浅析我国房地产价格上涨的原因及对策分析

张远平

（四川建筑职业技术学院，四川 德阳 618000）

习近平总书记在党的十九大报告中强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这为我国住房制度改革指明了方向和目标，必将对遏制我国现阶段房地产业的泡沫尤其是楼市价格上涨过快产生深刻而长远的影响，同时也体现了党中央对当前经济新常态下错综复杂城镇住房矛盾根源重新认识和新的历史定位。

近期以来，在网络、报刊、微信、QQ等传媒中有关房价上涨、限购、摇号、人才大战、“买到就赚到”（指摇号中签）等新闻不绝于耳，成为街头巷尾的热门话题。例如，5月份全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录；4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、成都、太原等12个城市；“今天买房不努力，明天努力买”；“地王！2018成都楼市‘涨’字当头”等新闻。在短暂的一二年时间里，我国的房价从一线城市的快速上涨迅速向二三四线城市慢延，造成二三四线城市的房产价格迅速上涨，超过了人民群众的实际购买能力。这些现象不符合市场经济规律，也不符合习近平总书记在十九大报告中提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”讲话精神。因此，我国房地产房价过快上涨的深层次原因是本文探讨的主题。

一、我国近期房地产房价上涨背后的深层次原因

近段时期以来，虽然国家对房地产楼市的价格采取了一系列调控的政策措施，取得了一些成效，控制住了北上广深等一线城市房价的过快上涨，甚至出现了一定程度的下降，但是二三线城市的房地产楼市的价格又出现了过快上涨。这种过快上涨的深层次主要原因有以下方面。

（一）从宏观政策角度分析，我国房地产业楼市价格仍将呈现上涨趋势

其主要原因有三：其一，江泽民总书记曾在党的十六报告中提出，“到2020年，农村人口的比重下降到30%，城镇人口的比重较大幅度提高，工农差别、城乡差别扩大的趋势逐步扭转。”[1]根据国家统计局在今年2月发布的《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》，2017年末全国大陆总人口139 008万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。这就意味着我国目前还有11.48%的农村人口需要从农村转移到城镇即一亿伍千多万农村人口需要转移，这个任务还是非常艰巨的。如果这1.5亿农村人口转移到城镇，他们需要住房，形成对住房的刚性需求。其二，我国在“十三五”期间中国城镇年均新增劳动力约1 500万人，其中近70%是大学生，也就意味着有近1 000万人需要在城市就业，需要在城市安家落户，需要住房，这是形成对住房的刚需的生力军。其三，我国一些主要城市如天津、成都、深圳等一二线城市正在进行的人才大战，如深圳市最近出台的人才新政：“高校应届生落户秒批，零费用不排队。”成都市实施的“人才新政十二条”提出了优化人才落户制度、实施人才安居工程、建立蓉城人才绿卡制度等12条具体措施，推行“先落户后就业”的落户政策，具有普通全日制大学生本科及以上学历的青年人才，凭毕业证来蓉即可办理落户手续。截至2018年2月底，成都市人才新政实施一年共吸引了13万余名本科以上人才落户。这些落户的人才，必然要形成对住房的刚需。从以上三个因素分析我们可以得出：“三支大军”形成了对住房的刚性需求必然推动我国房地产楼市的价格上涨。

（二）从党的奋斗目标分析，我国房地产楼市价格仍将会呈现上涨趋势

党的十八报告指出，“在发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。”习近平总书记在党的十九大报告中指出，“从2020—2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化。”近年来，我国经济年增长率保持在7.2%，成为世界经济增长的主要动力源和稳定器。2012—2017年间，我国人均GDP由5 940美元提高到8 000美元以上，达到中等偏上收入国家的水平。到“十三五”末，我国人均GDP将要达到10 000美元国家的水平。到2035年，我国国内生产总值将达到290万亿元（按平均年经济增长率5%、价格指数2%、假定汇率不变测算），约合43.5亿美元，人均DGP将达到3万美元，可以达到中等发达国家的水平。要实现社会主义现代化的这一目标，在经济上我们不仅要以去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板即“三去一降一补”为重点进行供给侧结构性改革，还要继续全面深化改革，进一步对外开放，加快创新发展，促进国民经济健康有序发展。同时，在经济领域还应该保持适度的通货膨胀率，以进一步刺激生产和消费的发展。广大人民群众为了规避经济发展带来的通货膨胀压力，实现自己资产的保值增值目的，必然将手中的财富投资到房地产领域（固定资产）和股市债券市场等领域，其中投资到房地产中的楼市（固定资产）更是许多人的首选，这就出现了诸如“温州炒房团”、“买到（房子）就赚到（钱）”这种现象，对房地产价格上涨起到了推波助澜作用，必然导致房地产楼市价格呈现上涨的趋势。

（三）从土地资源的有限性、不可替代性和区域局限性等方面分析，我国房地产业楼市价格仍会呈现上涨趋势

由于土地资源的有限性、不可替代性和区域局限性等特点，随着国民经济的发展，土地的供应量就会逐渐减少（为了保证我国粮食的绝对安全，我国至少需要有18亿亩耕地）。据统计，过去30年我国供应土地大概每年800万亩，2015年土地供应了770万亩，2016年土地供应700万亩，2018年可能减少到600万亩左右，由于土地供应量的减少即土地资源的有限性，必然导致房地产商为追求利益的最大化、赚更多的利润，不惜一切代价去高价拿地。例如，2017年4月6日，东原地产在成都武候区红牌楼拿下15.98地块，该地块平均地价为平方米17 200元，刷新了成都楼市新的房价，成为新楼王；2018年6月27日，成都公共资源交易中心公开拍卖的两宗住宅用地，起拍楼面地价9 240元每平方米，成交价楼面价分别为12 700元每平方米和11 440元每平方米。所以，随着土地资源供应量的减少，房地产土地价格不会下降，而会呈现上涨的趋势，这必然导致楼市的价格呈现上涨的趋势。

（四）从“人才新政”到购房摇号的政策，助推了房地产楼市上涨

在全国各地一些主要城市实行的“人才新政”的抢人才大战，如成都市。成都市人才新政实施一年共吸引了13万余名本科以上人才落户，这些人才落户后，到了一定时间就可以申请购房。由于实行“人才新政”的抢人才大战，导致南京、上海、成都、西安、长沙、杭州、武汉等城市发布摇号购房政策，使这些城市的部分楼盘出现购房者多、中签率低等现象。据网上新闻报道，“由于报名人数太多，杭州市的部分楼盘中签率低于10%，有的热门楼盘中签率甚至不到2%。”[2]出现了有钱买不到房，人民群众争先恐后购房的现象，加剧了房地产楼市价格的上涨。

（五）从土地拍卖制度分析，我国房地产业楼市价格会高居不下，保持上涨的趋势

土地拍卖制度是从香港学来的。实行土地拍卖制度有三个好处：其一，通过土地拍卖，能实现土地利润的最大化，增加地方政府的财政收入，减少地方政府债务和财政赤字，对当地经济的发展、城市基础设施的改造、教育医疗卫生的投入、减轻就业压力和维持社会的稳定等方面都起了重大作用。其二，通过土地拍卖制度，在政府主导的机制里，拍卖是最阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。其三，一方面，通过卖地，可以直接完成财政收入考核指标，缓解财政支出压力；另一方面，通过将卖地所得大规模投资于城市建设，既可以创造“看得见”的政绩，也可以改善营商环境，促进招商引资，间接拉动地方GDP增长[2]。所以，土地拍卖制度虽然好，但是它必然导致地方政府为了地方财政收入不断地出让和拍卖土地，推动土地价格不断上涨。

（六）从人们消费理念的变化分析，我国房地产楼市价格仍将出现上涨趋势

随着社会的进步、经济的发展，人们的消费观念也发生了变化。尤其是现在的80后、90后，他们受西方消费观念的影响，如“先消费，再付款”、“拿今天的钱去实现明天的梦”等，喜欢超前消费。因此，现在有许多年轻人都有超前消费的习惯，再加上银行对房地产楼市的按遏优惠政策，导致许多年轻人为了实现有房梦纷纷从银行按遏贷款买房，助推了房地产楼市价格的上涨。根据经济观察报的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额32.25万亿元，同比增长20.9%……其中，个人住房贷款21.86万亿元，同比增长22.2%[3]。这充分说明，由于80、90后年轻人消费观念的变化，他们勇于超前消费、敢于按遏贷款消费，是购房的主力军，间接助推了房地产楼市价格的上涨。

二、坚持用马克思主义唯物主义的观点正确认识我国房地产楼市价格上涨或者下跌的趋势

房地产楼市的价格上涨或者下跌，是经济发展周期性规律的必然结果，是市场经济发展的内在要求，是符合市场规律的，是价值规律在经济领域的正常反映。因此，我们要辩证地对待这个问题，既要认识到它对国民经济的重要作用，又要认识到它对国民经济带来的风险。

（一）要充分认识房地产业对国民经济的拉动作用

我国的房地产业是拉动国民经济发展的主要动力之一，是国民经济的重要支柱产业，对国民经济的发展起非常重要的作用。比如，2017年全国全年固定资产投资641 238亿元，其中，房地产开发投资109 799亿元，比2016年增长7.0%，占全年固定资产投资总额的17.4%；其中住宅投资75 148亿元，增长9.4%。同时，对房地产的投资可以拉动如钢铁、水泥、材料、电力等许多部门的经济发展，也为解决农村剩余劳动力的转移和提高农村农民的收入起非常重要的作用。正如温家宝总理所说：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业的稳定和发展至关重要。对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”[4]

（二）要防止房地产楼市的价格的快速上涨，防止房地产的泡沫，防范房地产业带来的债务危机和金融风险

正如李克强总理所说：“我国经济发展中结构性问题和深层次矛盾凸显，经济下行压力持续加大，遇到不少两难抉择。面对这种局面，我们保持战略定力……把握引领经济发展新常态，统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险。”所以，我们在对待房地产楼市的价格的快速上涨的问题上，要始终保持战略定力，把握好经济发展的内在规律，迎难而上，用李克强总理提出的“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”十五字方针来处理我国国民经济发展过程中出现的新矛盾、新问题，处理好房地产价格波动对国民经济带来各种影响，防范房地产带来的债务危机和金融风险。

三、抑制房地产价格过快上涨，促进我国房地产业健康发展的主要对措

（一）坚决贯彻习近平总书记在党的十九大提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位思想

习近平提出的这个思想为我国住房制度改革指明了方向和目标。只有建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才能保持房子“居住”的基本属性，才能实现全体人民住有所居的宏伟目标。

（二）进一步建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

这个住房制度的建立，必将对遏制我国现阶段房地产业的泡沫尤其是楼市价格上涨过快产生深刻而长远的影响，如现在北上广深等一线城市的楼市价格已经明显回落。同时，这个制度的建立也体现了党中央对当前经济新常态下错综复杂城镇住房矛盾根源重新认识和新的历史定位。

（三）坚决打击“炒房”、“囤积房产”和“捂盘”的行为

各城市的房产主管部门应加大力度和采取必要措施防止二三线城市楼市价格的过快上涨，坚决打击“炒房”、“囤积房产”和“捂盘”的行为，保障房地产业楼市的正常交易，促进房地产业的健康有序发展。

（四）为了遏制房地产业楼市的过快上涨，保障房地产业正常发展，可以开增房地产税和遗产税

1.开增房产税。何谓房产税？房产税是以房产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前在重庆、上海两市试点。房产税一旦开增，在短期内即可产生抑制房价的作用。

2.开增遗产税。遗产税是一个国家或者地区对死者留下的遗产征税，也叫死亡税。目前，全球已有100多个国家开征了遗产税或者对遗产课征其他税收。开增遗产税既可以防止贫富差距过分悬殊，又可以有效抑制房价过快上涨，防止人为“炒房”现象，使房子回归”居住“的基本属性。