房地产全过程成本管理方法研究

张岚

摘要：我国近年来整体经济不断发展，人们生活水平和生活质量不断提高，我国市场经济一片繁荣。房地产项目周期长、投资大、项目复杂，属于资金密集型行业，企业运营资金压力大、经营风险高，如何控制房地产项目开发各个环节的成本是最为关键的因素。

关键词：房地产全过程；成本管理；方法研究

一、房地产开发项目全过程成本控制构成分析

房地产项目成本主要由土地成本、建筑及安装工程费、配套设施工程费、开發问接费、营销费用构成。全成本是在时间和空间上的全成本，而时间发生在建设全过程；空间为公司加现场、实体加费用。房地产行业是资金密集型行业，开发周期对资金利息影响非常大。只有尽量高周转，才能在高地价、严调控的行业现状中生存发展。

二、房地产全过程成本管理方法

（一）决策设计阶段的成本控制

在总成本造价模式下，决策和设计阶段确定的成本能够至少占到施工实际成本的90%以上，成本设计越科学，设计阶段涉及到选址、选材、图纸、成本、容积率、车位数量、地下空间、地下室面积、人防面积、建筑体型系数（外表面积/建筑体积）、四源方案、竖向标高、园区管网规划、层高、层数、可售比、售建比（使用面积/建筑面积）、窗墙比墙地比、机电负荷、机电设备选型等各个项目进行规划。在决策阶段的科学选址将决定工程总造价，要综合考虑周边配套设施、土地供应价格、工程管理模式等，比如使用总成本模式后期变更少，这样工程造价就能够控制在一定范围之内。

（二）合同的有限管理

项目涉及参建单位较多，各专业单位的施工界面划分成为成本过程控制的一个难点。为避免日后结算纠纷，工作界面划分及交接尤为重要。在合同流程中，吸取其他相关部门的意见，总结已完项目的经验，在合同条款中增加约定：“各单位入场前应积极配合各专业单位与其相关工作，进场施工前，承包人须检查各专业单位所交付的工作面是否符合自身要求。若不符合，承包人应及时以书面形式告知发包人，待发包人书面回复后方可进场施工；若发包人未书面回复承包人提前进场施工的，则所有因各专业单位所交付的与其相关的工作面未施工到位而产生的任何费用一概不予另行签证。需分清各自的交界面，若有不清晰造成的任何经济损失甲方一概不负责，对我司的既定利益起到了很好的保护作用，为以后工程的结算减少不必要的争议，做到每个项目合同有规章可循。在工程实施过程中，改进原有合同的缺陷，规范了公司的合同体系，同时也规范施工单位的职责，每个单位施工、结算、配合均严格依照合同条款及中标价的优惠系数执行，大大增加了合同的有效性。

（三）设计阶段的成本管理

项目方案是设计的主导，设计阶段是成本控制的重点，方案和初步设计阶段对造价的影响为35%-75%，所以有“笔下几条线，投资千千万”的说法。方案设计是项目总体设计的主导，一些主要指标一定要作好控制。比如地下室单车位指标，钢筋、砼、外立面墙积比。特别是地下室车位指标，如超标容易使地下室的面积增加，直接导致地下成本的大幅度增加，如土石方、基坑支护、桩基等成本也随之上升，将会明显延长项目的工期。因此，设计工作非常重要。关于做好设计工作的几点建议：A、选择设计水平高、配合良好的设计队伍，是优秀设计方案的前提。实行设计质量的奖罚制度，推广企业标准化设计，成立企业设计部门。B、加强限额设计指标控制，设立《成本限额指标管理规程》，在设计阶段应将限额指标明确列入合同内，并加大方案比选力度，及时根据方案评估对工程造价的影响。C、加强初步设计方案比选及施工图审查，成立设计文件审查小组，由专业技术、造价管理、经验丰富管理人员和使用单位管理人员参加，在施工前对设计文件进行全面详细审查，提出合理化建议。D、目前房地产行业存在较多户型改造的情况。为在报建、施工、改造各阶段能顺利过渡，需要协调好验收需求与改造后实际使用的差异与衔接。否则容易因考虑不够周全，出现一些浪费的情况。E、为提高设计文件质量，亦可引进优化设计公司对施工图进行优化，根据项目需要对钢筋、砼、单车位面积进行优化，以节约工期，加快开发周期的效果。

（四）施工阶段的成本控制

作为房地产开发项目成本控制工作的重要组成，施工阶段成本控制在全过程成本控制中占有较高的比例，从现阶段施工阶段成本控制工作开展的情况来看，成本主要覆盖了房地产开发项目施工费用、附属工程施工费用以及其他配套设施施工费用，例如建筑排水系统、供电系统、供暖系统等，同时在施工过程中所产生的人工费用以及建筑材料费用数量巨大，是房地产开发企业成本支出的主要环节。由于施工阶段成本控制工作的重要性，因此在实际施工阶段开展成本控制工作的工作之中，需要明确相关施工阶段成本费用的组成以及控制工作的重难点。在此基础上，采取适当的成本控制手段，稳步推动施工阶段成本控制工作的有效性以及针对性，满足不同施工阶段不同施工成本控制工作的多元化诉求。

（五）竣工阶段的成本控制

首先，要做好结算初审，加强项目结算的责任管理，强化结算人员的责任，一旦发现问题严惩不贷。其次，要强化二审、三审的力度，避免人为因素而出现舞弊现象，保证结算金额处于行业合理范围内。第三，要确保结算资料的完整性，使结算资料完整、全面、真实反映实际施工过程，并做到过程可追溯性。第四，做好竣工结算总结工作，及时发现问题，通过全员监督等方式提高监管质量。

三、结语

房地产开发项目全过程成本控制工作的开展，对于增强房地产开发企业的盈利能力，推动房地产行业的健康发展有着最为直接的作用。基于此，文章对全过程成本控制的构成进行厘清，明确决策、施工准备、施工、销售各个阶段成本控制工作的特点以及存在的问题。以此为切入点，吸收过往有益经验，对成本控制工作的方法进行优化，构建起一个完善的全过程成本控制策略，满足房地产开发项目成本控制工作开展的基本诉求，充分发挥成本控制工作的效能。