房地产开发企业财务报表分析的研究与分析

苏婕

【摘要】对于房地产开发企业而言，财务报表分析需要解决的基本问题是将数量庞大的财务数据转换为专门针对财务报表使用者做合理决策时所提供的有用信息，从而对企业的偿债能力、杭风险能力及盈利能力做出合理评价，通过合理预测企业在未来经济活动中所能获得的报酬和要面对的风险，从而减少信息决策所发生风险的概率。但因开发周期长、投入资金大和成本回收时间长等特点，必须将通用财务报表数据资料和具体业务情况相结合进行综合分析，方能全面反映企业的经营及财务状况，而本文将就此展开探讨。

【关键词】房地产开发企业 财务报表分析 局限性 优化策略

随着我国产业结构的结构化转型，经济逐渐进入缓增长阶段，2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落，降幅分别为10%和20%，这表明行业的宏观环境不容乐观。面对如此严峻的市场环境，房地产开发企业要想获得可持续发展，就必须对内部财务指标进行综合分析，找出财务运营中出现的问题并针对性优化解决方案。

一、房地产开发企业财务报表分析的作用

作为一门融合了财务管理学、行为学、金融学及会计学的新兴科学，财务报表分析的作用主要体现在如下两个方面：一方面对于房地产开发企业内部而言，可以对内部各职能部门的工作业绩及相关计划指标的完成情况进行考核，揭示企业经营管理和生产运营中存在的问题以采取应对措施并总结经验教训，帮助经营管理者改善企业的经营管理者水平；另一方面对于外部而言，可以为外部利益者提供全面且系统的财务分析资料，了解企业一定会计期间的财务状况、经营成果和现金流量情况，便于他们作出相关经济决策，例如对于国家有关监管部门，财务报表分析意义在于监督并为宏观决策提供相关讯息。

二、房地产开发企业财务报表分析的局限性

（一）财务报表和分析人员本身的局限性

一方面，财务报表本身的局限性。不同房地产开发企业会根据自身的实际情况，在国家政策条件允许的情况下选择最有利于自身的会计准则，这会影响会计报告的可比性。此外，由于财务报表都是会计人员编制而成的，个别数据会受会计人员主观因素的影响，无法真实反映企业的经营状况。

另一方面，分析人员本身的局限性。具体说来：受自身风险观念差异的影响，不同会计分析人员在对待同一指标的高低时会产生不同看法，有人侧重于保守而推崇稳健的经营之道，也有人侧重于激进而认为高收益和高风险是并存的，这使得根据相同或相近的财务指标会得出不同的结论；对于财务报表分析理解的广度和深度的不同将直接影响会计指标计算结果，通常经验丰富且自身能力较强的会计分析人员更容易正确解读财务报表所反映的信息含义；很多所运用的会计数据来源于之前的材料，在财务分析时难免产生差异，还有些公式没有标准的定位而在实际操作时存在诸多困难。

（二）预收账款的增加，降低了财务报表使用者对企业偿债能力判断的准确性

《企业会计制度》明文规定，房地产开发企业的确认收入必须满足以下几个条件：一是工程己竣工，并通过验收后达到标准的；二是持有经过购买者签认的结算通知书的；三是严格遵循销售合同中所规定的义务，且已经实际获得相关项目的价款；四是成本经过准确、有效的计量。但由于房地产开发企业开发经营周期长，从预售许可证到项目的交房完工至少需要两年的实践。这段期间由于企业收到的房款不能满足收入确认条件，只能纳入预收账款科目核算。预收账款是负债类科目，它的金额巨大，从表面来分析说明企业的负债金额巨大，实质行为是由此导致企业收入的确认与经营中产生的经济效益口径不一致，只有在项目竣工验收及产权转移后，符合收入的确认条件时，所收到的款项才能确认收入，由預收账款转为主营业务收入。故目前如果通过相关的财务比率进行计算分析公司的偿债能力，如：资产负债率、流动比率、速动比率等这些财务指标是无法反映房地产开发企业的真实财务状况，容易误导报表使用者认为企业的偿债风险压力大。

（三）部分期间费用纳入当期损益，导致财务报表使用者无法准确判断企业经营成果

根据现阶段的房地产开发企业会计制度，开发经营过程中所产生的期间费用（包括销售费用、管理费用和财务费用）是允许计入到当期损益中的，在企业没有完成从工程竣工到决算的所有工序和没有将全部预收账款变成销售收入之前，都会导致严重亏损的现象发生，只要此时进行了结转收入，那么就会清晰的看到隐含的利润，导致企业的真实经营状况得不到全面反映。

（四）巨大的存货成本金额，影响了财务报表使用者对企业成本的确认

存货周期率可以有效反映普通商业企业的运营运转效率，存货周转率越快，表明企业的经营运转效率越高，存货周转天数越少则说明企业的经营收益越好。而房地产开发企业开发项目周期长，开发成本金额巨大，导致在开发经营期间发生的成本数据始终都在存货中反映，直到满足产品成本的确认条件时，才能将开发成本按相关分类计算分摊转入指定的产品成本中，由此产生收入与成本相互配比，最终才能正确分析企业的经营财务状况。

三、房地产开发企业财务报表分析的优化策略

（一）优化财务报表分析方法

传统财务报表分析方法（包括财务比率分析、财务数据比较分析、财务数据趋势分析）在偿债能力指标、应收账款周转能力指标和杜邦分析体系封面都存在缺陷，为此近年来房地产开发企业纷纷将目光瞄向了“哈佛分析框架”。哈佛分析框架将定量分析和定性分析结合起来，将对房地产开发企业的战略分析和财务分析结合起来，其分析步骤主要包含如下四个方面的内容：

第一，战略分析。战略分析是通过房地产开发企业所处行业的分析和制定的战略来分析其未来战略前景及业绩，其目的是确定主要利润增长点和经营风险，最终定性评估企业的长短期盈利能力，可利用的方法包括价值链分析法、SWOT分析法、PEST分析法及波特分析法等。

第二，会计分析。会计分析的目的在于通过评判房地产开发企业的会计计量，反映其实际状况、经营状况和未来盈利水平，其内容主要包括：包含应收账款质量、存货质量及固定资产质量在内的质量分析，包含应收账款异常增长、坏账在内的应收账款质量分析，固定资产质量分析。

第三，财务分析。财务分析的内容主要包括：偿债能力分析与评价，即评价短期内到期账务有没有现实偿付能力和长期内对未来的账务有没有预期偿付能力；盈利能力分析与评价；营运能力分析与评价，即通过分析比较同期的各个财务指标来分析房地产开发企业各项资产的周转速度，给企业的经营管理水平、营运能力和各项资产的利用率高低做出适当评价；现金流量分析与评价。

第四，前景分析。前景分析是对房地产开发企业未来的状况做出预测，并为经营决策提供支持。

（二）合理分析房地产行业的开发成本，使之能真实地反映经济业务实质

在对开发成本进行核算分析时，一定要遵循“权责发生制”原则，对本期发生的工程量一定要及时入账核算，对于没有竣工的配套工程要估价预提，以保证开发成本与实际工程相符，从而能正确核算房地产行业各类开发产品的成本内容。此外，还应遵循“收入与成本费用相配比原则”，对开发产品进行成本的预结转。

（三）根据不同的收款方式分析预收账款，并判断能否进行确认收入

具体说来：一次性付款。在房地产销售过程中，如果以一次性付款的方式为主，那么在进行确认收入工作时，只要房款能够足额到账，即以应收款项足额到账作为确认收入的核心标准，即使不具备房产证，也可以确定风险己被转移；分期付款。如果房地产销售的付款方式主要是分期付款，那么买方必定与房地产开发企业签订相关合同，明确买方的付款日期。在进行确认收入时，应确认买方是否能够按照付款日期完成付款，若出现买方在规定的还款时间内无法完成还款，那么应该及时对买方的资信能力和实际欠付金额进行分析，若买方的资信能力低，且欠付的钱数超过整体房价的30%，则不得进行确认收入；按揭付款。若以按揭付款方式为主，那么必须满足首期交齐和按揭款到账两个条件才得以进行确认收入。

（四）根据收入与费用配比原则来合理整改房地产开发企业收入结转前所产生的期间费用

房地产开发企业的财务总监要强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然己经无法适应现代企业的发展需求，这就需要财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

四、结语

综上所述，房地产开发企业财务报表分析应该是对企业的全面、专业且多层次的分析，务必要考虑各种不确定因素对财务报表分析所造成的差异性，尽可能缩小各种因素对财务报表分析的影响，最终可以符合相关管理者、决策者和外部使用者的需求。

參考文献：

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