有效完善不动产登记研究

金 辉

（辽宁省灯塔市国土资源局，辽宁 灯塔 111311）

一、不动产登记的概念与属性

1.不动产登记的概念。有关不动产登记的内涵界定，我国《物权法》草案之中进行了说明，即不动产登记为申请方对物权发生转移、变更或是设定与消灭的过程中依照相关法规制度在管理单位做登记的环节。该过程之中体现了如下特征：首先，需要申请人提出登记申请，而后相关单位根据职权做必要的审查，明确最终是否登记。对于不动产各项变动状况应清晰记录，公众享有知情权。另外，登记的范畴仅仅包含不动产。通常来讲，不动产包含土地、房屋以及林木之上的定着物。根据我国《物权法》相关规定，物权变动需要遵循登记要件主义原则，登记效力则是评判不动产变更生效与否的重要准则，也是该制度的一项主体内容。

2.不动产登记的属性。有关不动产属性的界定包含三类学说。主张公法说的人认为，不动产登记体现法定与强制的特性，需要行政单位审核批准方形成效力，因此为行政确认的过程。主张私法说的人认为，不动产登记是当事人首先提出申请而后进行的，因此应属于民事权力范畴。不动产变动产生的法律效果也是基于当事人对于物权的合意，并不是登记机关主观的行为。主张折中说的人认为，不动产登记涵盖两个层面内容，即根据民事请求与行政单位职权进行登记与审查，因此应为私人以及公共行为的融合。

通过对比分析，笔者更加支持折中观点，首先不动产变动是两方当事人主观交易所产生的结果，同时由当事人提出申请，行政单位依照权限进行审查与登记，因此体现了民事行为的特征。另一方面，登记单位所处的地位与担负的责任也是必然存在的，因此体现了行政行为特征。一旦发生侵害物权行为，不仅要承担民事责任，同时还触犯了行政规定，需要承担行政责任。由此可见，不动产登记其实是一类私权以及公权融合共存的制度系统。

二、不动产登记的效力与问题

1.不动产登记公示力。物权公示力可为各类变动情况提供一致、可信的法律基础，该效力是最为基础的内容。如果脱离物权公示力，则后续登记效力也会不复存在。具体来说，通过公示力可明确物权最终归属，避免出现冲突，通过登记流程确定权利人。另外，公示力可确保安全交易，稳定秩序。为预防交易隐瞒、欺骗以及纠纷问题，需要令当事人在前期完整明确不动产物权所处状况以及相关信息，唯有在全面了解的基础上方能确保物权变更顺畅有序进行，避免利益受损问题。公示力还可完成国家层面的宏观监督与管理，通过审核不动产，预防违规转让行为，确保不动产市场稳定、规范。

2.不动产登记形成力。形成力也可叫作根据效力，即不动产登记、物权变更最终能否生效。形成力单纯地指代由于法律行为而产生的物权变更。也就是说，唯有通过依法登记方能产生法律效力，最终形成变动效果，否则将不被承认。当然，这需要排除法律之中的另有规定内容。例如，继承不动产阶段中，被继承人死亡之日起，物权将归为继承人，该环节物权变更可依照法律直接形成，不需要登记。日常生活之中，该类非法律行为登记效力也包含矛盾之处。例如，产权管理同《物权法》《继承法》规定包含冲突问题，对稳定物权关系产生了不良影响。为此，可依照一般法理原则进行处理，即上位法有限，一旦存在冲突问题则首先依照《继承法》执行产权。事实上，《物权法》更看重于划清物的归属以及应用权，而《继承法》则出于保护大众继承财产的合法权利，由于重心点不同、立法目标不一，因此导致了法律冲突。在处理冲突的过程中，需要依照具体问题做具体对待，方能确保物权的可靠与稳定。

3.不动产登记公信力。不动产登记公信力主要是登记权利人从法律的角度认定其真正身份，倘若事后发现物权有问题，则对已经完成交易的人，在法律上仍然肯定其同真实物权具有一样的法律效力。

一般来讲，可划分成登记要件主义以及对打模式两类。前者属于一般标准，后者则为例外标准。从公示公信力的角度来说，为确保安全交易，均应承认登记记载的权力，即便物权已经不存在，然而从法律的角度来说仍然存在。事实上，登记推定力并非最终的结果，是可推翻的，这样一来可令权利人在举证阶段中占据有利位置。一旦通过事实途径明确了登记信息有误，则推定力最终将被推翻。另外，登记正推定力不适用于恶意第三方，相反对善意第三方产生效力，通过信赖登记，最终可形成公信力。

三、完善不动产登记制度的对策

1.建立统一的登记制度。我国当前的不动产管理仍然是较多行政部门负责管理的局面，这就容易导致多头登记的问题。为预防该类不良现象，应积极建立统一的登记制度。首要环节在于促进登记机构的全面统一，也就是说应成立单独的不动产登记单位，统一负责各项不动产登记的有关事务，同时，应创建一致科学的登记管理流程与相关工作制度。对于当事人提出的登记申请、相关的登记文件、受理过程与具体的登记规定，均应做到全面统一，唯有如此方能全面提升不动产登记管理效率，缩减登记投入成本。针对不动产所属的登记单位也应进行统一管辖，每次应建立统一的立法制度体系，更新当前登记管理不一的体制。针对土地、森林、道路等各项不动产，采用统一科学的登记管理方法，进而有效解决政出多门、信息不共享的不良问题。

2.扩充登记范畴。针对我国当前不动产登记管理中登记范畴较为狭窄的问题，应积极整改，制定有效的应对策略。首先，对于明确不动产权利的各项行政决定应进行细致的登记，这是由于行政决定可进一步明确不动产的相关权利。因此，通过公示该行政决定，确保社会各界全面掌握与了解。另外，在区分建筑物的过程中，通过设定管理规约更好地划分所有权人应承担的义务以及享有的权利，通过该项对策实现有效科学的管理。管理规约是通过书面的形式划分所有权人的一项自治管理规定，在社区团体区分的过程中可谓最高的自治条例，通过该规则可全面维护社区之中的公众利益。同时，对明确所有权一方的继受人同样体现了良好的约束性。另外，应对优先购买权进行必要的登记。在签署协议过程中，物权所有者可指定有权购买一方，则该权力限定了所有权方的处分权。当事人双方就处分权确立的限制规定唯有进行公示方可对第三方形成约束作用。倘若优先购买权完成了登记，则可推定第三方明确该优先权的事实性。该登记功能尤为明显，倘若第三方视优先购买权于不顾，而同物权所有方签订购买合同，则第三方存在恶意行为，需要承担相关的法律责任，同时其不享有公示公信原则的保护效力。事实上，针对物权形成影响的各类重要信息均应加入到登记的内容之中，方能有效地避免纠纷的发生。同时，在进行强制登记的过程中，还应合理借鉴应用契约登记下的自愿登记管理机制。也就是说，在人们主观意愿的基础上，应准许他们自愿公示物权信息，同时体现具体的法律效力。换句话说，在今后的不动产登记过程中，应合理地扩充登记信息范畴，做好公示，方能确保交易市场的安全与可靠。

3.健全登记机关责任机制。不动产交易市场之中，登记机关地位极为重要。倘若登记机关无法尽职尽责地进行审查或是同交易一方进行串通，扰乱市场秩序，则会造成极为严重的后果。目前，我国针对登记机关并没有形成专项的法律条款明确具体的赔偿责任。即便法院做出了判决，也会在经济因素的影响下导致权利人蒙受损失。为避免这一不良现象的发生，应进一步健全登记机关责任机制，了解登记机关是否存在故意违规、人为误差或是恶意串通的问题。针对无故拖延、拒绝查询信息、不妥善保管登记资料导致信息丢失、不按照程序登记，对当事人形成严重损害的问题，应由登记机关负相应的法律责任。另外，还应积极借鉴美国、德国的科学做法，形成配套管理制度体系，建立赔偿准备金，专门划拨定量的经费用于对登记机关出现误差导致当事人权利受损时的专项赔偿。当然，该过程中应制定完备、精细的启动赔偿金流程以及具体的执行标准，预防无法专款专用的问题。

四、结语

总之，为确保我国不动产交易市场的安定、有序，规范交易行为，确保当事人合法权益，应进一步完善不动产登记管理制度。针对机制不完善、管理不科学的问题与不足，应制定科学对策，针对法律矛盾问题应具体问题具体分析，方能巧妙地化解矛盾，规范市场秩序，促进不动产登记制度的更加健全与完善，使其发挥应有的功能与价值。

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