基于建筑房产面积测量的探讨

李丽芳

摘 要：作为测绘工作的重要分支，房产测量工作的开展为产权管理、产籍管理以及房地产开发提供了必要的数据支持。其中，房产面积测量作为房产测绘的核心内容，是衡量房产价值的重要指标。一旦测量出现误差，将直接影响产权人的经济利益，甚至会因房屋面积问题而引发冲突与矛盾。本文从外业数据采集方面进行说明，并对具体的计算方法以及房产测量中的面积问题等进行探讨，以期提升房产面积测量工作的科学性和准确性。

关键词：房产测绘；面积测量；数据采集；探讨

1 引言

房产面积测量是衡量房屋价值的关键内容，因此，必须要严格控制房产面积测量中出现的误差和失误，做好外业采集及内业面积的统计，严格按照相关制度和规范进行测量计算，明确在计算中不同位置的不同计算方法，将计算全面积、一半面积以及不进行计算的部分进行准确的区分，对公共部分所服务的对象进行明确，并按照规定的分摊协议或是房地产面积比例来进行准确的分摊工作。

2 外业数据采集

2.1 房屋拐角点的数据采集方法

当前，房产测绘通常采用内外业一体化数据处理系统的房产测量方法。在对房产面积进行测量时，需要采用具有正规资质部门鉴定的仪器，并对规格和型号进行准确判定。以全站仪为例，主要是用来对光电测距仪的加常数以及乘常数进行测定，而由于房产面积往往比较有限，房产碎部测量中距离偏短，因此乘常数可以直接忽略不计，但必须考虑加常数。此外，在进行房产测量作业时，由于不可能简单的将棱镜的中心位置直接设定在房屋的拐角点上，此时就需要借助全站仪，将棱镜以面对全站仪的形式靠在房屋的角点，此时全站仪采集到的坐标信息即是棱镜中心的坐标。在实际测量的过程中，也可以采用人工操作的方式将仪器的常数设置为零，采用钢尺来进行距离的量测工作，这样可以直接的测定棱镜常数（棱镜中心到棱镜后背位置的参数），然后在采集外业数据前，设置好全站仪内部的仪器加常数以及棱镜常数，据此可直接测量得到房屋角点坐标。

另外还要注意，如果是采用该棱镜进行后视定向以及发展图根点时，需要确保仪器内部的棱镜常数与对中杆为中心时的棱镜常数一致，否则就有可能导致出现拐角点的精度达不到房产测量的规范要求。此外，在进行房产测量的数据采集时，由于棱镜占有一定的体积，可能会出现无法将棱镜的后背准确的放置于房屋角点上的情况，这时就不能简单的将棱镜作为一个点来进行测量，而是需要考虑这种情况对数据结果产生的影响。此时，采用角度偏心观测，瞄准棱镜中心测出的坐标，在距仪器到房屋角点水平距离一致的且较为合适位置设定为棱镜的后背位置，测量出至棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋对准测量目标，在仪器上完成操作即可。

《房产测量规范》要求，房产界址点的精度要求如下表分为三级，实际测量时对一级不做要求，但相邻界址点间距误差（间距>50m），界址点与临近控制点点位误差应符合规范中的规定要求。其中二级限差为±0.10，中误差为±0.05，三级限差为±1.20，中误差为±0.10。

2.2 房产边长实地测量

当前进行房产边长的测量时使用的测绘仪器通常是手持测距仪，采用手持测距仪进行测量时，对所有边测试完毕后，有可能会因为测量过程中出现的失误导致误差情况的出现，出现本应对称的墙面边长出现了不对称的情况，导致原本应较为规则的房屋边线变成了不规则的形状，房屋测绘结果可能显示房屋变成了多边形房屋。在出现这种情况时，需要对测量得到的结果进行有效的处理，尽量减少出现的误差，数据处理完成后方可进行图纸的绘制以及房屋面积的计算工作。对于测量中误差在规范范围内的，选定对应边的平均值作为边长数据。对于误差超过规定范围的，首先要做好检查工作，防止因测量不准确导致的失误。排除了测量不准的原因后，仍然发现对应边长不相等，就只能根据实际的测量结果进行图纸的绘制以及面积核算工作。

3 房产面积测算的具体方法

房屋面积测算的主要方法为坐标解析法和实地量距法，而实地量距法有着较高的测算精度，因此成为房产测量工作中普遍采用的方法。

3.1 坐标解析法

（1）面积计算

[s=12i=1nXiYi+1-Yi-1]

分析界址点坐标成果表上罗列的数据信息，并根据上述公式计算得出房屋的面积，其中：S为面积（单位：m2），Xi，Yi为界址点的横、纵坐标（单位：m），n为界址点个数，i为界址点序号。

（2）面积误差

ms=±mj[18i=1nD2i-1，i+1]

根据上述公式得出房屋面积误差，其中：ms为面积中误差；mj为相应等级界址点规定的点位中误差（单位：m），Di-1，i+1为中对角线长度（单位：m）。

3.2 实地量距法

由于坐标解析法取决于界址点精度，因此，应用实地量距法成为房地产测绘部门的主要应用方法。实地量距法是在测量现场通过利用测距仪或卷尺量取需要测量房屋的边长，通过量测所得数据信息计算出房屋的面积。应用实地量距法测量房产面积时，应结合当地的实际情况确定精度等级的具体使用范围，并将量距的精度作为重要的参考因素。

在进行测量方法的选择时，以1500m2为线，房屋面积≤1500m2時，采用实地量距法精度较高，房屋面积>1500m2时，采用坐标解析法精度较高。因此，可根据具体情况，将二者进行结合来确定房屋面积的具体数值。

4 房产面积测算中常见问题的具体分析

4.1 阳台面积的计算

阳台作为室内与室外的过渡空间，可供住户晾晒衣物、休闲纳凉或用作其他功用的房屋附属设施。在进行房产面积计算的过程中，全封闭阳台计算全部面积，半封闭阳台只能算作二分之一的面积。现阶段，阳台已经不仅仅是传统的样式，而可能出现阳台顶盖与维护结构不能完全覆盖。这种情况出现时，就需要根据实际情况进行不同的计算：第一，如果阳台顶盖缺失或是未完全覆盖底板，则不计算阳台面积。第二，如果阳台的顶盖大于底板，并且顶部围护结构大于底板面积时，以底板的面积来计算阳台的面积；如果顶部的围护结构小于底部面积时，需要以顶部围护结构的面积计算阳台面积。第三，隔层顶盖的阳台由于起不到保护作用，因此被视认为无顶盖，此时不计算阳台面积。

4.2 层高的测定

在进行房屋面积计算时，房屋上、下层地面的垂直距离也即为房屋的层高，在层高≥2.2m时，计算全面积，层高不足2.2m时计算1/2面积。但在实际的工作过程中，不同的楼层在底板厚度方面也有所差异，同时精准的测量工作又非常难以实现，影响了房屋面积的计算工作。因此，引出净高方便进行房产面积的计算，净高=层高-楼板厚度，有些建筑物无法测量出层高，这时就要以净高为准进行面积测算。

5 结语

房产面积测量工作复杂且工序繁琐，在房屋面积的测量时，一旦存在误差或出现失误，将会直接影响产权人的经济利益。因此，就需要测绘工作人员选用正确的测量方法，并严格按照流程进行测量，严格控制测量精度，避免因工作失误而导致数据的错误。唯有如此，才能有效的提升测量工作的准确性，提升工作效率，妥善的处理其中存在的问题，确保测量工作得以顺利开展。

参考文献：

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