地役权登记理论及实务初探——以南京市为例

张祥宁

（南京市不动产登记中心，南京 210005）

不动产登记是物权法中的一项重要制度，其中包含了地役权登记。自罗马法实施以来，大陆法系国家在民法中都把地役权作为一项重要的物权加以规定，当前在实行不动产统一登记的背景下，开展地役权登记和相关问题的研究工作，对于有效利用土地资源、维护社会秩序具有重要的作用。

1 地役权的含义和特点

1.1 地役权的含义

在《物权法》颁布之前，虽然我国在实践中存在着地役权，但是在我国正式颁布的法律法规中没有出现过“地役权”这个名词。地役权被当作一种他项权利对待。《物权法》将地役权明确定位为用益物权，将这个名词以基本法的形式予以确定下来，并且专门用一章16条加以规定。根据《物权法》第156条的规定，地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产,来提高自己的不动产效益的权利。其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地，需役地的权利人为地役权人，而供役地和需役地并不要求紧密相连，中间即使有第三人的不动产，也可成立地役权。地役权的存在使在土地掌控于不同主体的情况下，可以借助别人土地便利从而充分利用自己土地的人，进而全面利用自己的土地，目的是调整不同土地所有者、使用者之间因利用各自土地而产生的权利义务关系

1.2 地役权的特点

第一，地役权是存在于他人土地之上的物权。第二，地役权是利用他人土地的权利。第三，地役权是利用他人土地以便更有效利用自己的土地。第四，地役权具有从属性。地役权的从属性主要体现在以下几个方面。①地役权与需役地不能分开让与，也不能单独让与他人，当需役地让与时，除非合同另有约定，地役权也当然随土地的转移而转移。例如，土地承包经营权、建设用地使用权等依法转让的，地役权一并转让。②当需役地设定抵押权时，抵押权的效力当然地及于地役权，但地役权不能单独被设定抵押。③土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。④地役权具有不可分性。即地役权存在于需役地和供役地的全部，而不能被分割为各个部分。即使供役地或需役地被分割，地役权在被分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然完整存在。例如，需役地上、供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，受让人享有地役权，地役权对受让人具有约束力。⑤地役权具有适应性。因为地役权具有独特的权利结构,法律对地役权的内容未作限定,而是授权当事人根据需役地的需要依意志自由确定权利的具体内容，只要其约定不违反法律的强行性规范，不违背公序良俗，即可受到法律保护，使地役权能及时调整当事人对物的各种新的需求,使整个用益物权体系保持相当活力和适应性,以顺应社会发展需求,弥补物权法定的局限性。

2 地役权的历史沿革

地役权发源于古罗马法，是人类历史上最早的用益物权形式。1804年的《法国民法典》直接继承了罗马法中关于地役权的规定。《日本民法典》深受古罗马法的影响，较之关于相邻关系的规定更为详细、周密，单独设立了地役权。我国于2007年出台了《物权法》，首创性地将地役权作为一个独立的用益物权制度作出了规定。之后又先后出台了《土地登记办法》《房屋登记办法》，进一步对地役权登记做出了相应规定。直至目前国家统一实施不动产统一登记，又出台了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》，从更高层面、更加全面地给出了地役权登记的具体操作指南。

3 不动产登记前南京市地役权登记的开展情况

开展不动产登记前，南京市开展了地役权登记的试点工作，部分单位和个人拿到了地役权证。比如“长江路九号全体业主为通行权办理地役权证”是较为典型的例子，该楼盘内有一个面积为607.73平方米的酒店式大厅，大厅的产权人为开发商。位于这个大厅两侧的两幢楼业主每天出行必须穿过大厅，为了保证小区交付后，长江路九号街区全体业主的通行，以全体业主的名义（该小区未全部交付，由开发商代为申请）提出地役权申请，约定自房屋建成起到房屋灭失止，开发商必须保障全体业主的通行。

4 不动产登记中地役权登记的相关方面

4.1 法律依据

地役权登记的法律依据包括《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》等。

4.2 适用条件

地役权登记分为首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。首次登记的适用条件为下列情形之一：①因用水、排水、通行、铺设管线和架设等利用他人不动产的；②因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的。变更登记的适用条件为下列情形之一：①需役地或者供役地权利人等基本信息发生变化的；②共有性质变更的；③需役地或者供役地自然状况发生变化；④地役权内容变更的。转移登记的适用条件为下列情形之一：①因土地承包经营权、建设用地使用权等转让发生转移的，当事人应当一并申请地役权转移登记；②申请需役地转移登记，需役地权利人拒绝一并申请地役权转移登记的，还应当提供相关的书面材料。注销登记的适用条件为下列情形之一：①地役权期限届满的；②供役地、需役地属于同一人的；③供役地或者需役地灭失的；④人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致地役权灭失的；⑤依法解除地役权合同的。

4.3 办理流程

地役权登记的办事流程可以归纳为申请→受理→审核→登簿→核发不动产登记证明（需役地权利人）和不动产权证书（供役地权利人）。

4.4 提交资料

除了登记申请必须要交的共性材料，首次登记需提交以下材料：①需役地的不动产权属证书复印件（核对原件）；②供役地的不动产权属证书原件；③地役权合同（原件）。变更登记需提交以下材料：①原地役权登记的不动产权属证书（原件）；②权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，要提交能够证实其身份变更的材料（原件）；③需役地或者供役地的面积发生变化的，要提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件（原件）；④共有性质变更的，提交共有性质变更协议（原件）；⑤地役权内容发生变化的，要提交地役权内容变更的协议（原件）。转移登记需提交以下材料：①原地役权登记的不动产权属证书（原件）；②地役权转移合同（原件）。注销登记需提交以下材料：①原地役权登记的不动产权属证书（原件）；②地役权期限届满的，提交地役权期限届满的材料；③供役地、需役地归于同一人的，提交供役地、需役地归于同一人的材料；④供役地或者需役地灭失的，提交供役地或者需役地灭失的材料；⑤仲裁委员会效法律文书等导致地役权消灭的，提交人民法院、仲裁委会的生效法律文书等材料；⑥依法解除地役权合同的，提交当事人解除地役权合同的协议。

4.5 审核要点

首次登记应注意以下几点：①供役地、需役地是否已经登记；②材料记载的主体是否一致；③是否为利用他人不动产而设定地役权；④当事人约定的利用方法是否属于其他物权的内容；⑤地役权内容是否违反法律、行政法规的强制性规定；⑥供役地被抵押的，是否已经抵押权人书面同意。变更登记应注意以下几点：①申请变更登记的地役权是否已经登记；②地役权的变更材料是否齐全、有效；③申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致。转移登记应注意以下几点：①申请转移登记的地役权是否已经登记；②地役权转移的登记原因文件是否齐全、有效；③地役权是否为单独转让。注销登记应注意以下几点：①注销的地役权是否已经登记；②地役权消灭的材料是否齐全、有效；③供役地或者需役地灭失的，是否已按规定进行实地查看。

5 地役权登记中存在的问题和解决建议

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，南京市从2016年6月28日起，在全市行政区域内开始实施不动产统一登记。不动产登记后第一例地役权登记为金茂汇对周边40户的阳光权产生影响。

目前，地役权登记都是依申请登记，都是供役地权利人权利受到侵害后，与需役地权利人产生纠纷矛盾，再商谈补偿和办理地役权登记手续，造成了被动局面。例如，金鹰三期工程因太高，遮挡了两个小区部分住户的阳光，后经过协商，受影响住户与开发商商谈了赔偿问题，双方办理了地役权登记。然而，同一楼层、一墙之隔的两户人家得到的阳光补偿费却相差30万元。面对这样的问题，有关部门应该从源头考虑相关问题。具体来说，规划部门应充分考虑会对居民造成哪些影响，从设计上将影响降低到最小。而国土部门也要提前介入，在出让条件限制、出让合同签订上提前对开发商进行规范，并考虑到对附近居民的影响，把这部分费用转化为出让金，提前支付给受影响的住户，待竣工验收后按实际情况正式核发附记相关地役权的不动产权证书。

在地役权登记之后，诸如一些阳光权、通行权等纠纷，相邻的不动产权利人都可以通过协商方式约定地役权，将各方权利义务明确下来。不论房屋产权经过多少次转手，双方产权人仍然要执行地役权证上的约定，从而解决阳光权、通行权的各类地役权纠纷，能够产生良好的社会效益。