从行政法角度浅谈我国共有产权房

周欣欣

江苏张峰律师事务所，江苏 如皋 226500

由于市场之中存在着大量的房产泡沫，开发商的暗箱操作，这一切使得我国的房价屡屡攀升。房价过高让千家万户头疼不已。因此，政府开始重视住房问题，出台了一系列的政策和措施，旨在为人们提供一个良好的居住保障，而我国的共有产权房就是在这种情况下应运而生的。

一、共有产权的介绍

(一)概念介绍

共有产权是指，地方地方政府让出部分的土地的利益，用最低价销售给符合条件的贫困户和贫困家庭。贫困家庭及保障对象与政府部门签订相关的合同。约定双方对土地的产权，以及未来上市交易所获得的利益分配的数额。及贫困和中小产家庭住户困难的家庭住房购房买房困难的时，可以与政府部门签订相关协议的，协商出钱比例，一同拥有该房的产权。房屋的产权权利可以由政府与市民共同分担。市民也可以向政府买回属于自己的那一部分产权。

(二)基本特性

房屋的产权一般分为7：3和5：5的两种方式。等到共有产权房子的购买人经济实力增加的时候，可以申请向有关部门收回不属于自己的部分的产权。按照相关法律规定，自付房企的五年之内，如果提出购买原属于自己部分的产权时，可以按照原购买价进行购买，五年之后则按照现有的市场价格进行购买。如果出现购买者的经济发生巨大变化，家庭收入高于政府规定的标准的时候，政府也无权进行强行的搬出购买，是对产权政府产权部分进行收取一定的租金。

共有产权房作为新时期的房产的新的一种形式。在于价格形成新的机制购买制度。它的特性之一，其实就是由政府部门进行规划，然后按照商品房进行开发和建造。它的销售价格与商品房是相同的。只是与传统的商品房相比，它增加了自己的购买土地成本。市场的变化而变化。从客观上来说它的出现，不利于维护现有阶段的商品房的价格市场，丧失了经济房对市场上价格的压制与抑制作用。一定程度上造成了市场的房价波动不平，造成了一定的市场风波。

它的另外一个特点是，出资方式由政府与购买者的比例，有5：5和7：3的两种形式。在购买该房的时，同时也可以向银行部门进行贷款。与现在开发商所推出来的零首付的政策相比，前者的投资人是政府，后者的投资人是开发商。从融资角度来说，两者都是一样的，并没有多大的差别。

二、我国共有产权房现状

共有产权房这一概念，首先是由南京市建委政研室提出。之后在北京，上海等发达城市逐步推广试点，目的是解决人民群众住房困难的问题。2018年政府工作报告中，经济适用房的共有权这一问题再次被提及。共有产权石是以政府共同拥有的房屋产权的方式减少现如今房地产泡沫成的房价过高普通家庭购房困难的问题。

三、我国共有产权房存在的问题

(一)共有产权缺少一套完整的住房保障的法律体系

共有产权房没有从房屋的，保障房屋的分配，以及房屋的收益责任方面给出一个整体的法律体系保障。出台的政策仅仅局限于地方行政法规以及规章制度，规范性文件等进行层面的东西，而并没有关于住房保障的相关理发作为支撑，国家在2016年友谊实现。健全住房保障共有产权方面的立法，但是并未实现这一目标。

(二)共有产权房是否发到真正需要的人

共有产权房享有一定的政府优惠政策，因此像有车的身份就必须得到政府的明确。仅仅从表面上看，低收入者以及家庭贫困者都应该享受到住房保障的权利，共有产权房应当普及到这样的群众，各个地方都建立有中低收入人群的资料库，但是各个资料库及收入标准不明确，这也就导致了地方与地方所建立的资料库公平性和正确性的有失公允。

(三)腐败风险及政府监督成本过大

从共有产权房的供给到分配，无论是政府还是公职人员都有太多的人介入，也就有太多的利益关系进行牵扯。没介入的环节越多，形成人员通过行使自己的控制权利给予方便，贪污受贿也就会越多。这样政府就应该加大监督，就会造成监督成本大大提高。一旦行政机关人员自身觉悟下降，以权谋私，不仅危害社会的共有财产，还会打击民众对党和政府的信任。虽然目前并没有涉及共有产权，贪污腐败问题的出现，但是这种情况还应该防微杜渐，从监管开始做起，防止危害社会的行为出现。

四、对我国共有产权房提出的建议

(一)建立健全住房保障法律体系

从《住房保障法》相关的法律开始做起，用规范的法律条文形式来解决共有产权房的基本问题。比如明确地建立共有产权房参与的主体的范围，以及主体的权利，主体的义务，并且建立一套合理的查处共有产权房监督机构，执行机构的相关处理机制。以更加严格的程序来规范共有产权房的申请，审核，监督等一系列繁杂的程序。建立健全理发之后，要保障执行手段，明确各方主体的法律责任，从各方的职责出发，做好检查监督落实工作，切实保障共有产权房落到实处为民生服务。

对有关共用产权房的法律进行补充。在产权房的使用权流转。已经收一只牙等方面的权利和义务做好归属，明确属于哪一方，并且在分配过程中产生了贪污贿赂的行为。做好严明规范的法律落实，强调处置群里营造一份严明清肃的法律环境。

(二)建立健全共有产权房的管理制度

在有法律提供保障和后端之后，要有专门的处理共有产权房的管理机构，对政府分配的共有产权房进行专业管理。确保共有产权房的分配管理工作与政府只有，这是两个分开的独立的机关，以便于专门管理产权房的管理机构对于政府持有者的分配过程中占据主动权，不用畏惧政府机关。在进行司法处理时，也能够确定有效的当事人，保证纠纷问题解决顺利进行。

建立健全共有产权房的管理制度，关于共有产权房的资金管理以及收益分配等问题要进行，专项的管理，避免政府公职人员出现投机取巧，以权谋私，滥用职权的情况发生。

鼓励建立第三方平台来对共有产权房进行专项的苹果将评估与审核购房人资格的任务交于第三方由此来保障共有产权房审核机制更加透明公正，更加能使政府政策优惠到百姓，使百姓能够真正的体会到政府的温暖。

(三)建立共有产权分配监督体系

共有产权房屋分配监督是最重要的环节。必须加强执法部门的队伍建设，严格守法的前提下，严格执法。严格监管共有产权房屋分配问题。从根源上解决房屋分配问题。从房屋的分配来源的根源上对共有产权房进行检查，加强对于执法人员的法律观念的培养，使他们自觉遵守法律，严格执法，从根本上杜绝以权谋私、暗中勾结的现象出现，使公职人员的法律素质得到提高。

对于行政机关内部人员的素质也要从内部建立严格的审查制度，对出现的问题要进行追责，不仅要接受法律的审判，还要接受舆论的监督，保障当事人的权利和利益。

仅仅靠执法部门内部监督是远远不够的。必须加大其他部门对其的监督，公安部门，检察院，法院，监狱，对涉及的行政部门和工作人员进行全面的监督和督查。同时可以利用网络媒体信息化时代的工具，对分配过程进行网络舆论上的监督。同时，当事人也可以通过维护自身的权利而向有关部门进行投诉，上访等监督方式。

共有产权制度是中国经济发展的必然之路，也是必然的创新。适用于现阶段中国的房产改革的选择。我国依法治国，依法从政。法律先行十分重要，也十分有必要。必须摆在核心地位。虽然有各种原因，推广起来十分复杂困难，但是，这种共有产权的制度是创新的，是值得借鉴的。这让我们在法律层次上更加的有动力，有追求，使之不断的完善与研究，让它的价值发挥到最大之处。

五、结语

目前共有产权房还存在较大问题。我们应加大监管力度，建立健全法律保障体系，建立完善的法律保障制度体系，为了保障体系的完美进行和实施，必须尽快的构建和完善我国的住房体系，政府部门和相关的机构，网络设施设备，舆论体系，社会大众必须齐心协力，共同监督有关部门完善共有产权房的开发和完善。在共有产权房出现的同时，也要防止出现的负能量负效应。例如有些地方政府部门暗度陈仓，以共有产权房为名，其实是推波助澜，暗中提高房价。所以，必须让政策真正落实到有需要的人身上，为百姓提供真正的，实实在在的福祉。