营改增后房地产企业管理思路梳理

臧高谊

摘要：自2016年5月1日开始，房地产行业全面实行营改增。企业由原来的缴纳营业税改为缴纳增值税，这将给企业经营带来多方面的变化，本文将分析营改增给房地产企业带来的影响，梳理新形势下企业做好全面应对的管理思路。

关键词：营改增；影响；管理思路

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。作为房地产企业的从业者，我们应摆正心态，积极应对，抓紧学习最新税收政策，认真分析营改增给企业带来的全面影响，与时俱进，重新制定适宜的管理新思路。

一、实行营改增政策的意义

我国实行全面营改增的意义，主要体现在以下几个方面：

一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。

二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。

三是进一步减轻了企业税收负担，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。

四是创造了更加公平、中性的稅收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力。

二、房地产行业营改增前后的税率变化

房地产行业，以2016年5月1日为营改增分界点，之前缴纳营业税，之后缴纳增值税。营业税时适用税率为5%，营改增后增值税适用税率为11%（按最新规定，自2018年5月1日起，增值税税率由11%调整为10%）。

三、营改增给房地产企业带来的影响

（一）工程预算造价体系将发生变化

建筑业营改增不仅是税制方面的改革，也是工程造价体系的改革，对建设工程计价规则、概预算的编制、竣工结算等都将产生很大影响。营业税环境下，建筑工程造价由税前工程造价及税额构成，即工程造价=税前工程造价*（1+税率），取费方式按综合税率计取。而实行“营改增”之后，其计税方式及计税依据都将发生重大变化，不再适用原营业税3%的税率。由于增值税的特性，在预算时并不能确定工程成本中能有多少进项税额得到抵扣，从而无法准确测算整体税负。这就需要招投标部门及成本管理部门对工程预算造价方式作出调整，重新设计计价体系。

（二）对房地产行业整体税负的影响

由原营业税按税率5%改为增值税按税率11%（自2018年5月1日起改为10%），单看税率提高幅度很大，但是取得的增值税专用发票的进项税额可以抵扣税款，避免了重复征税。增值税税负水平的高低主要取决于企业能够取得的可抵扣进项税额的多少。

（三）对业务合同内容的影响

由于增值税是价外税，合同条款中涉及合同额的内容要明确含税额或不含税额；涉及提供发票的内容要明确是增值税普通发票还是增值税专用发票。

（四）对会计核算的影响

营业税时，企业设置“营业税金及附加”和“应交税费-营业税”科目核算产生的营业税；营改增后，应设置“应交税费-应交增值税”及“应交税费-未交增值税”等明细科目，与此同时在“应交税费-应交增值税”明细科目下增设三级科目“应交税费-应交增值税-销售税额”、“应交税费-应交增值税-进项税额”及“应交税费-应交增值税-进项税额转出”等科目，用于核算相关销售税、进项税及进项税额转出等。

（五）对发票日常管理工作的影响

在营业税时，房地产企业不需要增值税进项税额的抵扣，所以取得的基本都是普通发票，无需对发票进行认证。而营改增后，就需要尽可能地取得增值税专用发票，以达到降低税负的目的。增值税专用发票的管理规定非常严格，必须在一定期限内及时对每一张发票作认证处理，这对会计工作提出了更高的要求。

（六）对财务报表的影响

（1）对资产负债表的影响

主要是对资产项目中存货、固定资产、在建工程等数额的影响。增值税是价外税，相比营业税时，相关资产的入账价值会因扣除增值税进项税额而降低。

（2）对利润表的影响

主要体现在对营业收入和税金及附加的影响上，增值税是价外税，售价扣除增值税后作为营业收入额。营改增后，营业收入数额会比营业税时降低，同时税金及附加也因营业税的取消而降低。

（3）对现金流量表的影响

由于房地产建设周期一般都比较长，成本发生在前，收入发生在后，间隔期比较长，这就造成前期购买材料及支付工程款付出了很多增值税额（进项），一直处于待抵扣状态，相当于经营活动现金提前流出。只有在销售房屋产生收入时才能被销项税额慢慢抵扣，结果会给公司的现金流造成较大的不利影响。总起来讲，体现在现金流量表中会造成经营活动产生的现金流量净额的减少，以及筹资活动产生的现金流量净额的增加。

四、营改增后房地产企业的管理新思路

（一）尽可能选择具有一般纳税人资格的企业作为合作伙伴

房地产企业在选择供应商、承包商、服务商时一定要关注对方的纳税人资格，首选具有一般纳税人资质的合作单位，保证能够取得增值税专用发票，这样才可以增加进项税额抵扣，从而达到整体上降低税负的目标。

（二）重新设计投资、预算、成本测算模型

营改增后，增值税属于价外税，计税方式和税率的变化使企业原来按营业税方式设计的投资、预算、成本模型不再适应。企业需要根据增值税政策环境，综合企业本身上下游的实际情况，以及市场状况等因素重新构建相关业务模型，从而使其更符合实际情况，为企业的投资、预算、成本测算提供准确的依据。

（三）严格管控招标采购工作，注重全过程成本控制

增值税与营业税不同，企业增值税税负的大小很大程度上是由取得进项税额的多少决定的，所以合同的签订将是目标实现与否的重中之重。这就要求招标采购部门要有前瞻性，造价目标的设定要合理，在评标时要综合权衡，在签订合同时要明确交易对方提供正常税率的增值税专用发票的约定条款。实际工作中，一定要及时培训相关职能部门的人员，贯彻这种合同税收管理意识，否则会造成成本的失控。

（四）全面梳理业务流程，找出风险点，并制定详细优化方案

企业应该分析自身“营改增”前后业务运行的差异，找出销售环节、招标采购环节、工程结算环节、成本控制环节、税收筹划环节等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略；研究营改增可能给企业带来的诸如会计核算体系、开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的问题，及时制定忧化方案。

（五）加强对企业各级人员的政策培训，提高税收意识

一是加强对企业管理层的培训，让管理层全面了解“营改增”政策的深刻内涵，以更好的对企业进行全局把控、做好上层控制。二要加强对招标采购人员的培训，务必認清增值税与营业税的不同之处，慎重考虑增值税对业务的重要影响，提升他们的合约管理水平。三要加强对财务人员的培训。营改增后，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和财务核算的转变等难题。财务人员受工作习惯的影响较深，一时难以适应增值税要求下的财税操作，因此必须加强对他们的培训工作，促使他们及时转变态度、转变观念，积极学习新的税收法规及财务核算，做好企业的财务管理工作。

（六）加强财务管理工作

一是加强对发票的日常管理工作。营改增后，对企业的发票管理工作提出了新的要求。首先严格管理对增值税发票的领用，实施专人保管和专人开具。其次，加强对采购增值税发票的管理，要做到及时取得可以抵扣的专用发票，及时认证增值税专用发票。建立发票认证、审核专人负责制，分清责任，以防遗漏、过期等问题的发生。

二是加强纳税申报的日常管理。营改增后，主管税务机关由地税变为国税，同时，纳税申报时间、提交的材料也会发生变化。在营改增初期，房地产企业财务人员可能对增值税并不是很熟悉，对增值税纳税申报表的报表结构、进项发票的认证及进项税额的转出不是太了解。为避免纳税申报问题的出现，最好指定专门的报税人员进行专门的培训工作，使其充分掌握工作流程及方法，做好增值税纳税申报工作。

（七）加强对各级人员的考核工作

营改增初期，从管理层到普通员工，都处在摸索期，对政策的把控不准确，对业务如何适应增值税环境并未真正吃透。企业在加大对相关人员培训的同时，也要忧化业务流程，加强管控，及时检查工作执行中的问题，做到及时发现、及时预防。同时加大考核力度，让各级员工能够快速适应新的环境，减少不必要的操作风险。

五、结束语

营改增政策的实施，必然会给房地产行业带来较大影响，企业应顺应税制改革潮流，及时作出调整，科学合理地应对，消除政策带来的不利影响，以促进企业在新形势下的更好发展。

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