住房制度改革：信托与租赁视角下的保障房供给研究

陈森森

[摘要]实现人民住有所居是国家政策调控的重点，但当前一二线城市房价依然居高不下，使部分适当收入水平的人群“住有所居”愿望落空。本文从信托与租赁的角度对保障房供给进行分析与探讨，通过对住房市场分析高房价的根源，提出从发挥信托和租赁制度作用助力保障房的供给，以推动住房制度改革。

[关键词]信托；租赁；保障房供给

一、住房市场分析

住房是我们永远绕不开的话题，而在中国住房又有本身特有的地方。中国共产党第十九次全国代表大会报告“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”等内容为住房制度改革指明了方向，顺应了住房领域需求变化。其实从本质上来说，房子本身并不是什么昂贵的东西，归根到底还是资源配置的不均衡，涨价多集中于一二线中心城市。中国人传统的对房子需求的观念造成对房子的刚性需求，父母的积蓄加按揭贷款是常态。一二线城市房地产投资回报率非常大，造成了投机需求。以上都大大拉高了房价，抬高了居民的生活成本，让大部分人民“住有所居”的愿望落空。

目前的房地产调控已将商品房与保障房并重，着力增加供给和减少不合理需求。当前一二线城市房地产市场房价虽趋于平稳，但价格仍居高不下。保障性住房则成为人民“住有所居”愿望的重要实现方式，保障性住房领域的改革是我国住房制度制度改革的极其重要的一环。信托与租赁两种灵活的金融工具和金融制度能在“租购并举”中发挥重要作用，助力高质量保障性住房的持续供给。

二、房屋供给：保障性房地产信托

信托与房地产结合，则形成了房地产信托。国内的房地产信托，保障性住房建设房地产信托项目较少，多是满足的中短期融资需求而设立的债权类信托，即信托公司单纯将信托资金以贷款形式投放给房地产企业，而信托公司其实并未真正地参与其中。房价依然没有得到抑制或保障性住房没有得到增加，信托公司的房地产信托类型需要谋求转变。

（一）总体区域与保障主体选择

“坚持房子试用来住的，不是用来炒的。”从经济和城市发展以及现实角度看，“炒房”的城市主要为一二线城市。信托公司保障性房地产信托项目实施重点区域应为环渤海、长三角和珠三角地区的一二线城市，同时兼顾以武汉、郑州、长沙为核心的中部城市带和以成都、重庆、西安为核心的西部区域。保障性住房建设由于其特殊性，均会有政府的支持及政策的指引，信托公司可以考虑选取有政府支持的项目，并与地方性融资平台直接结合和选择实力雄厚的开发商，这也是十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障”的具体体现。

（二）股权投资模式

房地产信托企业可以开展股权投资模式，信托公司、房地产企业以及地方政府签署三方合作协议，信托公司发行集合资金信托计划，将资金以股本金的形式投向房地产企业，用于保障性住房项目的开发建设。信托公司对投入房地产企业的信托资金进行管理、运用和处分，确保股权投资信托资金的合理有效使用。地方政府则出具承诺函承诺采取必要措施，确保保障房项目余房销售回款，保证股权投资信托资金实现退出并获得收益。因此，传统的债权类信托向股权类信托实现了转化。

（三）BT回购模式

房地产信托企业也可以开展BT（Build and Transfer）回购模式，部分承担开发商的角色。信托公司与地方政府融资平台签订保障性住房BT协议，由信托公司发行保障性住房BT项目资金信托计划，募集社会资金用于政府的保障房项目建设，具体的开发建设工作交由专业的房地产公司，项目竣工验收完成后由政府回购。信托公司兼具开发商与金融机构的双重角色，既为项目提供资金支持，同时又承担了开发商的角色，充分发挥信托公司在资金融通与项目开发方面的综合优势，加强了项目风险控制和减少了政府投资成本。

三、房屋租赁：融资租赁为重。兼顾经营

（一）租赁市场存在的问题及原因

租赁在住房制度改革中也能发挥重要作用。上一部分论述的通过保障性住房信托项目获得房源的供给，既是“租购并举”中“购”的基础，也是实现“租”的基础。实现“住有所居”，购房与租房都是实现形式。在租赁项目实施的过程中，通过保障性住房信托项目的供给，房源已不是问题，在于有效运营。

（二）融资租赁模式：重点

房屋租赁企业要重点探索房屋融资租赁模式。房地产融资租赁是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。金融租赁公司应积极开展房地产融资租赁业务，根据房地产商品的需求者对房地产商品的特定要求和对房地产开发商的选择，出资向房地产开发商购买房地产商品并租给房地产需求者使用。房地产需求者则分期向租赁公司支付租金。租赁公司和房地产需求者可以说是利益共赢的。租赁公司始终是房地产所有权人，保留房产的所有权是投资的有效保障并通获得稳定的租金收益。另外虽房价过高但融资租赁的方式可以实现将潜在需求向有效需求转化，使无人住的房和无房住的人各得其所。

（三）经营租赁模式：兼顾

房屋租赁企业要稳步推进并规范房屋经营租赁模式。租赁公司拥有租赁领域的专业化管理资源与运营经验，在房屋经营租赁方面可有效开展业务。房地产租赁行业可能且必须实现专业化，着力保障租赁住房的质量和提高房地产租赁行业的竞争力。房地产租赁行业及企业要根据市场因素制定房地产租赁定价标准，并对住房租赁产品进行分级，同时建立规范的违约赔偿机制形成风险共担。

四、总结

在住房制度改革中，保障性房地产信托实现了保障性住房的有效供给，满足大部分购房者的需求；房地产租赁则实现了有效供给基础上的有效出租，满足实际购买能力不足或租房需求大的人群。保障性房地产信托和房地产租赁两者的有机结合，有助于实现十九大报告提出的“加快建立租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的目标。我们还应该看到，在“住有所居”实现的同时，租赁制度下很多租房者部分公共服务权利无法享受，這也是“租购并举”下全体人民“住有所居”后住房制度的改革方向。