房价高企：土地用途管制之殇

摘 要：房价高企问题关乎着国家整个经济的健康发展与广大民众的切身利益，而要解决房价高企问题，我们必须首先找准它的根源，如此方能对症下药。对此，本文从土地用途管制的角度出发，从供给侧提出解决房价高企问题的政策建议，以期避免房价大幅波动，促使包括房地产在内的经济良性发展。

关键词：房价；土地用途；管制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2018）08-0004-02

当今中国要说大众所关注的焦点问题，那么房价高企无疑是焦点之最，它关乎着国家整个经济的健康发展与广大民众的切身利益。十余年持续高企不下的房价，从直接引发民众居住成本不断攀升，进而极大地损耗民众消费能力。在此过程中，诱发通货膨胀与增加金融风险，带来严重的资源、能源消耗以及增大节能减排压力，导致社会分配不公。而要解决房价高企问题，我们必须首先找准它的根源，如此方能对症下药。对此，本文从土地用途管制的角度出发，从供给侧提出解决房价高企问题的政策建议，以期避免房价大幅波动，促使包括房地产在内的经济良性发展。

一、 关于房价高企的原因的几个错误认知

（一）地价推高论

这种观点认为随着城市化速度的加快，建设用地日趋稀缺，土地的收购储备制度使土地增值收益成为地方政府财政收入的主要来源。这种以地方政府为推手的“土地财政”，导致土地价格只涨不跌，直接推动了房价的高涨。

（二）建材价格上涨论

作为房屋本身的重要组成部分，建筑装饰材料的价格随着成本的增加，也在不断提升。原材料和建安工程费用在房屋价格中的比重也在不断增加。这些也成为房屋价格不断上涨的内在动力之一。

（三）投机论

除了居住，房子也是一种投资品，它具有保值增值性的特性，致使部分人用自有资金或杠杆囤积房产待价而沽。“温州炒房团”“山西炒房团”成为“全民炒房时代”的鲜明符号，这种投机因素也会促使房价上升。

以上几点认知显然是搞错了因果关系，高地价、高建材价格、大量投机恰恰是高房价的结果而不是原因。现代经济学告诉我们：某种物品与劳务的真实价格是由其供给与需求共同决定的，供给与需求的关系不变，价格就不变。正确的因果关系是价格决定成本，正是因为对住房的刚需与住房用地管制共同决定了房价高企的现状。高涨的房价使得开发商普遍认为通过投资房地产，可以获得更加丰厚的利润，随着大量的资金流入房地产行业，开发商之间的竞争使得土地价格和建筑材料价格节节攀高，而限制住房用地供给、超发货币与刚需又引发了高房价预期，进而引起人们投机炒房。

二、 土地用途管制才是房价高企的主因

在土地用途管制之下造成了住房用地的稀缺，而物以稀为贵，所以政府可以获得高昂的土地出让金，财政收入增加，加上潜在购房者的刚需，开发商为了获得稀缺的土地必会贿赂相关部门的官员并最终把各种交易成本转嫁到房价上去。

（一）现有土地用途管制制度对地方政府行为的影响

首先，从地方政府的整体发展来说，在现有土地政策下，“买地”已经成为许多地方政府提高其财政收入的不二法门。因为在现有制度里，地方政府是土地的双边垄断者，即作为土地的唯一的征收者和售卖者，只需要控制住房用地数量，就能够轻易地在市场上形成供不应求的局面，引发民众购房的狂潮，从而获取高昂的土地出让金，增加地方政府的财政收入。

其次，从政府官员的个人发展来说，官员的绩效考核机制也决定了管理者会采用管制土地用途的方式。在唯GDP论英雄的背景下，为了提高自己的政绩，哪怕是饮鸩止渴，他们也会通过推动房地产市场的发展，拉动与之相关联的钢铁、水泥、建材、家用电器、纺织业等一百多个相关行业，形成“以地创收”的经济发展模式。这些因素，客观上对房价的上涨也起到了推波助澜的作用。

最后，为政商合谋滋生了土壤。在住房用地管制之下造成了土地稀缺，为了竞争到稀缺的住房用地，开发商之间必然会展开激烈的竞争。为了在竞争中胜出，开发商争相采用贿赂的方式，这种行为使得腐败和社会矛盾愈演愈烈。而官员则会故意监管不力，以权谋私，甚至与开发商通过炒卖地皮、造城运动、扭曲住房结构等合谋手段推动房价上涨。

（二）现有土地用途管制制度对开发商行为的影响

一是捂盘惜售。当中国房地产处于供不应求的状态，供给者将自己的楼盘“捂起来”，通过“饥饿营销”的方式，有意压低自己的供给，同时通过舆论宣传，制造消费者恐慌，致使房屋价格持续升高。开发商则待价而沽，不惜造成价格虚高。二是开发商的各项非正常成本，如与权力交换的成本、腐败竞争成本以及效率损失的成本，这些隐性成本毫无疑问也会被转嫁到房价上。

（三）现有土地用途管制制度对购房者预期的影响

在现有土地管制之下引發的地方政府和开发商的行为一定会被购房者看到，这会促使他们预期房价将进一步上涨。这种对房价只涨不跌的预期将促使那些无房者争相购买，尤其是在一二线城市为了拥有一套自己的房产，争取获得优质的各项资源，多少人把几代人的积蓄都压上了；而那些有机会或有条件的人则在刚需与住房用地管制双重作用下去炒房，加上住房信贷政策的倾斜，房地产投机的成本也大大降低，刚需与高房屋空置率并存的现象说明投机所占的比例不小，这种现象如果不能妥善处理，就会反过来对市场需求形成压力，并进一步加剧市场上的供求矛盾。

三、 解决房价高企的对策

（一）增加住房用地供给

首先，加大城市土地供应。土地和住宅的有效供给不足是导致房价上涨的主要因素。通过增加廉租房、普通商品住房和经济适用房等保障性住房的有效供给，提高土地供应和开发利用效率，从源头上釜底抽薪，降低地价，推动住房价格降低。

其次，改变房地产结构比例。出台一系列优惠政策，鼓励房企改进销售策略，通过增加中低价位、中小套型普通商品住房建设比率，扩大限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房的建设规模，使中低收入居民有能力、有可能购买到住房，从供给侧改变当前的供给需求失衡关系。

再次，盘活城市存量建设用地。城市中普遍存在大量的闲置土地，这既包括近年来地方政府圈占过大规模用地、浪费的新城新区，也包括需要进行改造的旧城区。通过高效利用这些闲置土地，让原土地使用者参与盘活过程，改变政府维持的一个池子蓄水与一个龙头放水的垄断供应局面。

最后，反思18亿亩耕地红线的必要性。这一人为的土地供应制度从预期上牢牢地建立起了土地稀缺，从而房产稀缺的概念，加上城市人口数量和人们真实收入的增长，房价肯定要上去。这就要求我们破除粮食取决于耕地的错误思想，必须清楚粮食问题是收入问题而不是耕地问题。

（二）官员绩效考核机制创新

首先，改变以GDP为导向的地方政府官员政绩观。以GDP为导向的政绩观，在改革发展初期，的确起到了催动经济发展的巨大作用。但是随着我国经济、社会的发展，高歌猛进的粗放式发展已经不再适合人民的需求。树立更加科学的政绩观，首先有利于政府在政策上，合理引导民众的住房需求和消费模式；在管理上，控制城市房屋拆迁规模和进度，在程度上，减缓被动性住房需求。

其次，有利于改变地方政府“以地创收”的单一经济发展模式，即将土地作为增加地方财政收入的重要手段，甚至当做一种投资手段，将保障性住房用地进行商业开发来获得高额回报。这些行为，造成商业用地占了每年城市土地供应的大部分，破坏了市场供求关系。只有将政府的财政收入由现行的土地财政逐渐转向公共财政，才能实现房地产市场的稳定，加快解决低收入家庭住房困难的责任，降低地价进而降低房价。

（三）加大房地产领域的反腐力度

1. 公开房地产真实成本

随着一个个与房地产相关的腐败官员落马，可以发现在官员与开发商勾结中，房地产成本已经成了推动房价上涨的重要方面。据有关统计称，房地产商用于“公关”的成本占到楼盘总成本的3%—5%甚至更高，这些都会加到房价中，最终由购房者来承担。这些房地产领域的寻租行为，推动房价持续上涨，进一步加剧房地产风险。通过厘清房价高企所隐含的腐败成本，在房地产领域持续加大反腐力度，才能最终降低开发房地产项目的成本，使房价回归合理。

2. 加强土地市场交易监督

在招拍挂制度下，中央政府与地方政府合理加大监督力度，土地市场交易应做到信息公开化透明化，除了通过制定相关法律政策，杜绝房地产开发商与地方政府的权力寻租行为之外，还应该警惕地方政府领导干部中存在的“一家两制”问题，即在同一个家族或者家庭之中，既有担任党政干部的成员，又有下海经商的成员。这种隐秘的现象，在缺乏有力监督下，极其容易使公共权力“家族化”。这更需要建立更加严格的党政干部亲属经商影响力评估制度，防止权力染指市场，破坏公平竞争。

（四）推进地区之间与城乡之间的平衡发展

习近平主席在十九大报告中指出：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这就要求把地区间、城乡间的不平衡不充分发展问题作为今后的一个重点工作来抓。对房地产市场而言，在房价高企的当下，首当其冲应该对中小城市和农村实行优惠的土地供应政策，引导大城市的人口回流，使得各地人口比例趋于合理化以及促进人力资源在地区间和城乡间的动态平衡。

（五）其他配套措施

一是稳定货币供应增长速度。多年来货币供给的大幅增长对我国房价的推动不言而喻，所以要消除人民币供给的相对过剩。二是适度调整住房信贷政策与银行存贷款利率。比如，提高商业银行存款的基准利率，使投资于房地产的资金有一部分回流到储蓄存款和债券投资；严格房地产信贷政策，提高房贷利率，并提高购房的首付比例。三是减税降费。通过减税降费措施，降低制造业的成本，鼓励企业家创业，并尽最大努力把企业家留在国内，遏制制造业向外转移。当一部分资本流向制造业时，流向房地产的资本必然会下降，这在客观上也会促使房价回归到合理的水平。

先前通过需求侧的调控措施一再证明，它们无法降低房价。压抑需求只能稳住房价一时，随后引发的又是大幅上涨，“调控”变成了“空调”。可见对房地产市场的调控思路必须要重点放在供给侧，即要想抑制房价，关键是要有足够的供给，大规模土地供应必将增加商品房与保障房供应，结合促使房地产市场公开化透明化的措施与反腐败向纵深发展的新常态，这才是解决高房价的根本舉措。当房地产的供求关系得到扭转时，房价势必得到平抑，从而惠及众生。

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作者简介：

马海波，男，延安大学政治与法学学院政治经济学专业硕士研究生、讲师，研究方向：新政治经济学。