我国养老地产开发风险与控制分析

何升融

[摘 要]养老地产项目在国内依然是尚未成熟的产业，目前依然以借鉴发达国家的经验为主。养老地产是实现未来老年人居家养老的有效载体，持续照料退休社区模式（CCRC）、社区居家养老模式、医养结合模式、养老旅游地产开发模式将能促进我国的养老产业健康发展。本文将从养老地产的开发风险与控制出发，简单介绍外界环境风险带来的损失，并且针对不同外部风险提出合理的应对方式，降低养老地产开发过程中带来的经济和社会福利双重损失，最后对养老地产项目中的风险识别进行简单的分析和介绍。

[关键词]养老地产；风险识别；风险控制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.020

[中图分类号]F293.3；F239.4 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）16-00-02

近年来，我国的老龄化问题越来越严重，截至2017年底，我国老年人人口比例已经超过16%，相关养老事宜已经成为亟待解决的社会问题，建设养老地产便是首先应当解决的问题。养老地产不应仅仅局限于适老型地产，不同模式的养老地产开发也应该在一定程度上存在差异性，正是由于这种差异性，由外部环境风险所带来的损失也不相同。并且由于养老地产的投资规模比普通地产大，投资回收期也比商品房或商品住宅较长，因此必然会因产业政策不明、缺乏政府有利的指导、销售模式不适应养老地产开发等原因产生养老地产开发风险。

1 养老地产开发风险的来源

养老地产开发风险是指在项目开发的过程中由于社会环境、自然环境、金融经济体制以及施工单位技术等原因所带来的不可预计的风险。

1.1 国家政策

相较于一般商品住宅开发模式，养老地产更侧重于社会价值及社会福利的回馈，从而会产生投资回收期较长、获利能力较低等问题。同时，由于房地产及商品住宅具有有别于普通商品的特殊性，政府为了稳定房价、保证市场经济环境稳定会出台相关政策，不仅适用于适老型商品住宅，还会对依靠其他附加产业回流资金的养老模式造成影响。

1.2 环境因素

养老地产建设较普通地产更加精细化和人文化，老年人对于生活环境和基础设施也有更高的要求，不可避免地增加了养老地产开发的成本。我国养老地产的设计与规划思路大多来自发达国家，国内外的利率、金融政策的改变以及信贷汇率的增跌都会给养老地产开发公司的资金带来巨大的压力。并且，我国养老产业在整个房地产开发中都属于新兴产业，由于开发及运营模式存在模糊性，更大的资金需求增加了养老地产开发的风险，许多小型的养老地产开发公司由于资金链断裂会产生投资者亏损及公司破产等严重后果。

1.3 技术不完善

养老地产的配套设施是养老地产开发项目的重中之重，养老地产的使用人群多为50岁以上的居民，适老化设计是养老地产设计中的重点。养老地产设计不仅对室内环境有特殊要求，对于户外、公共基础设施的建设也有更多的要求。但我国大多数施工企业由于技术不完善无法独立完成这些工作，而房地产开发公司也无法独自承担这些建设成本，不可避免地造成了以次充好的情況，降低了使用者对于房地产开发的信任。

1.4 销售模式

家庭式养老是我国传统的养老模式，据统计，我国超过50%的70岁以上的老龄人口对于去养老院或是养老机构的模式存在疑虑和反感，导致养老地产销售存在很大的风险。销售不仅仅是房地产建设后期的事情，而应该从设计一直贯穿后期维护和处理，而如何打破传统观念，结合我国实际现状将“新零售”模式下的养老观念传递给适用人群也是养老地产开发公司应当考虑的问题。销售环节的成功与否也直接影响养老地产开发公司资金回流的能力，销售环节的失败会直接造成公司资金链断裂，从而也给养老地产开发带来了不小的风险。

2 养老地产开发风险应对方式

2.1 关注政策和合理分配资源

养老地产开发公司应重点关注相关的政策和咨询工作，了解国家对于养老地产开发的补助和扶持政策以及该地区不同产业的布局结构，合理规划养老地产开发用地。同时，养老地产开发公司也需要了解养老地产开发所在地区的相关经济政策指标，包括人均可支配收入、人均购买力、人均住房等。此外，养老地产开发公司应合理构建适宜的养老社区和定价模式，了解政府在未来公共交通系统、周边基础配套设施的支持力度，根据以上不同的形势进行合理的判断和分析。

一线、二线城市房屋供给稍微紧张，三线、四线城市库存量较大，养老地产开发公司应当在前期进行调查，合理分配公司资源，制订科学的方案。同省、同级别的不同城市，房地产行业的供给结构也是不同的，房地产开发的决策者应当根据当地状况合理选择资金分配方案以及建设进度。由于养老地产的投资回收期较长，具有较长的时效性，养老地产开发公司也要考虑资金回流和可持续开发的问题，运用数据分析模型和大数据信息对未来市场走势进行分析和策划，掌握好开发的流程和管理的紧缩程度，合理规划养老地产开发的布局和策略。养老地产的商业项目的投资期和运营期比普通商业模式长很多，项目的成功与否从前期设计到可行性研究都应当运用相应的经济学或管理学理论进行合理分析，从整个布局或大局角度考虑养老地产开发的可行性和社会性。此外，养老地产开发公司要对养老地产项目进行准确定位，确保项目总体发展思路能够统一，保证项目在建设的实际需求完成后依然能够满足前期的规划和设计要求。

2.2 养老地产公司管理和运营模式研究

养老地产开发公司应该加强企业内部管理，降低养老地产后期运营成本，分析养老地产开发地区的经济形势和发展现状，结合公司本身的优势和实际发展状况，通过参照美国太阳城（CCRC）等先进的案例，引进国外优秀的经营方式和管理模式。养老地产开发项目是一项涉及广泛的工程，尤其是作为房地产行业中的新兴产业，不仅包含普通地产行业的建筑、基础设施建设、环境设计等内容，还包含了许多社会属性和要求。同时，在养老地产的开发过程中，养老地产开发公司应该注重考虑老年人的适应能力和体能限制，合理设计相关适老化设施，应当从前期规划到后期运营管理，多重分析该项目建设的选址、建筑设计要求、管理模式等方面的合理性和经济性，需要有效统筹养老地产和社会福利两大领域内的优质资源，保证养老地产实现可持续发展。养老地产开发公司还要注重提升养老产业金融和经济的综合能力，尤其是前期预算与建设期资金的管理能力。项目策划前，针对可能面临的问题和风险，养老地产开发公司要结合之前的案例或国内外成功的案例进行定量和定性分析，通过定量和定性双重分析得出结论，将有限的资源应用在相关领域中。除此以外，养老地产开发公司要不断提升自身的项目融资能力，降低融资成本和风险，在现金流合理流通的前提下，不断提高经济效益和社会效益。

2.3 养老地产开发风险监控的内容及方法

养老地产开发过程应及时掌握政策、经济形势等因素带来的风险，并对已存在的风险进行识别、分析、处理。养老地产开发从规划、建设到正式运营的全过程中都存在很多不可预见的风险，可能会给项目带来不同的影响甚至导致资金链断裂。风险监控主要包括两个方面，一方面是监测风险，也就是对已经通过经济分析得出的养老地产开发风险展开实时跟踪，另一方面是设计应对方案，在风险已经发生的情况下，设计并实施有针对性的应对方案，从而最大限度地降低风险造成的经济损失和社会失信风险。

由于养老地产项目前期决策风险的起因比较复杂，且风险因素的不可控性较强，对项目投资也会产生影响，因此养老地产开发公司必须采用先进的系统管理方法，实施有针对性的房地产开发项目风险监控模式。为了在房地产开发项目管理的过程中提前让管理者预知可能发生的风险，养老地产开发公司有必要建立高效的养老地产风险预警模式，这也是目前风险监控过程中较为有效的方法和策略。有效的风险监控模式可以让养老地产的投资者及时采取应对措施，从而将可能造成的经济损失和社会失信损失控制在合理的范围内。当养老地产项目在后期运营过程中出现不可控制的偏差时，养老地产开发公司要针对偏差及时进行调整和修正，减少风险带来的损失。

主要参考文献

[1]季丽峰.养老地产项目投资决策阶段风险管理研究[D].天津：天津大学，2014.

[2]李龙.中国养老地产开发模式的研究[D].西安：长安大学，2014.

[3]闫希成.我国养老地产发展模式研究[D].重庆：重庆大学，2014.

[4]申进国.广东养老地产市场地位及发展对策研究[D].天津：天津大学，2014.

[5]滕燕.基于灰色模糊评价养老地产开发决策阶段的风险分析[D].哈尔滨：哈尔滨商业大学，2017.

[6]郑延培.开发养老地产的法律风险与商业风险分析[J].广东开放大学学报，2017（2）.

[7]張志盈，陈瑶，陈文东.社区养老地产开发项目决策风险分析研究[J].四川建筑，2017（1）.

[8]哈金芳.从典型案例谈我国养老地产可持续发展问题[J].学理论，2015（4）.

[9]刘可.我国养老地产开发与养老建筑设计的分析[J].中国房地产业，2015（11）.

[10]蒋立群.我国养老地产的开发模式研究——以MFTY项目为例[D].重庆：重庆大学，2016.

[11]姜吉涛.我国养老地产开发与养老建筑设计实践研究[D].北京：北京建筑大学，2014.

[12]冯青.我国养老地产开发过程中存在问题及其解决对策[J].商，2015（18）.

[13]刘岗.我国养老地产开发过程中存在问题及措施[J].企业文化旬刊，2016（10）.

[14]郭荣.我国养老地产开发与养老建筑设计实践研究[J].城市建设理论研究，2015（18）.