如何破解房屋买卖合同履行障碍

文/颜宇丹

《合同法》第一百一十条规定∶当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；

所谓“法律上或者事实上不能履行”，在房屋买卖合同纠纷中，我们归纳了如下三种典型情形∶

1.所涉房屋被查封，存在履行不能。

2.无权处分，第三人未构成善意取得之要件。

3.夫妻一方擅自处分，另一方不同意，且买方尚未完成过户登记。

在一些房屋买卖合同纠纷中，涉案房屋被查封，一方请求继续履行，并不是绝对的履行不能，而需分情况讨论。

【案例一】（2016）粤03民终16591号

案由：房屋买卖合同纠纷

蔡某仔（一审原告、上诉人）

蔡某风（一审被告、被上诉人）

一审法院：深圳市罗湖区人民法院【案号：（2016）粤0303民初11372号】

二审法院：广东省深圳市中级人民法院【案号：（2016）粤03民终16591号】

【一审法院裁判要旨】

涉案房产在（2012）深罗法民三初字第1067号民事诉讼中已根据蔡某风的申请首轮查封，但因蔡某仔与案外人存在借款纠纷，已先后被6个案外人的诉讼轮候查封。依合同法的相关规定，守约方才享有合同解除权，违约方一般不享有合同解除权。虽然涉案房产因蔡某仔恶意违约设定了抵押权，但在蔡某仔清偿了马某的债务并办理了涉案房产的抵押解除手续的情况下，涉案房产的过户手续尚存在办理的可能。蔡某仔非但未积极办理其与案外人马某之间的抵押解除手续，反而提起本案诉讼要求解除其与蔡某风之间的买卖合同关系，该行为违反诚信原则。因此，对于蔡某仔要求解除《房地产转让协议》、《补充协议》的诉讼请求，该院不予支持。

【二审法院裁判要旨】

在涉案房屋房号确定并具备办理过户条件后，卖方蔡某仔不但不及时告知买方蔡某风继续履行协议，反而因向案外人借款将涉案房屋进行抵押，导致涉案房屋不能过户至蔡某风名下，其行为已经构成违约，且主观恶意明显。蔡某仔上诉称本案存在法律上和事实上不能履行的情形，对此，本院认为，虽然涉案房屋存在抵押权导致目前不能办理过户手续，但该状况有发生改变的可能，是否解除本案的《房地产转让协议》和《补充协议》，应由守约方蔡某风选择。驳回上诉，维持原判。

【点 评】

本案由丹柱法律团队负责人颜宇丹律师代理蔡某仔，事实上蔡某仔的确丧失偿债能力，将房屋抵押给马某实属无奈，抵押权短时间内无法由蔡某仔解除，且蔡某风不愿涤除抵押及解除查封，那么蔡某风继续履行的请求将无法得到支持。

如果违约一方因合同在法律上、事实上不能履行，而合同相对方却怠于行使解除权，双方的合同法律关系便长期处于不明朗的状态，从而陷入违约方可不实际履行但不能解除合同的僵局。

综合本案情形，继续履行房屋买卖合同显然不具有可行性。如果仅赋予守约方的解除权而守约方却怠于行使解除权，就会出现合同不能履行的僵局。当出现不适用继续履行的几种情形，应当允许违约方解除合同，以承担违约责任赔偿损失来代替继续履行。

【案例二】（2016）粤03民终9229号

案由：房屋买卖合同纠纷

刘某（一审原告、上诉人、反诉被告）

王某（一审被告、被上诉人、反诉原告）

一审法院：深圳市龙岗区人民法院【案号：(2015)深龙法民三初字第1584号】

二审法院：深圳市中级人民法院【案号：（2016）粤03民终9229号】

【一审法院裁判要旨】

刘某、王某签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案中，由于涉案房产因另案被原审法院查封，无法完成过户手续，刘某要求继续履行合同存在法律上的障碍。故驳回刘某的全部诉讼请求。

【二审法院裁判要旨】

本案中，除本案有效查封外，对涉案房屋另有3项另案轮候查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、第三十二条的规定，轮候查封在现有查封措施解除后方自动生效，在本案查封尚未解除的情况下，对涉案房屋的另案轮候查封仍处于轮候状态而并未发生查封效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，现有效的本案查封即为保障本案判决的执行，在依现有证据另3案当事人亦未主张取得本案房屋所有权的情况下，本案合同继续履行并不存在法律上的障碍，原审判决相关认定有误，本院依法予以纠正。

【点 评】

所涉房屋在本案中被首位查封，即使在其他诉讼中被另案轮候查封，继续履行也能够得到法院支持。

【案例三】（2015）深福法民三初字第473号

案由：房屋买卖合同纠纷

孙某（一审原告）

吴某（一审被告）

李某（一审被告）

一审法院：深圳市福田区人民法院【案号：（2015）深福法民三初字第473号】

【一审法院裁判要旨】

所涉房屋买卖合同、协议书、借条等均系当事人真实意思表示，合法有效。原告在依约向被告吴某、被告李某支付购房款后，被告吴东成、被告李某未按照合同约定注销抵押登记，且在2013年12月31日，涉案房产被另案首位查封。被告吴某、被告李某构成违约。

原告在自愿代被告李某偿还尚欠第三人杨某的欠款和执行费用、代被告吴某、被告李某偿还尚欠第三人建设银行的欠款和执行费用，以注销抵押和查封的情况下，有权要求被告吴某、被告李某继续履行涉案房屋买卖合同并有权主张违约金。

【点 评】

如果所涉房屋被另案首位查封，本案没有查封或属轮候查封，除非当事人愿意排除各项履行障碍，解除查封，否则法院不会判决合同继续履行。