不动产登记大数据在国土资源管理中的创新应用探索

黎德松 李伟

【摘 要】不动产统一登记工作已经陆续步入正规，对其更深层次的研究应提上日程，笔者结合工作实践，前瞻性的以南京某区工业房地数据为例，分析对不动产登记数据进行完善可能产生的成果并探索其应用，以期对现行工作有所启发。

【关键词】不动产统一登记；数据价值；工业用地

一、引言

2013年，国务院为进一步落实《物权法》进而实施不动产统一登记制度，江苏省在全国率先颁发不动产权证书，基于土地登记的不动产统一登记工作正在有序推进，相关登记信息在关联部门之间实现了互通共享。通过不动产统一登记形成了详实的权籍调查登记成果，既包含宗地及其地上建筑物、构筑物等基础信息，又包括权属、转移、变更、抵押等产权信息。对不动产统一登记成果的整合与研究，将成为我国经济社会发展过程中市场调节、政府管控的重要依据。在不动产统一登记预想的成果中，数据成果被赋予较高的期望。在国外发达国家的实践中，也证明数据成果是最容易实现互通和应用的。

二、不动产统一登记数据价值分析

1.研究范围界定

考虑到不动产统一登记数据的多样性和复杂性，本文缩小分析范围，仅考虑房、地数据；从规划和土地利用的角度看，土地的用地性质又有不同，为保证研究的深度，拟采用“单点突破”，选取工业用地（房、地）数据进行研究。

2.不动产统一登记数据价值分析

不动产统一登记将以房、地等为代表的空间数据和属性数据关联在一起，将地-楼-房连为一线，通过宗地与房屋的空间关系可以知道宗地上有哪些房屋，房屋坐落于哪块宗地上，通过业务产生的数据（以地籍数据、土地利用数据为代表的国土数据和以交易数据、楼盘表数据为代表的房产数据），及其关联的权利人信息，再结合权利人相关的经济信息，将是强大的数据关系网，而这也是未来不动产统一登记数据应用的核心，且应用前景可观。

3.数据假设及调查

现阶段不动产统一登记信息系统建设并未如想象中理想，以南京江宁为例，截至2016年7月，不动产统一登记数据成果更多的停留在发证层面，登记系统用的是全市统一的过渡版，表单集中在登记收件单、审批表（抵押、房地）、不予登记告知书、抵押业务扩展字段、国有土地使用证、不动产权证书颁发记录等，与房产的数据对接主要体现在“续表选择”上，而房产局共享的数据同样是为“发证”，主要为权利人相关信息。因此获取的数据信息，尤其是有价值的数据信息较少，具体到工业用地，新增数据尚以个位数计，分析样本显然不够，但从长远看，对不动产统一登记数据的分析与价值应用的探索刻不容缓。

因此，本文试图从工业用地的角度入手，通过实地调查补充，以模拟未来不动产统一登记可能获得的全数据，进而探索数据价值。数据调查以登记地块为单位，内容包括地籍信息、权利人信息，这两部分是现不动产统一登记实际可获得数据。除此之外，考虑到数据的应用价值，还应结合工商、税收等数据，因此，调查也包含了与上述土地和房屋对应的企业名称、代码、工商号等工商数据；包括与上述土地和房屋对应的企业缴税情况、税费等税收数据；及与上述土地和房屋对应的企业从业人员情况等人社数据。

调查方法采取两种，一是相关部门收集；二是实地补充调研。从数据收集上来的结果看，部分地块（约占地块总量的7%）营业收入、税收、从业人员等数据不全，分析认为，这部分数据不足以对结果产生实质性影响。因此，在数据的基础上，建立数据库（包括图层数据和属性数据），以作为后续分析的基础。

三、基于工业用地利用效益评价模型的数据挖掘

1.评价模型的确立

评价模型借鉴了学者们对低效用地的评价方法，并进行了改进，主要通过数学量化，并结合经济学中的多目标综合评价，具体思路为，根据影响评价对象土地利用综合效益水平的因子及其重要程度确定评价指标体系和指标的权重，在对指标现状数据标准化的基础上，将各指标值加权求和，得到土地利用现状效益水平。计算公式如下：

S ： 工业用地低效利用程度； Xi ： 第i项指标的现状值；

Wi ： 第i项指标的权重值； Ti ： 第i项指标的标准值。

2.评价指标的选择

在评价指标的初选上，参考《江苏省建设项目节地评价规程》（苏国土资发[2014]142号）、《江苏省建设用地指标（2014年版）》（苏国土资发[2015]75号）、《江苏省县级工业用地评价指标体系》，包含了土地利用程度、土地利用效率、社会效益和环境效益等，反映到指标上，包括建筑密度、容积率、地均利润变化率、地均产值变化率、地均主要污染物排放量、地均勞动报酬增长率。但考虑到数据的现实性和可实现性，同时考虑到经济性，本文用SPSS等手段对指标进行进一步分析，包括相关性分析、主成分分析，以期用尽量少的指标反映出问题的关键所在。最终采用五个指标（建筑密度、容积率；地均产值、地均税收；地均从业人数）分别反映土地利用程度、利用效益和社会效益。从5个指标的主成分分析看，第一主成分中，地均税收、地均营收、地均从业人员荷载较大；第二主成分中，容积率、建筑密度荷载较大，进一步验证了指标分类的合理性。

考虑到每个指标对评价产生的作用大小不一样，需要对各指标赋以不同的权重值，本文一方面参考其他学者的学术研究结论；另一方面拜访了多个业内人士、行业内的专家，最终利用德尔菲法确定出各项指标的权重值，建筑密度、容积率、地均产值、地均税收、地均从业人员权重分别为0.11、0.20、0.28、0.34、0.07。理想状态下，在数据完整的基础上，利用上述评价模型，对各指标现状值、权重值等逐一赋值、加总，即可得到其利用效益分值。

3.基于模型的评价结果

因部分地块数据项调查不全（如营收为0、税收为0、就业人数为0），若按模型计算，影响评价结果。因此，本部分分析中，剔除了这些数据项不全的地块。

从分析结果看，江宁的低效用地744万平方米，占江宁工业用地总量的35.63%，实现营收209亿元，占江宁工业用地营收总量的14.06%，实现税收16亿元，占江宁工业用地税收总量的15.53%，从业人员39629人，占江宁工业用地上从业总人数的27.3%。用地总量和营收、税收的占比存在较大偏差，但对从业人口的吸纳量尚可。

此外，通过对用地单位企业的生产内容进行分析，尚有小部分土地面积上企业的经营类型非工业用途，分析认为，这类工业用地或比低效用地更值得关注。从江宁数据看，有非工业生产的企业占用工业用地58万平方米，占工业用地总量的2.78%，这些企业实现营收29亿元，占总营收的比例为1.95%，实现税收3亿元，占总税收的比例为2.91%，从业人员2959人，占总从业人员的2.04%。

从上述低效用地的产业类型看，土地面积占比最大的为电气机械器材制造业，从具体地块上的企业看，包含了部分综合能力较强的企业，如南京科远自动化集团、南京南瑞继保电气等，一是，这类企业为集团性企业，统计的收入、税收等数据或有缺失；二是这类企业对当地的隐性贡献程度远高于土地的利用效率，再利用的可能性不大。可重点核查、考虑小地块、淘汰类产业的土地利用情况。土地面积占比最小的行业为仪器仪表及文化、办公用机械制造，占比在1%以内，地块也较小。

四、结语

1.不动产统一登记数据要实现多部门联动才能价值最大化

从对假设数据的分析及挖掘看，不动产统一登记数据实现了国土数据和房产数据的整合，但只有实现更多部门联动，数据的最大价值才能得到发挥，如结合工商部门的企业信息、结合税务部门的税收信息、结合人社部门的就业信息等。这就要求不动产统一登记数据在积累的过程中必须要解决标准化、规范化问题。此外，从江苏省的情况看，不动产统一登记数据未来还可结合全省工业用地调查，以实现不同政府部门间的有效互动，避免重复调查建库。

2.紧抓大数据建设契机，尽快形成国土不动产大数据

随着互联网、云计算和大数据产业加速发展，大数据建设已成为我国的战略性基础设施，各省纷纷加大对数据建设的投入和建设力度，国土部门也应该抓住这一契机，以不动产统一登记数据为基础，形成自己的大数据，结合前述多部门的联动数据，从而实现在国土资源管理中的应用实现。

3.完備的联动数据可提高土地节约集约利用水平

以工业用地为例，如果建立了土地、税收的对应关系，那么土地的利用效益可得到自动化判断，地方上工业用地的利用水平即可得到可视化展现，这将大大提高低效工业用地判别效率。如据此制定针对性税收措施促进企业节地增效，那么土地节约集约利用水平也将得到有效提升。

4.以园区为单位建立态势感知系统，逐步构建产业用地长效管理机制

可依托不动产登记数据构建产业用地的长效管理机制，如以园区为单位逐步建立产业用地态势感知系统等。从江宁的数据分析结果看，一是部分非工业企业占用工业用地，这种情况亟需利用大数据等手段进行用地跟踪管理、动态智能甚至实时监管，切实提高工业用地利用效率；二是早期招商需求等原因造成部分强势企业对土地的利用效率未如预期的高，这也需要对企业进行动态、智能、实时监管。而园区态势感知系统一方面可通过掌握的数据对企业进行预警、诚信度设定；另一方面也可对发改、经信、招商等部门优化产业布局、调整招商政策等提供建议。

参考文献：

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[2]赵永慧，贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].城乡建设，2014.

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