浅析房企破产案件中购房者的权益保护问题

谢然军

摘 要： 房地产企业破产浪潮之下，购房者权益保护成为了当下的社会热点。本文从房企破产浪潮之下购房者的忧虑出发，通过对司法实践中涌现出的案例进行分析，探究购房者权益保护之路径。以期对实践中购房者的权益保障有所裨益。

关键词： 购房者;取回权;优先受偿权;债权人;房地产企业

1 房企破产潮下购房者的忧虑

据悉，截止到今年10月，已有超过400家房企宣告破产（人民法院公告网https：//rmfygg.court.gov.cn/）。此次破产浪潮涉及到全国各地的中小房企和购房者。房企破产带来诸多复杂的问题，其中，涉及最广，影响最大的便是购房者的权益保护问题。

购房者在与房企的对弈中一直处于弱势，在房企走到了破产时也不例外。房企一旦破产，购房者便会面临无法取得房屋所有权的风险。面对房子烂尾、办不了证等等情况，购房者的维权之路异常艰辛。

2 购房者权益保护的路径探究

一般而言，房企破产对購房者而言有三种情形。一是已付款但房屋未建成时房企破产;二是房屋已交付未过户时房企破产;三是已交付已过户后房企破产，房屋质量出现问题，面对这三种不同的情况，如何保护自身权益，避免“房财两空”现象成为大多数购房者所关心的问题。

2.1 房屋未建成交付，可主张“再建”工程

在房屋未建成交付时，购房者多已支付大部分购房款。此种情况下，面对房企破产，购房者若主张其依据房屋买卖合同对该房企享有普通债权从而按比例进行清偿结果往往不尽如人意。以徐南与江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司合同纠纷 一案为例，购房人的债权作为普通债权往往在受偿时居于末尾，除非彼时管理人选择继续履行合同，购房人的债权即为共益债务，在债权清偿中排在首位。可见，这其中管理人占据着主导地位。

管理人依据《企业破产法》第十八条可对合同的履行享有选择权，此项选择权仅限于当事人履行双方均未履行完毕的合同。在实务中，房屋未建成交付的情况下，大多购房者都未完全履行合同中约定的交付全款的义务，故此时，管理人的选择会直接决定购房者的债权能在多大程度上得到受偿。不论是以共益债权还是普通债权申报债权，对购房者而言都无法填补该购房合同无法履行的损害。

对于购房者而言，其住房需求是无法通过主张债权得到解决的，况且房价的上涨也为其再次购房带来了新的困难。于购房者而言，其更愿意此时企业能够继续履行合同，实现房屋交付。然而对于破产的房企而言，实现这项诉求十分困难。

烂尾工程不但成为购房人心头的伤，也成为城市之殇。烂尾工程长期裸露带来环境卫生问题直接影响城市形象，不但如此，各种大型设备长期闲置，装饰材料无人管理都是城市安全隐患。

结合购房人的需求同社会整体利益考虑，不妨利用购房者的取回权，取回尚未竣工的工程，再由购房者集体集资再建工程，以获取房屋。一来可以解决烂尾工程遗留的问题，二来也满足了购房者的房屋期待，既保障了购房者的权益又提高了社会效益。

以杭法院受理的子鑫房产、豪立实业破产清算案为例，该案充分发挥了府院联动机制、债权人会议、债权人委员会的作用，通过成功引导第三方市场化收购债权的形式，合力化解破产案件中非典型“购房业主”的权利保护问题，在妥善处置重大涉众涉稳问题方面成效突出，真正实现了法律效果与社会效果的统一。该案中，所涉房产项目系国有土地上非商品房项目，业主债权人具有一定的特殊性，为最大限度保护特殊业主债权人的权益，余杭目前的做法是通过引进接盘人或由破产企业大股东出面收购业主债权，并通过整体打包出售的方式处置在建工程项目，以此实现债权人的债权。

另一种路径是在破产程序中重新融资，对停工项目进行续建。此路径可以在全体已付款业主实现交房的基础上将剩余房源再次销售，增加其他债权人的可分配财产，充分发挥企业剩余资产的价值，但是，此路径运作周期长，将使得全体债权人延期受偿，同时续建和后期销售过程中不能预见的风险较多。

2.2 房屋已交付未过户时房企破产，可主张房屋取回权

所谓取回权，是一种基于物权而产生的绝对权利。以柳明与美裕公司关于商品房买卖合同纠纷一案（《民事审判指导与参考》74辑指导性案例）来看，作为买受人的消费者可在此种情况下将其物权期待权直接转化为取回权。

物权期待权的概念源自于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法案院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等文件中对房屋买受人的特殊的权利保护。

譬如在《批复》第二条明确了将支付了全部或者大部分款项的房屋买受人的受偿权优先于建筑工程承包人工程价款和其他债权;《查封规定》中对支付了全部或大部分价款的第三人，即便没有过户，也可得到特殊保护。人民法院不得对已支付全部价款或大部分价款的未过户房产进行查封、 扣押、冻结;《执行规定》中对在人民法院查封前已支付全部价款或部分价款的不动产，却因非自身原因还未办理过户登记的，予以特殊保护，可提出执行异议。由此，我们不难看出，即便此时房屋还未过户，尚未达到《物权法》第九条所述经依法登记发生设立、变更、转让和消灭的效力。但基于对弱者权益保护的权衡，法律对购房者会进行特殊保护。我们将这种特殊保护称为对其物权期待权的保护。

柳明与美裕公司一案与实务中大多数购房者与开发商之间的纠纷类似。柳明与美裕公司签订商品房买卖合同，并通过银行按揭的方式支付了所有价款后，美裕公司将房屋交付于柳明，但未按照合同所约定之义务为柳明办理房屋所有权转移登记。后美裕公司破产，柳明主张法院判令其对涉案房屋享有所有权，美裕公司配合行使取回权，将该房屋登记到其名下，美裕公司提起反诉，要求确认合同解除。法院最终判令支持柳明的全部诉讼请求。从此案中，我们便能发现在房企破产中，作为买受人的消费者的物权期待权是如何直接转化为取回权的。

根据《破产法》第三十八条的规定，财产的权利人可通過管理人取回。其必须得基于物权基础之上。而在本案中，柳明是否前文中所指的财产权利人便成为了争议焦点。柳明在与美裕公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，柳明作为买受人其义务在于支付全部价款，美裕公司的义务在于交付房屋并协助其完成恒房屋所有权转移登记。柳明在支付全部价款系已履行完毕其合同义务，美裕公司将房屋交付给柳明但未办理登记，系尚未完全履行其合同义务。由此此种状态下未一方已完全履行合同义务，一方尚未履行完毕合同义务，并非《破产法》第十八条所指的均未履行完毕的合同，故管理人无权选择解除合同，应按照合同约定继续履行。由此，如柳明一样已支付了全部价款的买受人均可要求管理人继续履行合同，办理过户登记行使取回权。

2.3 已交付已过户后房企破产，房屋质量出现问题

根据《建设工程质量管理条例》（《建设工程质量管理条例》第39条（国务院令279号2000.1.30））、《房屋建筑工程质量保修办法》（《房屋建筑工程质量保修办法》第7条（建设部令第80号2000.06.30））规定房地产开发企业在保修范围及期限内对质量问题承担保修责任。在保修期间内若发生《办法》中所规定的质量出现问题的情形一般可分为两种情况，一是在破产过程中出现房屋质量问题的情形;二是当破产清算结束，出现房屋质量问题。这两种情况下房屋所有权人可获得的救济不同。

第一种情况下，管理人依据《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，负有保修义务。第二种情况下，房地产企业一旦清算完毕，则意味着企业的消灭。此时如小区的楼盘主体质量发生问题本应由房地产开发公司承担责任，但承担责任的主体已经消灭，此时购房者只能依赖小区物业维修基金、小区公共收入等业委会资质的形式解决，很难诉诸法律手段获得救济。

3 对房企破产中购房者权益保护的几点思考

3.1 购房者取回权的认定标准尚待完善

尽管在前文所述之内容中，通过对目前司法实践中的审判结果进行总结可得出买受人作为消费者的物权期待权可在破产中转化为取回权，但目前《破产法》及其相关解释中并未明确对其进行规定。在房屋交付后未登记的情况下能够行使取回权直接影响购房者在房地产企业在破产时能否获得房屋所有权，理应在《企业破产法》或相关司法解释中加以明确以便购房者维权，统一司法实践的审判标准，推动破产案件的顺利进行。

3.2 购房者债权优先性的认定标准需规范

对于无法重建的项目，购房人只能通过债权来实现维护自身权益的目的，但这类债权究竟是作为共益债务优先受偿还是作为普通债权居于清偿顺序之末尚无明确的认定标准。依照《批复》所指，该类债权应优于建筑工程承包人的工程债权及担保债权。但《批复》系民事一般法，而《企业破产法》系民事特别法，依照特别法优于一般法的规则，将《批复》纳入《企业破产法》来保障购房者权益无疑会使法律体系更完整，更系统。

3.2 企业破产管理人的合同解除权规定需明确

企业破产管理人的合同履行选择权，适用范围较广，直接影响到购房债权人的根本权益，应对其行使选择权的范围加以限制，如购房者已在企业破产前对该不动产办理了预告登记，则应将其预告登记视为具有公示力的足以对抗第三人的行为，这类购房者即便尚未履行完毕其支付全部价款的义务也应享有期待利益，管理人不得任意解除与此类购房者之间的合同。

4 结语

现阶段我国房地产企业破产时，对购房者利益的保护尚有不足。目前，房地产企业破产案件频发，其中涉及的购房人权益问题不但是社会热点也是司法实践中的难点，但是，目前，我国还未该问题形成系统的法律规范体系。本文认为对购房者的保护重点应聚焦在不同购房人在房企破产的不同阶段应如何最大化的保障自身权益。其中取回权的形式至关重要。如何在房企破产中通过实现自身权益保护成为一个重要的命题，随着学界的理论研究和司法实践的不断深入，对购房者的权益保障一定能取得更多进展。

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