推进高质量发展，营造美好居住生活

文/ 刘志峰

中国房地产科学发展论坛到今年已经举办了十届，在会员、专家的支持下，分析形势、研判市场、推广新技术、促进行业转型升级，既交流了经验，也推动了合作。

党的十九大作出了“中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代”的重大判断，指出我国经济发展的基本特征，是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。推动房地产高质量发展，既是经济社会发展的需要，也是房地产业适应新变化的需要，更是满足人民群众对美好生活日益增长的需要。

今年是经济高质量发展的启动之年，也是房地产业形成共识、推进高质量发展的开篇之年。

下面，我就“为什么要推进房地产高质量发展”、“什么是房地产的高质量发展”、“如何推进高质量发展”三个方面谈几点看法，供大家参考。

第一，为什么要推进高质量发展

城镇住房制度改革以来，全国居民人均住房建筑面积40.8平方米，改善了城乡居民的住房条件，拉动了经济增长，促进了相关产业的发展，对要素市场的完善起到了重要作用。但房地产也存在一些突出问题：

一、供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为，供应不足与需求不足同时存在。这个现象的出现有三个原因：一是对供需矛盾的认识不一致；二是把市场的短期平衡视作长期平衡；三是把市场平衡视作群众对美好居住生活需求的满足。

二、租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家，城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。在城镇化的进程中，新移民、新就业群体是城镇劳动力的主要补充和经济活力的重要来源，但这一群体初始积累少、收入较低、就业流动性大，难以通过购置获得合适住房。但当这一群体进入租赁市场后发现，租赁住房的供应量远远不足，而且他们的需求主要是中小户型、中低价位、离工作地点较近的租赁住房，但市场供应的租赁住房价位偏高、位置较远。同时，租售价格比不合理。我国338个城市的平均租售比约为1：350，北京、上海、深圳等地达1：700，甚至超过这个数字，出租住房的年收益率仅2%左右。这使租赁住房缺少内在的经济动力。但我们又不能简单地通过提高租金来改善租售比。

三、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性，但核心价值是居住属性。由于房地产投资品属性过强，形成了普遍的社会心态——“买房就是投资”、“买房就能赚钱”，住房几乎成了金融机构和家庭优质的“理财产品”。这一现象，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。投资房地产带来的利润要远高于投资科技等产业，一些企业放弃研发创新而选择房地产。从2017年50家连续两年以上经营亏损上市公司的年报中抽查发现，有32%企业靠出售房地产资产增厚业绩和获取利润。房价持续上涨，也削弱了居民的住房支付能力，扼杀了年轻人的创造力，导致城市竞争力下降。

四、行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下，经济对房地产过度依赖。一是近年来国际环境错综复杂，在遭遇外部冲击时，为了应对经济下行的压力，往往依靠房地产这一“来得快”的工具拉动投资、刺激需求。二是对土地财政发展经济的思维模式习以为常，土地出让金、房地产税收占地方财政收入40%以上，有的地方甚至高达80%，房地产作用“一股独大”。三是房地产对钢铁、水泥、建材、装修、服务业等相关产业的拉动作用不可否认，但经济增长的动力来自最终消费和生产率提高，而房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业，房地产过快发展只会不断增加整体经济中的低效率、低效能产业的比重，不但无法促进经济增长，反而会造成相关产业的产能过剩。

五、杠杆率过高。房地产企业杠杆率过高，在宽松的货币政策下，一部分房地产企业采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略。房地产企业的负债率连年高企。今年上半年，房企资产负债率达到了80%，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。居民部门杠杆率过高、增速过快，2017年，个人住房贷款余额与GDP的比值为26.5%，这一比值与美国比似乎不高，但必须注意到的是，一是个人住房贷款基本上都是城镇户籍家庭形成的，而2017年城镇户籍人口占全国人口的比重为42.35%，也就是说这42.35%的人口扛起了百分之百的住房债务；二是我们现在的恩格尔系数是29.3，而美国是8.9；三是美国1978年人均GDP是1万美元，当时美国居民部门的负债率不到20%。如果拿个人住房贷款余额与城镇居民家庭的总收入之比看，2000年这一比值是11.5%，2008年是30.3%，2017年达到74%。居民部门杠杆率过高，挤占了居民其他消费，影响了消费扩大和升级。

六、品质提升缓慢。过去五年，我国城镇住房质量稳步提高，但也暴露了一些问题：一是工业化建造水平低，施工现场湿作业占比较大；二是住房建造精度低，各空间尺度误差较大；三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差；四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。在我们与百度、如是金融研究院即将发布的《美好居住生活白皮书》里，消费者在公共搜索中对房地产质量通病问题的投诉有所增加。由于一段时期“房子盖了不愁卖”，企业失去了提升品质的动力。在依靠技术进步和从业者素质提高方面，房地产的脚步远比其他行业要慢。在热点城市实行严格的限价政策，也制约了利用新技术、新材料、新工艺提升住房品质。

七、企业发展持续性差。目前，房地产企业前十强的销售额约占整个市场的24.1%，前五十强的销售额约占整个市场的45.9%。但在行业集中度提高的同时，一些龙头企业采取了“三高”、“三快”战略，即“高杠杆、高周转、高回报率”和“快开工、快销售、快回款”。我认为，过于追求速度，既埋下了工程质量隐患，也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益，但长期不可持续，也与高质量发展背道而驰。

八、资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中，资源能源浪费比较严重，单位建筑能耗比是同等气候条件下先进国家的2-3倍，建筑中钢材使用量高出10%-15%，每立方米混凝土要多消耗水泥8公斤，每年产生的建筑垃圾24亿吨左右，占城市垃圾总量的40%。即便是绿色建筑，也仅仅局限于强调住宅朝向、门窗节能、材料的密封程度、外墙保温等方面，对绿色设计、绿色建材、绿色标准、绿色计量、绿色生活方式的倡导推广，还有欠缺，尤其是毛坯房带来的“二次装修”问题，为世界各国所少见。

房地产的问题影响到经济社会的健康发展，导致经济“脱实向虚”的局面较难改善，系统性风险在积聚，影响最终消费的扩大，使经济结构调整变得困难。为此，必须摒弃原来的发展模式，走高质量发展之路。

第二，什么是房地产的高质量发展

我认为，房地产高质量发展的目标应当是：住房数量增长适当快于人口增长；房价上涨慢于收入增长；使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。

具体说，可以分为以下几个方面：

一、供需基本平衡，既不短缺，也不过剩。供需矛盾始终是经济发展的主要矛盾。房地产运行过程中的波动是不可避免的，但不能因为对供需矛盾的判断失误加剧波动，必须认识到提高居民家庭收入的增长才能构筑市场的长期平衡；必须服务于群众不断增长的美好生活的需要。

二、杠杆基本合理，风险可控。有一些杠杆，促进居民家庭的住房消费，对经济社会都是有益的，但杠杆过高，就会导致泡沫积聚、风险积累。房地产高质量发展，有一个重要任务，就是去杠杆，把杠杆降到基本合理的水平。

三、供应结构基本合理。这包括两个方面，首先是大力发展租赁住房，增加租赁住房的供应。党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度”，这是方向。这里需要指出的是，近年来，长租公寓发展较快，对促进住房租赁市场起到了作用，但这种模式只是提高了住房租赁的运营效率和管理服务，并没有真正增加租赁住房的供应量。当前最主要的任务还是要增加大城市租赁住房的供应，将闲置的资源变成有效供给。其次是改善住房供应对需求的适配度。库存为什么会存在？除了需求不足的因素，还有很重要的原因是住房空间布局、性能、质量、性价比不能适应消费者的需要。为什么一些老化的工业厂房、陈旧的写字楼改造装修后成了租赁市场的抢手货？主要是提高了对需求的适配度。住房的“硬件”无法改变，但“软件”可以提升。

四、价格相对稳定，与居民支付能力相适应。我们要把开发重点放在真实的消费需求上，也就是说，要服务于把“房子用来住”的那部分群体。有投资需求的群体支付能力强，容易被开发企业看中，但如果我们不注意这一问题，任由泡沫积累，总有一天会破裂，不仅房企受损，银行受损，居民受损，经济社会也都会受损。

五、需求管理到位，优先保障居民家庭住房权利。我们发展的目的是什么？是为了满足人民群众不断增长的美好生活需要。房地产发展的目的是什么？是为了满足人民群众美好居住生活的需要。居住权是人的基本权利，房地产发展首先是为了保障人的居住权利的实现。既要坚持市场化的改革方向，也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭的“住有所居”。

六、提高房地产供给的效率效能。房地产走过了风风火火的20多年，主要依靠价格推动型的扩张，房价上涨把房地产行业的低效率、低效能和其他矛盾都掩盖了，但我们绝不能被这一假象所迷惑。随着大部分城市住房供需矛盾的逐步缓解，房地产不可能再有不断高速增长的好日子了，也不可能习惯性地依赖价格推动了。从现在起，必须认认真真地把注意力放在提高效率效能上来。

七、提供高质量的产品。这个问题我放到第三部分讲。

第三，如何推进房地产高质量发展

关于什么是房地产高质量发展，我讲了七个方面，前五个方面是国家政策层面要解决的，第六个方面是企业发展理念要解决的，第七个方面是企业生产要解决的。下面我就提供高质量产品谈点看法。

一、要推进绿色健康住房的发展。随着群众生活水平的提高，住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要。这几年，我们致力于推进“百年住宅”试点，还制定了“百年住宅”标准，已经有十几个项目、约一百多万平方米住房按“百年住宅”的标准进行建设。这些项目主体结构使用年限确保百年以上，绿色建筑评价级别达到3星，住宅性能认定达到3A，采用的材料、部品都要符合绿色健康的要求，实现结构体和填充体分离，社会和经济效益都很好，各方面评价也较高，说明高质量产品是有市场的，下一步要继续推广。

还有就是要积极发展健康住宅。人在住宅内停留的时间占全部生命期的50%以上，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，高质量就不全面，也谈不上美好居住生活。如室内灯光，老年人和儿童都要有保护性照明。北京同仁医院研究过，长期在光污染下生活，老年人白内障发病率将提高40%左右，儿童近视率将提高50%左右。当前，要围绕实施“健康中国”战略，让老百姓从“有房住”向“住好房”、“住的健康”转变。我们一些会员企业，如远洋集团在健康住宅建设中，引入美国WELL标准，在空气、光、水、营养、健身、舒适、精神享受等方面关注健康，这样的全产业链，对居住者的健康有很大好处。

明天的分论坛，山东菏泽丹阳房地产开发公司还要介绍这方面经验，他们开发的东方夏威夷小区我去过，业主入住后反映相当好，部分住户在入住的不到一年半里，肺气肿、咽喉炎等慢性病变轻、变好了。什么原因？它做到了“三恒”：恒温，常年保持在20-26度左右；恒湿，湿度大部分时间在50%-60%；恒氧，负氧离子一般为1000-3000个/立方厘米，PM2.5不论室外多高，室内接近0，甲醛等有害气体大大低于国家标准，细菌含量也远远低于普通住宅，老百姓称之为“会治病能健身”的房子。像这样的“三恒住宅”要大力推广。

在绿色健康发展的同时，也要注重节能减排。我国建筑寿命短，致使资源能源消耗和建筑垃圾大量增加，特别是大量拆除造成的资源能源浪费，使近几年来节能减排的成果大打折扣。但也有在减排方面做得好的，新疆华源集团在乌鲁木齐一些居民小区完成了供热设备脱硫除尘改造工程，二氧化硫排放指标低于10毫克/立方米，烟尘排放指标低于20毫克/立方米，氮氧化物排放低于100毫克/立方米，超过了欧盟的排放标准，很了不起。我2004年在德国考察，德国一家能源公司利用技术优势，将一幢已有70年历史的老建筑改造成典型的节能住宅，通过对门窗、外围护结构、设备设施等的改造，每平方米采暖耗油量从20升降到3升。

同时，房地产企业要与建材和部品企业合作，使用绿色环保建材，目前恒大、绿城等房企与涂料、防水企业签订了长期的采购协议，推广绿色环保建材。

二、要依靠数字化改善生产。要进一步推广BIM技术，通过数字信息仿真，模拟建筑物所具有的真实信息和三维建筑模型，强化住宅开发的品质管理，在建造全过程跟踪，确保规范施工、安全生产，防止偷工减料、弄虚作假。要改变当前BIM技术相关单位各行其是的做法，由建设单位牵头，采用统一编码和代码建模，将建设、设计、施工、监理、运营单位等参与方的关注点和业务需求汇聚在同一平台上，实现项目的可视化、精细化管理。由于应用BIM技术能对建筑物进行实时监测和数据搜集整理，因此对房地产提高效率效能和高质量发展效果明显。

三、要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治，很重要的原因是手工劳动比重大、产品精度低。但用工业化生产住宅，就能将施工的项目技术分级分类，实现现浇与装配融合、施工与装修同步，提高装配率、集成率、标准化率，消除项目变更造成的资源、能效和人力浪费，体现全穿插施工质量管理的优势。依靠工业化生产，一般节材率达20%以上、节水率达60%以上，减少建筑垃圾80%以上，提高施工效率4—5倍。减少占用施工场地，避免二次装修，实现了节能、节地、节材、节水、节时和环保的“五节一环保”。大幅提升了住房品质和性能，延长使用年限、降低使用成本和维护费用。因此，要继续在企业打造工业化建造体系，尤其要通过工业化的严格标准，加强现场管理和培训，确保规范施工、安全生产，不向社会提供“带血带泪”的住宅产品。

要重视对工业化的研发投入。万科集团仅在研发方面就有1200多个设计师、工程师、建筑师，研发经费逐年提高，连照明、围墙、护栏都有人研究，如在厨房选择什么样的光线，在卫生间增加什么样的适老化座便器，研究论证完后，一个企业标准下去，大部分都按工业化的标准去做。

四、要依靠信息化、智能化做好服务。对内，要把信息化贯穿于项目立项、招投标、施工建设、竣工验收、项目销售、物业管理等方面，形成与其他上下游企业的优势互补。对外，要发挥互联网+、大数据的作用，将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭，为群众日益增长的需求服务。如远洋集团在健康住宅建设过程中，通过信息化手段，对住宅周边的水染源、空气质量实施远程监测，促进城市居住环境健康、空气质量健康、饮用水健康；绿地集团、保利集团利用信息化、智能技术，将家政养老、社区医疗、居家看护等信息资源接入家庭，为社区居民提供了便捷的服务；海尔集团通过信息技术，构建了包括智能家居、智能客厅、智能厨房在内的一整套家庭智能体系。

五、要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。住房应该是成品，而不应该是半成品，要努力实现全装修一步到位，减少浪费。住房的使用周期长，而家庭的结构变化快，所以，要推进空间可变的结构体系，尤其是“SI”体系。“SI”体系使建筑结构和设备管线分离，能在不改变主体结构的前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整。要以人为本，从儿童到青年，从中年到老年，建立覆盖全生命周期里不同人生阶段的居家生活，努力实现住房全寿命周期的经济适用。同时要加强标准化建设，使住房全寿命周期都能按标准建设管理。

高质量发展是一场比意志、比耐力的长跑，创建美好居住生活也是一步一个脚印走出来的。让我们团结协作，共同奋进，为房地产业的高质量发展；为满足群众对美好居住生活日益增长的需求，作出新的更大的贡献！

（本文为中国房地产业协会会长刘志峰在第十届中国房地产科学发展论坛上的讲话）