房地产开发企业破产重整各利益方关系平衡探讨

李松蓣

（河南天基律师事务所，河南 郑州 450000）

房地产开发企业破产重整是一个相对复杂的系统工程，需要平衡多方利益，制定周密的重整计划才能使重整顺利进行，根据破产重整申请受理时企业开发项目的不同状况，合理保护购房者的利益。各方利益关系主体还应本着社会本位原则，积极化解重整实务中出现的矛盾纠纷。

一、破产重整程序中政府部门的利益协调功能

房地产开发企业破产重整中各主体利益的平衡，离不开政府部门的协调运作。政府可积极为企业寻找战略投资人进行合作，在现有的经济结构背景下，政府拥有的企业社会资源丰富，房地产企业管理部门能够较为便捷地搜寻到综合实力较强的战略投资者。政府可以采用公开招标、约谈等灵活多样的方式，千方百计为企业牵线搭桥找寻合适的投资人，为房地产开发企业顺利重整提供应有的服务。

二、破产重整计划中的各利益方平衡协调实务分析

重整计划是旨在促进企业再建重生，维持债务人之营业事业，解决债务清偿问题的综合性合同。重整计划主要包括两部分内容：其一是对债权债务关系的解决，其二是对企业重整挽救措施的规定。与企业的重整挽救措施相比，债务清偿是当事人最为关注的问题，通常以减少清偿比例、减免部分债务、延期清偿、提供担保以及债权转为股权、以股票抵债等方式来解决，但不得违背债权的优先清偿顺序以及同顺序债权人间的平等原则。房地产开发企业破产重整有其特殊性，因涉及债权人、债务人、购房者等众多主体利益，各方矛盾较为集中和突出，如果处置不当，极易引发群体性、突发性事件。因此，需要依法理顺各种法律关系，清理债权债务，在制定重整计划时平衡协调各方当事人的利益。

（一）建筑工程承包人与购房者之间的利益平衡是房地产开发企业破产重整利益冲突较为重要的方面

根据我国《合同法》第286条规定，承包人对发包人的工程价款债权享有优先受偿权。即房地产开发企业破产应优先偿付建筑商的工程价款，这就产生建筑商与广大购房者的利益冲突。为了平衡协调这一矛盾，最高人民法院于2002年6月11日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中指出，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。同时强调，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即承包人不得对购房者已经支付全部或者大部分房款的商品房行使工程价款债权，可见，购房者对所购买的期房享有优于承包人的权利。就期房的财产属性而言，期房本身不具有物权效力，依据我国物权法之规定，不动产物权的设立，经依法进行登记，才发生物权效力。购房者与房地产开发企业签订房屋买卖合同所购买的期房，作为法律之物的房屋正在建造之中，所有权也尚在形成。为避免和预防一些不必要的讼争，维护不动产交易安全，保护购房者合法权益，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，期房一经预告登记，即具有准物权的对抗效力。根据物权优于债权之原理，购房者具有准物权特征的期房利益应当优先于承包商工程价款的债权。在房地产开发企业重整程序中，要注重购房者与建筑工程承包人之间的利益平衡，综合运用相关法律，协调准物权与债权的关系以及具有优先的债权之间的关系。

（二）重整程序中对担保债权人的权利需加以约束，以使债务企业获得更生

我国《企业破产法》第七十五条第一款规定：“在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。”但是，如果对企业重整的进行没有保留必要的担保财产，经债务人或管理人同意，担保权人可以行使担保权。房地产开发企业一般情况下是以土地使用权及未来的财产作为抵押担保的，即以房地产项目、在建工程以及预售商品房抵押。期房抵押的标的物是期房，在期房抵押期间，楼宇实际上并不存在，抵押人无法取得所预购楼宇的所有权，他向债权人提供的还款担保是在将来某一时间取得的权利，也就是一种期待权。因此，期权担保并非一种完全的担保物权，从此意义上讲，限制其担保优先权亦有一定的法理依据。同时，进入破产重整程序，享有优先受偿权的担保债权人，也应依法向法院申报债权，依照破产程序中实现其法定优先权，而不能再通过诉讼程序获得优先受偿。

（三）房地产开发企业破产重整计划中除列明普通的债权债务关系外，还需平衡协调工程款优先债权、担保优先债权、被拆迁人和购房者的生存利益优先权等多个优先权之间的利益

最大限度维护购房者、被拆迁人的合法权益，维护社会稳定，也是房地产开发企业破产重整的工作重点。针对公众对破产重整制度较为陌生的现状，管理人有必要向债权人、购房者等主体讲清楚重整对其利益最大化的保护，这样有利于各利益主体听从破产重整工作安排，按法定程序解决纠纷，维护权益。法院在处理房地产开发企业破产重整案件时应树立社会责任理念，以服务于经济发展为原则，注重挽救危困房地产开发企业。首先，做好利益主体尤其是购房者的释明与平衡协调工作，积极引导企业破产重整。其次，应坚持依法独立办案，做到重整程序的公平、公正。房地产开发企业破产重整涉及主体广泛，利益冲突相对激烈。法院应当排除相关干扰，确保当事人的知情权、参与权。最后，应指定有相关经验的破产管理人。该管理人应具有能动解决重整中新情况、新问题的能力，采取继续履行施工合同和商品房预售合同等措施，将“在建工程”建成竣工。同时，法院和管理人还需要加强与政府的沟通，积极帮助投资人优化经营环境，坚定重整投资人的信心和决心，消除债权人的顾虑，推进重整计划顺利实施。