浅析“退二进三”场地上的建筑开发

郑清扬

摘 要：城市“退二进三”进程中，大量老工业企业用地转变成为商住用地，工业用地中的建筑开发与一般用地开发存在较大区别，需统筹考虑场地调查、修复、建设等工作，本文介绍了国内外污染场地修复开发案例，针对这一新型建筑开发工作，建议在思想重视、调查评估、整体考虑等方面做足工作，实现工业场地建筑开发经济效益、环境效益、社会效益的最大化。

关键词：工业用地；场地污染；建筑开发

随着经济社会的不断发展，建筑业内涵在不断丰富的同时也面临着一些新的挑战，“退二进三”中的城市开发即是一种新型的建设方式。城市边界的不断扩张，使得原来属于城区之外的大量工业企业“进入”了市中心，老旧工业企业污染重、能耗高、规划落后，不适应城市的发展，同时所占用地又是宝贵的资源，特别是在房地产市场迅速发展、土地价格飙升的情况下，国家为加快经济结构调整，鼓励一些产品没有市场，或者濒于破产的中小型国有企业从第二产业中退出来，发展服务业等第三产业[1]。“退二进三”盘活了用地，促进了城市的发展，但遗留下来的工业场地改变用地性质成为商住用地[2]，如何在受到污染的非正常地块中进行开发并满足新建筑的正常使用功能，同时保证成本、风险的可控成为建筑工程的新命题之一。

在早期国内没有系统参考案例的情况下，美国超级基金场地管理对我们有比较高的参考价值，超级基金场地是美国针对工业场地设立的基金以指导受污染地块的修复再利用工作。美国从1980年超级基金法案通过后，国会和民众普遍对当时已掌握的修复技术和资金规模是非常乐观的[3]。根据1980年的估算，每块超级基金场地的平均修复成本仅为360万美元，约有400块场地需要列入超级基金名单，然而到1990年代中期就已经花费了数百亿美元用于污染场地修复工作。庞大的资金投入使得人们意识到在污染场地中的建筑开发与一般场地中的建筑开发有着很大的区别，污染场地中建筑开发与场地修复必须结合起来。

北京市在奥运会之前也掀起了轰轰烈烈的“退二进三”运动，截止目前四环内已基本没有工业场地，绝大部分改造成为商住用地，上海市为举办世博会，也将部分工业厂区改造成为展馆区，多年的摸索使得我国在此领域也积累一定经验，总结起来，在中国的工业场地中进行建筑开发时需要在思想重视、调查评估、统筹谋划等方面做好工作。

一、工业场地建筑开发过程中对场地污染必须引起足够的重视

经济利益是房地产开发过程中的关键影响因素，场地修复由于不直接创造经济价值，因此建设方没有动力推动此项工作，但该问题却对建筑的长期使用、短期开发都产生直接影响，必须引起足够重视。

美国胡克化学公司在拉夫运河中填埋了大量的化学品废弃物，未经严格处置简单覆土后就在其上面进行了城市建设，结果土壤、地下水都出现了严重污染，导致周边居民癌症、生育缺陷高发，经过漫长的法律诉讼程序，胡克公司最终为恢复居民健康、修复居住环境而赔偿30亿美元。

武汉赫山地块位于汉阳区琴台大道与京广铁路线交汇处，原为武汉市农药厂，于1959年建成投产，以除草剂、除虫剂、棉花病虫药等为主要产品。农药厂停产后，该地块于2006年挂牌出让，由武汉三江航天房地产公司以4.055亿的价格竞得。但施工工人在进行桩基作业时，随着深层土壤被逐步挖起，刺鼻的化学有毒味道越来越浓，有工人陆续出现头晕和呼吸困难等不良反应，数名中毒工人被送往医院紧急救治，相关部门在第一时间赶到现场勘察。结论是，该地被农药化学物质污染，必须立即停止施工。土地闲置近4年后，2010年，武汉市土地储备中心收回了该地块并赔偿了开发商1.2亿元。“毒地”收回后，武汉市环境保护局数次调查发现，这块地“病情”严重，经过详细调查和勘探，最终确定赫山地块70%以上的区域都受到了污染，污染总土方量达到29.68万立方米。2011年5月，启动土地修复，2014年10月通过竣工验收，整个“解毒”工程耗资约2.8亿元。

不管是拉夫运河事件还是赫山农药厂，在建设之前，各方面都未意识到工业场地的潜在污染问题，直接套用一般场地的建设方法，拉夫运河事件中由于污染的长期累积导致非常严重的后果，赫山农药厂地块由于没有居民入住，后果尚在可控范围内，但仍然造成地块闲置8年，给地方政府、建设方都造成一定损失，如果能在建设之前就对工业场地的污染充分重视，进行场地的详细调查并对污染区域进行修复，肯定不会出现上述情况。

二、建设之前必须针对场地进行调查与评估

工业场地与一般用地性质不同，特别是生产历史久、工艺复杂、污染物排放量大的企业，有可能存在较为严重的场地污染。土壤、地下水的污染情况不像地表水污染或大气污染易量化，必须聘请专业的调查评估机构对场地进行调查与风险评估。通过详细的调查可以明确污染是否存在以及所需采取的针对性措施。如果确实存在污染，甚至存在难以消除的污染，则须考虑在地块中进行建筑开发的可行性强弱，污染浓度太高导致修复、建设成本过高，进行施工建设不经济，施工的经济利益不存在，地块的开发、建设、施工也就没有价值。

以色列Taas Magen factory场地在1950-1997年间主要用于生产军工用武器。工厂面积为44，000m2，位于以色列的主要都市中心。生产期间过程中涉及重金属、氰化物等危险物质的使用，针对此工业场地的开发利用，参与多方核算了相关成本。

（一） 搬迁和修复费用。企业搬迁的费用包括场地调查、监测和土壤、空气、水的修复费用。据环保部统计，总的费用为

$24，300，000。费用包括两大部分，调查费用和修复费用，详见表1-1.

表1-1 企业搬迁/修复成本

（二）估算直接效益：场地的房地产价值。场地的总面积为44，000m2，根据官方的区域发展规划，场地将从工业用地转换为住宅/商业/公共用途的混合利用模式，包括：1）4个住宅楼，每个43层，总的住房单元为848个；2）8层商业区，共4853m2；3）4层的公共建筑。根据住宅区价格$800/m2，商业区价格$600/m2估算，该场地的房地产价值约为$79，500，000，其中商业区价值为$9，500，000，住宅区价值为$70，000，000。

（三）比较成本和直接效益。数据表明，该场地搬迁的成本（$26，800，000）要远远低于其效益（$79，500，000）。但是，搬迁和修复费用是发生在1997和2002年，土地的开发、营销周期长达数年，因此，成本和效益的比较应该使用时间贴现价格并综合考虑市场风险，只有在综合考虑短期利益和长期利益的情况下，才能对工业场地建筑开发有更好的判断。

如果场地只存在较轻程度的污染，经综合考量，工业场地建筑开发有较高的经济价值，则需统筹考虑修复工程及建设工程，将修复工程内容作为施工组织设计的组成部分之一，综合考虑周期、成本等因素，实现建筑开发的最大价值。

三、建设工程与修复工程统筹谋划、通盘考虑

在受污染的工业场地中，修复工程成为建设工程的一部分，其造价、周期、质量都会直接影响到建筑，特别是民众意识不断提升的情况下，如果没有采取良好的应对措施，即使建筑质量没有受到场地污染的实质影响，建筑的价值仍有可能因为舆论导向而造成损失，因此在受污染的工业场地中在一开始就应将修复工程作为建设工程必不可少的组成部分，统筹谋划、通盘考虑。

首先，在规划方面应针对场地污染的分布情况，对建设工程进行合理调整，如在污染较重的区域建设人体接触较少、敏感性较低的构筑物如污水泵站、变压器等，在污染较轻或没有污染的区域建设环境敏感点多、人体接触密集的幼儿园、学校、医院等设施。同时针对污染物的扩散迁移特性调整相关设施的建设方法，如重金属汞的挥发性较强，在受到汞污染的区域应减少绿地面积、增加硬化面积，切断汞蒸发的迁移路径。工业场地污染集中于土壤和地下水，地下室是接触污染物的主要区域，因此在污染较重的区域应提高地下水标高、减少地下室空间，地下水底板、墙面的厚度、密封性高于一般地下室，北方某大型楼盘土壤中砷含量超过正常水平，通过修改地下室机构设计，减少土壤修复成本近亿元，同时也保证了居民的身体健康。其次，在施工组织设计中应充分考虑修复工程的特点，采取针对性措施，提高物料综合利用水平。如修复后的土壤就可以用作基坑回填及道路路基等，既解决了修复土壤的处理终端问题，也可以实现建设过程中的成本控制。部分场地的污染物有可能影响建设工程质量，建设工程的材料要有针对性的进行配置，如江苏省内某工业场地土壤地下水中存在过高浓度的氯离子，氯离子对钢筋混凝土有较强的腐蚀性，修复工程可以将氯离子浓度降低至一定水平，但仍比自然情况下的本底值要高，因此施工方在建设工程中就采取材料防腐等措施，保证在氯离子较高浓度的情况下建筑工程的可靠性、耐久性。最后，工业场地在开发施工建设较一般场地更易引起社会关注，因此需做好与各方面的交流对接工作，减少施工过程中的外部干扰因素，保证施工的正常进行，使工业场地再开发利用过程中最大限度的发挥价值、最大程度的减少污染对建筑及建筑使用者的影响。

四、结语

在工业场地中所进行的建筑开发对建设方、施工方、监管方都提出了更高的要求，施工过程也超越了传统建筑业的范畴，如何进行统筹计划以实现经济效益、环境效益、社会效益的最大化仍需要更多的探索，好在国内外都提供了多种多样的解决方式，相信通过各方的共同努力，集思广益、扬长避短，“退二进三”将成为我国城市发展的又一个助推器，为城市居民提供更好的城市生活环境。

参考文献：

[1] 许志明. 国有企业“退二进三”及土地置换. 《印刷世界》. 2004

[2] 邵寅，马乾. 退二进三——合肥老旧工业厂区改造模式研究. 《安徽建筑》. 2015（5）l

[3] National Research Council. Ranking Hazardous-Waste Sites for Remedial Action [M]， 1994.

[4]任睿. 北京城市快速发展时期老工业区工业用地调整研究. 北京工业大学. 2007