新形势下不动产统一登记相关问题研究

郭 庆

甘肃省国土资源规划研究院，甘肃 兰州 730000

一、不动产登记的概念

不动产登记指的是地上定着物、土地。细分包括地面上的建筑物、木林等等。还包括矿产资源、海域、河流等等。

而不动产登记的概念简述为权利人申请→机构（国家设立）→不动产产权设立、变更、销户→登记不动产产权状态[2]。这一制度目的在于对不动产物权的确认及保护，不动产登记有公信力强、公示性强的特点，能对权利人开展合法保护。

在2014年不动产统一登记局挂牌成立之前，中国的不动产登记的管理体制采用的是多部门和分级登记相结合的方式，不动产登记依据其自然属性分散在土地、房屋、草原、林地、海域等多个部门，因为在以前各部门的登记比较分散，导致各部门分别有自己的法律依据、登记薄册、权利证书、信息系统、登记程序、技术标准、公示平台等。这一分散的状态导致各登记机关各自认定不动产权利类型、认定标准和结果存在差异从而经常发生登记矛盾与多头管理，使得登记信息互不相通，权利公示效果受到影响，从而不利于保护不动产权利人的合法权益，不利于国家对不动产开发利用实行监管，亦增加了财政支出，降低了行政效率，增加了当事人负担和资源浪费。上述这些弊端严重妨害了不动产市场经济体制的建立，对当前社会而言，此法不再适应，为了更好切实保护权利人的利益，确保不动产交易的规范性，构建不动产登记是非常必要的。

二、不动产统一登记的含义及其意义

2014年11月24日，国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，2015年3月初，正式执行。不动产信息管理平台于2018年正式运行，此时不动产的登记体系才可谓说是基本形成。

经济发展离不开制度，包括收入分配、资源配置等等，国内的经济发展转变和现代市场经济发展的不断推进，不动产统一登记制度作为不动产市场交易的基础，具有重要的意义。

（一）对产权加以明确，能更好保护权利人、交易人的权益

让不动产市场交易更安全。而原有的不动产登记是分散型的，由于各部门登记程序及技术标准的不统一，容易造成权属界限不清、权利归属不清，不动产权利的重叠遗漏等问题，对不动产物权的确认及保护极为不利。而不动产统一登记制度实施后，统一了登记机关、技术标准、登记薄册，明晰了权属界限，减少了矛盾纠纷，更好地维护了当事者的不动产物权。

（二）转变政府职能，提高办事效率，创建为群众提供便利的服务型政府

不动产统一登记制度实施后整合了不动产登记机构，理顺了各部门职责，避免了同一产权重复的情况。这样可以极大压缩办证的流程，为大众提供了方便，也提升了工作效率。

（三）完善信息管理，确实不动产市场的发展

构建信息平台，实现不动产的审批、登记、交易的依法处理，消除不对称信息[3]，保障不动产权利的准确性，保护财产权利人的合法权益，保障不动产市场中的交易安全，维护社会主义制度下不动产配置的公平和效率。

（四）提供依法公开查询系统，为反腐工作提供依据

尽管不动产统一登记的客观出发点不是从反腐、抑制房价考虑，但是完善信息查询后，当有不动产交易时，可为此提供有效的信息，保护群众财产权益的同时，也提高了不动产信息的透明度，这也起到一定的警示作用，有利于防止腐败。另外也对一部分在目前限购政策中“浑水摸鱼”的“炒房客”起到震慑作用，防止房产投资过热，维护房地产交易市场健康发展。

三、不动产统一登记现状分析

当前，中国的不动产统一登记正在稳步推进的过程中。但从2007年《物权法》颁布首次勾勒不动产统一登记法，到2014年11月24日《不动产登记暂行条例》的公布，期间历时七年，2015年底，国内各大省的不动产登记有关融合工作基本完成，但市（州）一级及县（区）一级登记整合仍未完成，这都说明作为一项复杂的系统工程，不动产统一登记工作的实施并不是能够一蹴而就的，而是需要一个长期逐渐完善的过程。

当前，对于阻碍不动产统一登记实施的原因探讨主要集中在以下几个方面。

（一）缺乏法律根据

2007年《物权法》就对明确了要对不动产开展登记，但这仅仅是原则上的规定，缺乏具体的操作细则指导。包括2014年出台的有关条件，也无法完全实现不动产登记工作提供的法律方面的指导依据和实施细则，对不动产统一登记的实施有阻碍作用。

（二）权利界限不明，从业人员知识欠缺

不动产要保证物、权一致，对登记的客体要更明确界定。然而，当前的登记体制导致的权属界定不清、界限不明的现状，与不动产统一登记工作要求的权责明晰存在根本上的矛盾。且相关从业人员知识结构单一，相关知识欠缺，民众平时对于自身财产权利保护意识较弱，都是不动产统一登记过程中需要克服的一个瓶颈，这实际上是一个庞大的项目工程，无法一次性解决这类问题，是复杂、长期的过程。

（三）技术方法不完善

不动产统一登记工作的实施需要建立统一的不动产登记信息管理平台，这就要求整合数据、业务流程及信息查询系统等等相关内容。加之目前分散状态下，各登记机关技术标准不一致，这让共享、成果转化极为困难，且不动产信息查询系统怎样才能实现不动产交易市场信息提供与权利人隐私保护的平衡，这都需要相关技术手段的支撑，而目前技术的不成熟，也成为不动产统一登记工作实施的阻碍，这就需要加强各级的专业培训和技术研发，进一步提高人员专业素质和登记技术的适用。

四、不动产统一登记制度经验借鉴

（一）多数国家明确不动性统一登记制度

目前，不动产统一登记制度在绝大多数国家地区已经确立。这一方面是由不动产的自然性来明确。此外，制度有其优点，对于保护不动产交易、权利明确均有极为重要的作用。[4]虽然地区不同，其程度也不一样，但都离不开法律的支持：登记机关统一登记→统一规定流程→审核标准→核定登记→发布证书。

1.德国。全世界第一个把不动产登记系统化的国家。在《土地登记簿法》中明确规定的，登记簿共记三类：土地簿、土地权簿、住宅所有权簿。

2.日本。拟定了专项《土地登记》法律，并对不动产登记作出了明确规定。在日本，土地和建筑物分别属于独立的不动产。

3.瑞士。在瑞士的法律中，不动产的只有土地，地上定着物，如建筑等，归入至土地所有权。

（二）机构选择

从现有的登记机构来看，很多国家、地区选择的是普通行政机关，以这些机关来做好不动产登记的工作。但也有日本、德国、英国、澳门地区等是由司法机关、司法行政机关来处理不动产登记的工作。[5]

（三）不动产登记信息系统建设

1.澳大利亚。在不动产登记方面采用的是功能性数据库实现。数据库中保存了上千万份资料。政府部门以及不动产数据是相互连通的，可通过网络直接查询不动产的信息，并为远程办理不动产登记提供了方便。同时，信息的共享也实现了多种存储的信息资料异处登记，资料的安全也得以保障。

2.瑞典。在这个国家所采用的地籍登记制度处在世界领先地步，国内的地籍资料保存完好，更新及时。第一，国家对地籍使用科学合理、管理有效得当，这为国家开展不动产登记提供了强而有力的支撑。第二，登记技术完善，信息更新及时，执行制度实现了数字化、信息化，以此提高了业务处理的准确度、效率[6]。

（四）不动产登记信息公开查询制度

1.新加坡。几乎所有人均可利用电子系统对某块地契的信息详细查询，如户主的详细内容、房屋信息，各类交易信息等等。同时，如果想查看这块地的规划计划，只用支付相应的费有即可。利用规划图的信息判断将来房子的周围环境情况，且所有人均可查询。但是，不能通过房子信息反查业主信息，认为这是对他人隐私的一种侵权。

2.美国。完全公开查询制度。通过地方政府网、商业网，可查询个人房产信息。实际上，美国基本信息均在网络上可查询。在这一些特定网站，可要把准确的地址输入，房产信息即可查询。同时，如果查询者想获得更多资料，还可通过到各地政府的网站查询。

五、结论及建议

通过分析以上国家及地区实行不动产统一登记制度时具体办法，借助一些好的办法，为国内在不动产登记过度这一阶段提供了更多思路。

（一）健全相关法律法规

从法律依据上对不动产登记开展统一的登记，完善权利人的利益，能更好完成有关事项，明确不动产的类型及标准，让物权登记体系更明确，完善证书的规范性。同时，明确了如果在登记中有错误的赔偿责任。这样可以切实有效的统一规范不动产登记工作，同时最大限度对权利人的权益进行保障。

（二）构建信息平台，开展信息化管理工作

采用现代技术，如GIS技术、互联网技术等，统一大量分管于各个登记部门的登记数据信息，尽早建立起一个集不动产统一登记的办理和不动产档案资料查询于一体的管理系统，从而更有效的实现信息的整合与共享。[7]

（三）提高从业人员知识水平，增强民众相关认识

对于不动产统一登记从业人员建立起一个完整的培训、考核体系，旨在学习不动产统一登记知识，为不动产统一登记工作的实施提供人力资源支撑。同时，对民众加强宣传教育，提升民众对于自身财产权利保护意识，加大不动产观念培养，助力不动产统一登记工作的顺利开展[8]。

当前，中国开展不动产统一登记制度是当前市场经济发菜的需求，也是城镇化发展的形势所在[8]。当前不动产统一登记已在执行，但仍有很多问题存在，从开始执行到登记体系的有效构建还有很久的时间要走，为了能确保登记工作的顺利开展，一定要抓住现阶段过渡的矛盾并采用有效方法，一步一步构建起不动产统一的登记体系，保护好权利人合法权益，确保市场经济条件下不动产交易的安全以及社会经济的良好发展。