在问题，虽然我国法律法规对不动产及其权籍调查测绘有相关规范，但是其涉及到调查中的各个门类并不全面，有的地方不动产及其权籍调查测绘工作繁多且复杂，工作难度大，而不统一的权籍调查测绘标准会造成测绘到的数据格式、坐标以及精度等的差异比较大，进而不能实现各地不动产及其权籍调查测绘数据的共享。

4 不动产及其权籍调查测绘优化策略

4.1 不动产权籍测绘技术分析

4.1.1数字化内页扫描技术

随着我国科学技术的不断发展，信息化技术水平不断提高，我国不动产及其权籍调查测绘过程中也会应用到数字化内页扫描技术。数字化内页扫描技术主要是指在不动产及其权籍调查测绘过程中使用后数字化技术让调查测绘结果用图片呈现出来，并应用计算机网络技术确定不动产的具体坐标，并有效整理数据和坐标，对比分析权籍调查测绘结果，进而最终明确不动产的权籍。

4.1.2野外测量技术

野外测量技术主要是利用全站仪，根据电子测量记录以及量图体系，收集整理不动产的实际数据，然后将调查测量得到的数据转移到电子记录卡中，并重视利用量图体系对得到的数据进行整理分析。另外，也可以直接利用全站仪、电子记录卡以及量图体系，把不动产调查测量数据信息传输到计算机上，并将其保存在计算机中。

4.2 不动产权籍调查测量方法

在不动产及其权籍调查测量过程中，首先要做好权属调查工作，利用内外核查和实地调查方法，确定不动产的具体归属问题，要保证权属明确，土地界限明确。其次要做好不动产的测量工作，在不动产及其权籍调查过程中要综合考虑到不动产的基本情况以及调查测绘的可行性。对于比较集中的不动产权籍调查时，土地面积的测绘可以应用几何要素法。对于相对分散的不动产权籍调查时，要根据调查测量实际情况选择解析法或图解法对不动产界限进行吊车测绘[3]。

5 结语

我国的房地产与不动产是区分开来登记的，由于有的不动产没有土地使用权、不能办理土地使用证，会给房地产和不动产的登记带来困难，所以要加强新形势下不动产及其权籍调查测绘的研究分析，对不动产的平面面积进行测绘，调查分析不动产的结构，强化测绘成果验收工作，进而有效提升新形势下不动产及其权籍调查测绘分析水平。