房地产企业成本管控研究

胡辰超

【摘 要】随着房地产市场的竞争日趋激烈，成本管控已成为企业在市场竞争中生存和取胜的关键性因素，但是房地产成本管控还存在诸如成本管理体制不健全、缺乏责任机制、成本管理方法落后、过程管控力度不足、缺乏全员成本管理意识等等问题。因此，结合房地产企业成本现状及原因分析，研究其成本管控有重要意义，本文根据实际情况提出新的成本管控理念、方法和过程管理的对策建议，希望能够为房地产企业提高成本管控能力及效率，增强企业的竞争力提供借鉴和指导。

【关键词】房地产企业；成本管控；目标成本；动态

房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入了新时代，十九大报告提出：加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，调控楼市服从于供给侧结构性改革已是大势所趋，房地产业在经历了“拿地稳赚”的年代后，房地产企业的竞争越来越激烈，而且房地产开发具有产业链条长、范围广、环节多、专业性强、关联度高、资源占用多、规模大、开发周期长等特点，而且涉及的税收种类较多，造成房地产企业的财税处理实务相当复杂并争议颇多，故更需要企业能够对每个项目进行精细化管理，不断创新、提升理念，加强对企业的成本管控，使企业最大程度地获得盈利，能够在市场竞争中脱颖而出。

一、加强房地产企业成本管控的重要性

企业的成本管控成功与否直接影响到企业在行业中的生存发展，企业通过成本管控，可以全方面地促进企业的管理水平，强化企业的运营效率，增强企业的竞争优势，树立全员的全面成本控制，将是成本管控与提高企业管理水平的重要载体，也是企业治理的核心。

成本管控不是仅仅的企业的一种短期行为，而是持续成长的管理模式，它已然贯穿项目开发的各个阶段，具有全体参与性、系统性、连续性，将对企业未来在行业中的发展有着重要的意义，在目前政府宏观调控的格局下，成本管控作为企业管理的核心，也是企业管理能力评价的关键指标，实施有效的成本控制，提高成本的管理水平，才能激发利润增长点，从而使企业在市场竞争中赚取丰厚的利润并增强对市场的竞争力。

二、当前房地产企业成本管控存在的问题

1.成本管理体制不健全

（1）成本控制制度体系不完善

绝大多数房地产企业重视工程方面的进度管控，忽视了财务成本管控的重要性，从而未能搭建属于企业的财务成本管理体系，有些房地产企业编制了项目成本管理制度，但在执行过程中却流于形式，使之形同虚设，在工程施工建设过程中、项目现场的签证变更以及项目决算的同时，财务中心无法对相关变动进行管控，往往会导致超额付款的情况发生。

（2）缺乏责任机制

许多房地产企业由于对各个职能部门责任分工定义不清，导致成本管理的责任主体没有具体的实施者，造成各职能部门碰到问题时推诿扯皮，难以划分清楚责任边际。部分企业也建立了相关的责任机制，但是责、权、力的相结合缺乏有效的管理和细则，无法在执行过程中体现出成果。

2.成本管理方法落后

大多数房地产企业采用决算报告对成本进行管控，缺乏新颖的成本管理方法，导致各职能部门之间以及项目与职能部门之间缺乏核对机制，往往导致成本核算滞后，数据不能及时更新，无法动态地反映开发成本。

3.过程管控力度不足

（1）投资决策阶段，调研不充分

房地产企业拿地前，调研过程流于形式，没制定相关的拿地测算警戒线作为考量购地能够承受的最大底价，测算过程往往缺乏合理的投资指标，导致测算结果与实际情况相去甚远。

（2）设计阶段，缺乏成本控制

缺少科学的设计，使成本盲目过多，没有建立初期的目标成本，缺乏高质量的项目设计方案，导致经济上未实现最优化、成本支出不合理，不注重限额设计、导致竣工结算成本高于投资额的情况出现，未对设计图纸的期限和质量进行有效控制、未考虑施工成本乃至施工技术的可能性，未对设计出图前的审核、导致设计的缺陷。

（3）招投标阶段，缺乏规范合同管理

许多房地产企业在招投标阶段没有合同管理的模式，未考虑前后期成本的规范性以及未总体考虑各合同中成本的组成。

（4）施工阶段，设计变更、工程簽证控制不力

房地产项目建设周期长，而且现场不可预见因素较多，企业对工程变更随意，没有建立良好的变更流程及规范制度，导致成本超支明显。

（5）收尾阶段，缺乏后评估及数据积累

许多房地产企业在项目竣工全部清算完成后不总结，结算过程中，前期资料缺失，结算不准确，造成企业的损失。

4.缺乏专业成本管理人才

随着房地产业精细化管理的发展趋势，对成本管理人才的要求越来越高，需要能够“全成本”管理同时兼具财务、工程等专业基础的复合型人才，目前这些人才在房地产企业比较稀缺，这将是房地产企业发展的瓶颈。

5.缺乏成本信息化系统

许多房地产企业并不会对以往的工程成本数据以及未来将发生的成本数据进行很好的管理，导致没有收集建立起良好的成本信息数据库。不能做到高效的信息化成本管理，使成本管理效率低下、错误问题多、不能通过历史数据吸取经验。项目过程中工程进度的相关数据不能做到很好的及时传递，造成实际工程量与财务账面数据不具有关联性。

三、提高房地产企业成本管控水平的建议

1.规范成本管控制度，加强绩效考核

规范成本管控制度对企业的可持续发展非常重要，各部门可以根据日常工作中碰到的成本管控的问题、定期完善成本管控制度，才能使企业逐渐实现发展目标。在实现企业整个战略目标中成本控制也会贯穿始终，只有在成本管控的过程中对其监督、控制及完善才能使企业的竞争优势更加久远。

将企业的各部门的责任划分清楚，建立完整的绩效考核指标，将指标从上而下除以分解，让各部门职责清晰，奖惩分明，绩效考核的建立完善能够提高成本管控积极性以及提高工作效率，能够有利于企业及员工的目标达成、有利于在绩效考核的过程中发现问题并不断的改进问题、有利于员工合理利益的分配，提高员工管控及做事的积极性、有利于促进企业与员工的共同成长。

2.实现对房地产企业的动态成本管理

随着成本管控措施的不断更迭，房地产企业的成本管理也需要逐步提升，如果以目标成本管理作为成本管控的预警线，对成本做到实时监控跟踪，这样就能对企业的发展带来新的核心动力，故需要在静态的目标成本，在成本数据不断地变化中，引入动态成本管理。动态成本管理是实时地能对目标成本控制进行修正及更新，通过已发生成本与预测将发生的成本确定动态成本的数值，与目标成本进行比较，分析偏差的原因，动态成本管理有助于企业提高成本管控的能力。

动态成本管理能够使房地产企业实时地掌握项目动态，能够使企业的资金得到更好地平衡，能够使企业了解各业态动态成本和利润情况从而了解项目的获利空间，能够使企业减少成本浪费提高企业盈利能力和企业核心竞争力。

动态成本应控制在经批准的目标成本和合约规划金额以内，在土地成本、工程成本、营销成本、财务成本等规定的动态成本中不得突破对应目标成本且不得相互平衡使用。相关成本因项目规划条件变化、企业对项目定位的调整、政府建设价格政策的变化以及其他客观因素的发生，在相关审批后可调整目标成本，项目需季度上报动态成本表，真实反映目标成本执行情况。项目应建立成本控制预警机制，并详细说明预计超支成本项目的原因及解决措施。

3.加强房地产开发项目阶段成本管理

（1）项目决策策划阶段成本管理

在目前竞争激烈的房地产行业中，最好的决策能够保证房地产各产品达到预期的目标，一股脑拍板和不经测算的决策会导致企业的重大损失，如果没有科学合理的决策机制，企业可能会面临可持续经营的困难，故在此阶段的重要决策就是可行性研究。可行性研究需对拿地阶段投资的项目进行成本估算，根据产品的业态定位，考虑市场及消费群体、周边环境情况结合当地市场情况及造价信息进行编制，方案比选，在收集基础投资数据后，编制详细的成本估算，在此阶段不断调整后优化，最后形成可研究阶段工程成本。

（2）设计阶段成本管理

高效合理的设计有助于项目总体成本的减少以及提高施工环节建造的效率。企业应该对设计单位进行限额设计的约束，在保证产品质量和功能的前提下进行设计，限额设计能在此阶段很好地控制项目成本。虽然设计成本占总的项目成本比例不高，但却是影响整个项目成本的前置因素，所以企业要组建招标小组，对设计招标中优秀的设计单位和方案进行全面的对比选择。设计阶段后期图纸的会审和审查尤为重要，企业应派出专业人员以及监理、施工方进行会审，减少项目以后在施工过程中发生的不必要的设计变更，从而导致成本的增加以及施工进度的缓慢。

（3）招投标阶段成本管理

招投标阶段的工作对后期项目施工的顺利起到决定性作用，所以把控好招投标阶段的管理，对成本的管理效果非常明显。招投标成本管理阶段，项目合约规划是按照批准的目标成本，结合项目的实际情况编制项目合约规划，为招标、合同订立提供指导。合约规划总额不得超过目标成本金额。合同类型和数量在合约规划中和工程实施中，应做到一一对应，实际合同价格不得超过合约规划相应合同价格。

（4）施工阶段成本管理

施工阶段的管控需要以合同为基础，做好每一个合同对应的目标成本，加强现场施工管理的各项费用控制，对设计变更、现场签证的相关资料的核实，对工程款支付的流程和进度进行管控。此阶段发生的设计变更、工程签证及索赔应及时调整项目动态成本，并进行跟踪管控。

（5）工程竣工结算管理

项目竣工交付后，成本管理需分内容进行结算，仍然在最后的时候对整个项目的成本控制起到關键作用，竣工结算时主要对合同条款进行核对，对所有的工程记录签证等手续完整性进行查验，对施工过程中的设计变更进行进一步落实，对工程完成的质量及标准进行全方面的考核和结算，对工程结算过程中资料进行整理存档并进行保存。

4.培育专业人才，建立信息化系统

企业的生存发展离不开人才，在这个激烈竞争的房企，如何通过培养成本管控的专业人才对企业的今后发展尤为重要，对提高成本管控有着举足轻重的作用。企业可以将各部门的翘楚都聚集在一个新建的部门，让大家集体办公，同时增强其他专业相关的业务能力。

随着互联网、云计算的发展及应用，房地产企业完全能够打造与自身业务相结合的全项目管控信息化系统，将目标成本录入系统，随着工程进度的变化，突发情况的产生，或者签证、决算的发生，随时更新系统，使全员能够第一时间掌控项目的动态以及相关预警，依托信息化的管理对企业的管控至关重要。

四、结语

随着宏观政策的进一步调控，房地产企业只有提高自己的精细化管理和标准化管理的过程中，实现在市场竞争中立于不败之地，只有做好成本管控，才能获得最大的盈利，才能在市场中脱颖而出。

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