新形势下如何加强物业企业财务管控

何家亮

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，物业行业也迎来更多的机遇和挑战。但现阶段物业行业普遍存在的财务人员素质不高、内控制度不完善的现状，也在一定程度上制约了物业企业的发展及规模化经营。本文通过对物业企业财务管理方面存在的不足之处进行分析，并结合实际工作中的体会，提出在新形势下加强物业企业财务管理的对策，为物业公司的健康发展贡献自己的绵薄之力。

【关键词】物业行业 财务管理 问题与对策

一、物业企业财务管理的特点

（一）物业企业财务管理属于综合性管理

物业管理提供的是多层次、多方位、不间断、全天候的过程性服务产品。生产和消费同步进行和结束是其最为显著的特点。所以物业管理既是劳动密集型行业，同时也是管理密集型行业。在不断发展的时代和不断提高的物业管理经营过程的社会化程度形势下，现代物业管理公司的财务管理已经开始积极对财务预测、财务动态方法、财务预算、财务控制等方法予以了实施。通过计算机、互联网及大数据技术的应用，使数字化管理顺利实现，进一步强化了财务管理的综合性，现阶段，在现代物业企业管理中财务管理占据着极为重要的位置。

（二）物业企业财务管理贯穿企业经营的整个过程

物业企业的经营过程中的现金流量和其他企业相同，主要包括两个环节，即现金流入量和现金流出量。在经营中要想获得最大化的现金流量，就要尽可能的把现金流入量加大，把现金流入量减少。现代企业要想防止呆账、死账和纠缠不清的三角债现象的出现，对经营款项的回收引起了高度重视，只有确定把握流入企业的贷款或已经流入企业的贷款才属于企业真正的资产。所以基本上都将贷款回收中财务管理的力度加大了。在现金流出上，财务管理中成本管理一直都是极为重要的内容。加大成本管理力度，将成本费用降低是使企业经济效益得以提高的重要措施。

二、物业企业财务管理中存在的各类问题

（一）物业企业资金管控能力不足

主要体现在资金管理效率不高及筹资能力不足。大部分物业企业对于流动资金没有统一的管理和调度，闲置资金的利用程度低下，造成了资金的浪费。诸多物业企业都不够重视应收款项催收的工作，只对物业服务的水平和质量予以了高度重视，导致积压了大量的应收账款，延长了周转时间，将较大的财务风险带给了公司。物业企业资金主要从经营性收入、日常营服务费、物业维修基金、股本中来，同时物业企业通常规模都较小，注册资本不多，资金实力较弱，银行认可的如房屋、土地等不动资产的数量较少，很难从金融机构那里进行融资。其次，因为物业企业收入的来源途径缺乏丰富性，盈利能力较弱，也不能借助金融市场公开发行股票和债券等对资金予以获取。

（二）物业企业内容体系缺乏完善性

内部控制包括控制活动、监督管理、内部环境、信息交流和风险评估五大项目，但是当前诸多物业企业在开展相关活动的过程中并没有严格按照五大基本要素进行，经营管理水平不高，不断降低了对日常经营的约束。造成物业企业不能把内部控制完成主要体现在以下方面：物业企业组织结构缺乏合理性，交叉和重复的管理职能造成企业权责过度集中，同时一些企业为了将管理成本降低，经常发生一人身兼数职的现象，对职权的划分不明确，也没有把相容岗位完全分开，同时针对重要岗位也尚未运用有效的监管措施，不能使不同岗位的牵制顺利实现；现阶段，诸多岗位的职责权限审批流程都未能做到井然有序，正常的企业内部控制方案中，审批工作需要借助审批人员和审核人员的相互配合将其完成，但是部分物业企业仍缺乏一套完善的规范制度，在对具体工作进行执行的时候，经常发生先开展工作，然后再把审批手续补齐的现象，在问题发生后，相互推卸责任，使工作效率显著降低；在物业企业中，缺少一套完善的清查制度和财产管理制度，不能有效控制资产，进而将侵占、挪用问题的发生率显著增加，增强了企业的风险，使企业的正常发展受到了危害。

（三）物业企业财务管理人员综合能力不强

某些物业企业领导在选拔财务人员时并不重视财务人员的职业道德素质和专业知识，只看重是否便于自己更好的控制财务人员，且从节约人工薪酬的角度出发，没有对财务管理人员进行必要的更换及知识的更新，也没有对财务工作人员进行专业培训，致使财务管理人员的能力跟不上时代及政策的变化，严重降低物业企业的财务管理工作质量及效率。另外，站在成本效益角度和无关项目规模的角度来看，物业企业财务部门所配置的人员岗位十分缺乏，不能做到专人专岗，尤其是财务人员经常身兼数职，如收费员还要负责物业管理，既要具备财务人员的基本素质，同时还要有较强的物业管理的业务能力，严重影响了财务管理在企业基础管理和控制中的作用。

（四）物业企业财务报表笼统

物业企业财务报表笼统，无法满足股东、管理层、债权人、业主等各方的信息需求。许多中小物业企业平常只是基于报税的要求，对外披露资产负债表、利润表，有融资借款业务的物业企业才会应金融企业的要求立足于利润表和资产负债表提供现金流量表。数据宏观、笼统，经营管理需要的财务分析报表十分缺乏。如客户信用档案、客户付款周期表、提供给企业决策者使用的资金状况表、应收未收物业费明细表、各项目成本费用明细表和利润表、提供给业务部门的各小区各楼宇、提供给业主的房屋维修基金使用情况表等各种财务数据，只可以运用统计办法获得，不仅费时间，而且还会花费大量的人力，效率低下且易产生差错，诸多物业企业不能将全面预算管理实现，不能有效分解经营指标，实际执行不能同步于经营教化，实际经营不能同步于业绩考核，无法满足新形势下企业内部管理的需要。

三、加强物业企业财务管理的措施和建议

（一）提升物业企业资金管控水平

首先是加强资金资产管理，强化资金战略管控。采取切实有效的措施，最大限度降低应收款项、预付款项、存货及各种往来资金的占用，提高资金使用率、优化流动资产周转率指标。开展应收款项和重点单位存货专项治理，严格负债总额与负债率双控，同时借助现代信息技术将内部和外部的监督机制建立起来，检查监督收款流程，将资金收取过程中的损失减少；其次是规范财务预算管理，建立收入预算管理目标体系，对收入预算执行过程情况全程跟踪、监控。例如依据公司辖区历史收费情况、实际住户及上级政策调整情况等因素，按照各服务项目及市政府收費价格，编制收入预算，并采取滚动预测预算指标管理模式，下达到公司各基层单位；最后是拓宽融资渠道来源，提高资金利用效率。物业企业要提高公司运营能力，提高服务水平，增强企业盈利能力，增加股东留存收益，依靠股东追加投资实现发展；物业企业还要做大做强企业，建立符合资本市场要求的公司治理机制，借助金融市场公开发行的债券和股票的方式进行融资，将融资渠道拓宽。物业企业还需把资金的运作管理力度加大，如借助投资银行保本理财、结构性存款来提高闲置资金的利用效率，减少资金占用成本。

（二）健全物业企业财务工作内控体系

物业公司构建健全的财务内控体系，不仅能保障资产安全，同时也能提升物业管理水平和改善物业经营绩效，不仅能发现财务管理上的缺陷，同时也能纠正错误与舞弊行为。主要措施简要介绍如下。首先是对主营收入控制。作为物业公司主营收入，物业管理费应确保收缴制度到流程设计环节的合理规范。从制定费用标准到记载、收取、交纳、分项核算等流程应紧密相连，有效风力不相容职务；其次是对库存物资和材料的管理控制。对岗位的权限和职责予以明确划分，主要包括采购量的控制和不相容职务相分离等。由使用部门、审计监督部门、采购部门、财务部门等一同参与批量采购，如运用公开邀标、招标等方式，确保采购过程的透明化和公开化；针对小零星采购要由相关部门筛选、审核供应商、价格和质量等后，根据规定授权审批减少浪费和不合理的采购；选择供应商时原则上须选择一般纳税人单位进行合作，减轻企业的税负；最后是对经营成本费用的控制。主要包括物业代收代付和物业经营成本的控制。经营成本包括绿化管理费、公共设施设备日常运行维修和保养费、福利费、工资等要分别进行事前、事中、事后控制。对水、電等费用的代收代付，由于此类费用具有较大的金额，同时计量总仪表、管线漏耗等因素很容易对其造成影响，在支出环境应把符合审批制度、钟表用电查验制度建立起来。第一时间把其中存在的不足找到，确保支出的合理平稳性。

（三）提高物业企业财务分析能力

财务分析是物业企业进行财务核算的重要工具，能够有效的总结、发现物业企业在经营过程中的经验及问题，保证企业正常运作。物业企业提高财务分析能力主要从以下几方面进行。首先财务管理部门要对公司的财务状况进行评价，将企业某一时期的所有者权益、负债、资产的构成状况反映出来，从而对企业的偿债能力、经营风险、偿债能力、周转能力、盈利能力进行评价。财务分析需要能覆盖企业经营运转的每个关键环节，对重大项目需要根据财务状况进行合理预测，做好成本控制，在实施过程中也要及时跟进处理；其次财务分析要评价企业的管理水平，管理水平的高低很大程度上反映在资产的管理水平上，对资产的管理水平进行分析，可以让物业企业第一时间把自身资产的运营情况掌握到，从而相应掌握资产的获利能力；最后财务分析要重视财务预测与预算，在市场竞争尤为激烈的当下，企业所面临的风险主要是从市场风险中而来，包括财务风险和经营风险，借助预测将行之有效的预算制定出来，这对物业企业防御而言是极为重要的，这也提供给了物业企业的决策层进行科学的经营决策、调整产业结构有效的依据。

（四）提高物业企业财务人员业务素质

随着物业企业行业内部竞争环境的不断加剧，对企业财务管理工作水平与质量要求的越来越高，人才已经成为决定物业公司财务工作质量的关键因素之一。提高物业企业财务人员业务素质主要有以下几方面。首先是提高企业财务人员的准入门槛，从提高财务人员的薪酬待遇及良好的职业规划方面着手留住、吸引优秀的财务人员为企业服务；其次是针对财务团队，加大专业培训力度，选取某一固定时间开展实物操作、税收理论和财务理论的专项培训；最后是提高财务人员的职业道德素质，将忠于职守、爱岗敬业的工作作风树立起来，把企业发生财务舞弊概率降低。

四、结束语

物业企业的持续发展、经营业绩和内部管理受财务管理的影响极大，物业企业需积极面对自身在财务管理工作中出现的各种问题，建立健全和完善各项财务管理制度并有效实施，不断提高企业财务人员的综合素质，采取现代化的管理手段和管理理念，充分发挥出财务监督、管控和分析的管理作用，进而将企业的经济效益有效增强，为物业企业的可持续发展奠定坚实基础。

参考文献

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