工业用地使用权抵押价格评估研究

道日敖+敖登高娃+张裕凤

摘要：工业用地使用权抵押在经济生活中具有重要的作用。本文利用基准地价修正系数法和成本逼近法对通辽市某公司工业用地使用权抵押价格进行了估算。结果表明，在土地市场发育较不完善的区域，实际交易案例较少的情况下，选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行工业用地使用权价格评估，二者具有较好的互补作用，是目前比较实用的组合评估方法。

关键词：抵押贷款；工业用地；土地使用权；通辽市

Study on the Evaluation of Mortgage Price of Industrial Land Use Right

Daoriao

Inner Mongolia Normal University School of Geography，Hohhot City 010022

Abstract：The right to use land for industrial land has an important role in economic life. In this paper，the benchmark land price correction coefficient method and cost approximation method are used to estimate the mortgage price of industrial land use right of a company in Tongliao city. The results show that the price of industrial land use right is evaluated by using the benchmark land price correction method and the cost approaching method in the case of less developed land area and less actual transaction cases. At present，the more practical combination of assessment methods.

Key words：Mortgage；Industrial land；Land use rights；Tongliao City

1.引言

土地是宝贵的自然资源和资产，是人类不能出让的生存条件和生产条件[1]，作为重要的生产要素，在被人类开发利用的过程中会形成不同的用途，其中工业用地作为实体经济的发展平台为土地要素创造财富提供了价值载体[2]。根据《土地利用现状分类》国家标准[3]，工业用地属于工矿仓储用地中的二级类，是指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。自2006年国家将工业用地纳入市场配置范围以来，特别是2007年11月1日正式生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部令第39号）对工业用地出让方式做出了更加明确的规定，确立了以招标拍卖挂牌方式配置土地资源的制度[2]，工业用地价格的市场竞价模式逐步建立[4]，工业用地价格问题得到各方关注，基于工业用地价格评估的工业用地使用权抵押贷款在经济生活中的作用也更加突出。随着社会经济的快速发展，内蒙古城镇化、工业化近十余年来处于高速发展阶段，融资筹款成为工业企业发展资金链条中的重要环节，从而使得工业用地使用权抵押贷款在融资筹款过程中占有了极高的地位。基于此本文以位于内蒙古东部的通辽市为研究区域，围绕既定评估目的下的工业用地使用权抵押价格评估案例，对工业地价交易案例较少地区的工业用地使用权抵押价格评估问题进行探索性研究。

2.价格内涵及评估方法

2.1价格内涵

土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式[1]，它是一种物权担保，具有变现能力强，担保可信度高的特点[5]。土地使用权抵押作为一种特殊的交易方式其价格类型及评估也具有独特的技术要求[6]，从其内涵来看，土地使用权抵押价格是以抵押方式将土地使用权作为债权担保而设定抵押权时正常市场条件下的土地使用权价格[7]。因此，可以通过类推的方式得出工业用地使用权抵押价格是以抵押方式将工业用地使用权作为债权担保而设定抵押权时正常市场条件下的工业用地使用权价格。

2.2影响因素

综合国内外相关研究，影响工业用地价格的因素主要集中在地质地形条件、基础设施条件、集聚因素和交通条件等方面[8-13]。但从国内工业用地价格的变化过程来看，2006年以前，在投资企业成为稀缺资源的状况下，工业用地的出让方式主要以协议为主，从而形成较低的工业用地出让地价，甚至容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象。在2006年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》和2006年12月《全国工业用地最低出让价标准》出台后，规定了工业用地出让价格的下限。随着土地市场的逐步完善，在市场机制的作用下，土地使用权的取得逐渐从过去的协议出让向招标、拍卖、挂牌过度，实现了土地价值的显性化和土地利用的最优化[14-16]，因此，工业用地价格取决于成本费用，包括征地补偿安置和拆迁费用、前期开发成本与政府收益；区位条件导致的级差地价；土地稀缺程度与供求关系及政策因素等。

2.3评估方法

在实际工业用地价格评估中，主要包括基准地价修正法、收益还原法、市场比较法和成本逼近法等评估方法[17]。本文根据《城镇土地估价规程》和当地地产市场的发育状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，经实地勘察和调查研究，待估宗地所在區域位于通辽市基准地价覆盖范围内且待估宗地区域土地取得及开发费用等资料易于通过调查和比较得以确定，因此采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法测算该工业用地使用权抵押价格。endprint

2.3.1基准地价修正法

是利用基准地价和基准地价修正系数，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而取得待估宗地在估价期日价格的方法。运用基准地价系数修正法评估地价一般分为7个步骤：收集有关基准地价资料；确定待估宗地所处级别；编制待估宗地地价影响因素条件说明表和基准地价系数修正表；确定待估宗地地价修正系数；进行估价期日、容积率、土地使用年期和其他修正；确定待估宗地地价[18]。其计算公式为：

土地价格=基准地价×（1+修正系数之和）×年期修正系数×容积率修正系数（1）

2.3.2成本逼近法

是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应纳税金和土地增值收益来推算土地价格的一种基本估算方法[18]。在土地市场不成熟，工业地价交易案例不多的情况下，是工业用地价格评估首选的方法。计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（2）

3.案例研究

3.1抵押评估对象描述

评估对象为通辽市某纸业有限公司，位于通辽经济技术开发区八号路东侧，土地使用权用途为工业用地，剩余使用年限为41.82年，土地性质为国有出让土地，待估宗地产权清楚，来源合法，估价对象未设定土地担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，不考虑地上建筑物、构建物和地上附着物拆迁补偿对地价的影响，土地权利状况见表1。

经现场查勘，估价对象形状较规则，所处地段地形平坦，地势无高低起伏，地质条件较好，地基承载力一般，宗地实际开发程度均为宗地红线内外“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通燃气和红线内场地平整），本次评估设定的基础设施土地开发程度为宗地红线外“七通一平”，估价对象登记土地面积13333.33m2，土地现状利用状况较好。

3.2估价目的

通辽市某纸业有限公司因办理所属位于通辽经济技术开发区八号路东侧的一宗工业用地土地使用权抵押，特委托通辽市通地不动产咨询评估有限公司对该宗地进行估价，为确定土地资产价值提供参考依据。

3.3估价过程

3.3.1基准地价系数修正法测算土地价格

通辽市某纸业有限公司位于通辽市科尔沁区城市工业用地级别基准地价1级区域，根据通辽市国土资源局2014年公布的通辽市基准地价及工业用地基准地价修正系数，可确定待估宗地所在级别基准地价为852元/平方米、区域因素修正系数为3.922%、个别因素修正系数为4.05%、剩余使用年期修正系数为0.9732。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），待估宗地评估价格为工业用地市场价格，地价定义见表2。利用公式（1），经计算可获得待估宗地价格为895.27元/平方米。

3.3.2成本逼近法计算土地价格

（1）相关费用的确定

利用成本逼近法（公式（2））计算土地价格时，首先需要确定相关费用，本研究中各项费用依据国家和内蒙古自治区有关土地估价方面的法律法规为依据确定。

①土地取得费

土地取得费由土地征收费、征地管理费、耕地占用税、新菜田开发建设基金和造地费组成。本案例中土地证收费，依据“中华人民共和国土地管理法”“征用土地补偿标准”及其通辽市土地被征用前三年平均年产值和人口数确定为270000元/亩；征地管理费，依据“征地管理费暂行办法”第5条第1项规定，征用耕地66.67hm2以下、其他土地133.34hm2以下的，按不超过土地证收费的4%而确定，则征地管理费16.20元/平方米；耕地占用税25（元/）是依据“内蒙古自治区耕地占用税实施办法”第6条第2项，通辽市人均耕地超过2亩但不超过3亩的旗县（市、区），每平方米适用税额为25元而确定为25元/平方米；新菜田开发建设基金，7.50（元/平方米）根据“国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法”第4条第3项规定，在城市人口不足50万的市，每征用1亩菜地缴纳3000元～5000元新菜地开发建设基金而确定为7.5元/平方米；造地费是指在占用基本农田后进行的，用地单位按标准缴纳重新开垦相同数量和质量的耕地的费用，本案例中耕地开垦费按土地征收费的1/6计算，为67.50元/平方米，则土地取得费为521.20元/平方米。

②土地开发费

根据《土地开发费相关标准》本次评估取区域七通一平土地开发费平均水平120元/平方米。

③投资利息

利息按照复利计算，利息率根据2014年最新银行存贷款基准利率中的1年～5年贷款利率确定为6%，开发期按一年计，则

利息=土地取得费×6%+土地开发费×[（1+6%）0.5-1]= 34.82元/平方米

④投资利润

利润率取世界银行对华投资平均利润率确定为15%，则

利润=（土地取得费+土地开发费）×15%=96.18元/平方米

⑤土地增值收益

土地增值收益是对集体土地转变为国有土地而言，本案例中待估土地的土地增值收益率确定为20%，则土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息费+投资利润）×20%=154.44元/平方米

（2）修正并计算地价

无限年期土地使用权价格为土地取得费、土地开发费、利息费、投资利润和土地增值收益之和，则待估宗地无限年期土地使用权价格为926.64元/平方米。本研究案例中待估宗地剩余使用年期为41.82年，土地还原利率为6.9%，根据年期修正系数公式可获得其年期修正系数为0.9386；从待估宗地实际条件出發，对其临街状况、外交通便利度、宗地内基础设施状况、宗地自身利用状况、宗地距铁路专用线或货场距离等因素加以相应修正，经计算修正系数为4.05%，则经过修正后土地价格为904.96元/平方米。endprint

3.3.3土地价格确定

比较基准地价修正系数法和成本逼近法计算获得的土地价格，二者差异不大，两种方法的估价依据充分，估价结果客观可靠，可以反映当地的实际地价水平。因此选取两种方法计算结果的算术平均值作为该待估宗地土地使用权价格，即为：

土地价格=（基准地价修正系数法计算地价+成本逼近法计算地价）/2=（895.27+904.97）/2=900.12（元/平方米）

待估宗地土地面积为13333.33m2，则土地总价为12001597元。

4.结论

工业用地价格的测算对加强地价管理、促进土地集约节约利用、稳步推进城镇化和工业化具有重大作用。工业用地使用权抵押价格评估作为工业地价的类型之一，可为银行设定贷款抵押资产数量、确定贷款人授信额度等方面提供重要的参考依据，对保障银行等金融机构的信贷资产安全、为企业提供合理融资，进而维护金融市场和国民经济的健康有序发展具有重要作用。

一般说来，在土地市场发育较不完善的区域，选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行工业用地使用权价格评估，即可考虑基准地价的政策导向作用，又可弥补由于土地市场发育不完善区域，市场资料缺乏而较难运用市场比较法、剩余法和收益法等方法进行地价评估的不足，因此二者具有较好的互補作用，是目前土地市场相对不完善区域工业用地价格评估较好的组合方法之一。

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