房地产开发项目全过程成本控制

薛康林

摘 要：对于房地产企业的长期发展来讲，加大房地产开发项目的全过程成本控制力度至关重要，其是确保房地产企业经济效益的前提，也是增强企业核心竞争力的关键，只有做好房地产开发项目的全过程成本控制工作，才能保障房地产企业在竞争激烈的市场中赢得一席之地。由于目前房地产开发项目各阶段成本控制依然存在些许问题，只有将其优化，才能确保房地产开发项目的全过程成本控制效率达到最大，进而推动房地产企业长远发展。

关键词：房地产开发；全过程；成本控制

1 引言

我国社会经济水平不断攀升，城市化脚步加快，使得房地产业逐渐成为了经济市场中的主体产业，它对推动我国国民经济增长具有至关重要的作用。在复杂的市场环境和激烈的竞争中，房地产开发企业要想占有优势，取得先机，必须要对成本管理进行科学有效的可控制，加强成本管理体系和制度建设，最大力度的降低房地产开发过程中的成本，提高企业的经济效益和核心竞争力。

2 房地产开发项目全过程成本控制的重要性

近几年，随着我国经济的迅速发展，房地产也随之兴起，更加促进了我国的经济的发展。任何一个房地产开发项目都存在一定的风险，也可以带给企业很大的利润，每一个房地产开发项目的目的都是为了追求最大程度的利润，在企业的房地产开发项目中，每一环都是紧密相扣的，任何一个环节出现问题，都会导致此项目的开发失败。在整个的环节中，成本控制是至关重要的，成本的控制是贯穿房地产开发项目的始终，在项目开发的每一个环节都要考虑到成本问题。在房地产项目开发的前期，要根据选择的地方，建筑的面积以及项目的融资都要进行详细的预算，以保证成本的控制。

3 房地产开发项目的全过程成本控制存在的问题

3.1 房地产的成本管理缺少整体把握能力

目前，一些房地产企业为了能够更好的发展，他们意识到了在房地产开发项目的全过程成本管理的重要性，在企业内部建立了一套成本管理机制，然而，他们建立的成本管理体制太落后，她们的成本管理缺乏整体的把握能力，没有引进先进的管理模式和管理方法，会导致工作效率低下，如果对成本不能较好的管理或管理不当，影响企业房地产的发展。

3.2 缺少完善的房地产开发项目成本控制机制

良好的机制保障，是房地产开发项目成本控制的前提条件。然而一些企业没有构建完善的成本控制机制。其一，一些房地产企业认为成本控制任务是财务部门分内的事情，企业其他部门缺少明确的权责范围，进而造成了房地产开发项目成本控制机制较不完善。同时，激励措施也严重缺失，员工的工作热情比较低，影响成本控制的顺利进行。而且一些企业开发项目全过程的成本控制机制严重缺失，成本控制指标体系较不完善，项目开发之后对项目成本的总结和反馈比较滞后。

3.3 招标并没有起到真正的作用

目前很多企业的项目招标并没有起到作用，虽然政府出台了相关政策控制，但是很多的房地产企业还是采用各种形式的对策，不公开招标，最终还会把项目承包到已经内定的企业。项目招标形式主义，很多承包商为追求高利益，降低造价，工程质量得不到完全保证，但是房价却高居不下，高价并没有带来高质量的住房，招标并没有起到真正的作用。

4 加强房地产开发全过程成本管理的建议

4.1 决策阶段的成本控制

房地产企业在获取项目以后，策划设计部门要负责进行市场调研和项目策划定位，明确设计方向，这是投资决策之前的关键所在。在投资决策阶段中，要进行可行性研究。要想对工程造价实施有效的控制，必须要做到：首先，积极开展市场调研分析工作，深入分析市场实际销售情况，并对未来销售趋势加以判断，始终坚持适销对路的项目开发原则，进而完成项目定位。其次，要积极开展调查研究工作，综合考量多种项目方案。在技术论证和经济评价以后，要制定出切实可行的项目建设方案，保证设计阶段目标成本计算的准确性与真实性。此外，结合项目规划条件和可行性研究成果，编制方案设计任务书。

4.2 设计阶段成本控制

设计是项目开展的基础，在项目投资中设计的影响极大，项目的设计水平不但会影响施工投资，还会影响施工竣工后的实际效益。所以，为了确保项目经济效益，在设计阶段需要做好设计工作，确保项目质量，要保证设计合理规范，以免在施工中发生变动，以此来对成本进行有效控制。在实际设计中，相关人员可以利用以下方法进行控制。第一，采用限额设计来控制成本，所谓的限额设计，就是依据投资估算与设计责任书的具体要求，保障项目所有性能皆能满足需求的前提下依据标准完成设计，采用限额设计能够切实规避设计随意变动的情况。第二，结合设计投标和工程造价，这么做的目的是为了规避与预防设计不规范的状况，并且还能在设计阶段构建成本控制理念，確保设计人员在实际工作中能够在保证建筑外观的同时控制造价，增加项目收益。第三，加大对设计图纸审核力度，以免因设计问题而出现资金浪费现象。

4.3 施工阶段的成本控制

在施工阶段更要注意成本的控制，施工阶段也是房地产企业的一个重要阶段，也是风险存在的一个阶段，在这个阶段控制工程成本开发阶段的单位的工作人员要时刻提高警惕，注意监工，要多看工程的施工组织方案以及现场的施工的实际情况，在施工过程中遇到的一些疑难问题，如果自己不能很确定的情况下，不能盲目做定论，要谦虚请教，向专业人员和专业的工程师进行咨询和学习，相关工作人员要调查市场上的建筑材料价格，客观的看待建筑材料价格这一问题，在某一时间段市场上的材料价格较高，有可能在购买材料后，它的价格在原价上降低，这在一定程度上造成资金的风险。这是在房地产企业中，随时都存在的一个问题，也会影响房地产的项目的开发。在工程建设中，工程的材料费占工程总成本的一半以上，因此，材料费的高低直接影响着的此项目工程的总成本，随意，在购买材料之前，要建立价格信息网络，保持信息畅通，随时了解市场上材料的价格。

4.4 竣工结算阶段的成本控制

工程造价的合理确定对于工程造价管理来说是至关重要的，在工程造价确定过程中，严格遵守现行的工程造价管理的相关规定，对工程中出现的变更情况加以细致的核实，做到实事求是、准确无误。在工程结算审核时，要提供全面细致的结算资料，合同补充协议、招标文件、施工竣工图要与实际工程情况保持高度的一致性与协调性，结算口径与工程招投标口径也不能出现分歧。并且保证工程量计算和计价取费口径的准确无误。

4.5 加强销售阶段的成本费用控制

销售阶段的成本管理也是房地产开发过程中的重要组成部分，该阶段的成本控制可能直接影响前期所有阶段的成果，因此要重点加强该阶段的成本控制。一方面，企业要建立科学合理的成本管理体系，控制销售阶段的成本费用。企业要根据自身企业的优势特点和市场形势，建立一套完善的成本管理体系；另一方面，企业还要尽可能缩短销售期，最快可能的回收项目资金。这就要求销售人员的专业素质能力要足够高，因此企业在人才招聘中应当慎重选择，在工作过程中定期加强员工的知识培训。

5 结束语

通过全过程成本控制的实施，可以保证房地产开发项目的顺利完工，为企业赢取更多的经济利润，将成本控制贯穿到施工活动的方方面面，可以避免出现不必要的浪费现象。房地产开发项目全过程成本控制势在必行，要对开发项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工阶段等加以严格的控制，进而确保房地产企业核心竞争力的稳步提升。

参考文献：

[1] 陈玉松.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习，2018（11）.

[2] 马茜.浅论房地产开发项目中的成本控制要点[J].门窗，2012（7）.