从“现金流量表”透视房地产企业的资金管理

摘 要：房地产企业是国民经济的支柱产业。房地产企业的资金运作和管理尤为重要，高度关注资金管理与控制，提高资金使用效率，从而保证企业利润最大化。本文从现金流量表出发，分析了当前我国房地产企业资金管理面临的问题，并提出解决对策。

关键词：房地产企业；资金管理；现金流量表

一、现金流量结构分析

现金流量的结构分析主要包括现金流入量和流出量的多少以及流入流出的构成。分析的目的是使得房地产企业现金流量的使用者可以清楚地看到企业现金流入量的主要流入来源有哪些，主要流向是什么，以及在企业的经营活动、投资活动和筹资活动中各项现金的使用状况，从“量”上可以看到房地产企业对于资金的管理和使用是否合理。

二、现金流量财务分析

（一）支付能力分析

房地产企业经营活动的现金流出业务主要包括支付土地出让金及拆迁补偿等费用、发包工程、购买商品和接收服务、经营租赁、支付职工薪资社保、支付各种税费及其他各类经营支出。只有这些必要开支能够按时足额支付的情况下，房地产企业才能正常经营和生存发展。房地产企业的整体现金流入量必须要保证上述基本支出，再用于偿还债务本息、投资等一系列活动。只有做好现金的支付能力分析，才能有效筹划和调度资金，提高资金使用效率，使房地产企业健康、稳定、长足的发展。

（二）偿债能力分析

房地产企业在项目开发过程中会進行各种债务融资。企业只有具有良好的偿债能力才能良性运转，否则企业所面临的风险是巨大的，“资金链”一旦断裂，对房地产企业来说可能是致命的。通过现金流量表分析房地产企业的偿债能力，最直观的是根据企业当期流入的现金加期初结存的现金，扣除当期生产经营必须的现金支出后，还有多少现金可以用于偿还到期债务的本息。通过分析，能有效防范财务风险，增强企业融资能力。

（三）盈利能力分析

盈利作为一个企业的长期目标，不仅表现在过去和当期，也与未来直接挂钩。企业的再投资能力就是未来盈利的一种保障。企业的再投资能力越强，说明当期资金越充足，反之则说明企业的资金不足，不能满足未来的生产经营需求。所以，从现金流量表看企业的投资业务，如果一个企业有效投资能力强，则说明企业盈利能力强、资金管理得当、潜在盈利能力看好。

三、房产企业资金管理存在的问题

（一）融资困难

房地产企业融资困难、融资风险高除企业内部存在问题外，主要是目前我国房地产企业融资的外部环境较差。一是政府对于房地产企业的宏观调控，地方限购等一系列政策的出台不利于房地产企业融资；二是在政策调控下，银行等金融机构加大对于房地产企业贷款的审核和监管，房地产企业融资渠道受限、融资难度和风险加大；三是缺乏一项完善的机制整合房地产企业的融资行为，使得房地产企业的融资混乱无序。

（二）资金使用率较低

我国房地产企业资金使用率较低是一个普遍的问题。主要表现在三个方面：一是房地产企业存在多头开户的问题，即开立过多的资金账户，资金分散而资金管理没有跟上，资金利用率低下。二是盲目投资，热衷于铺新摊子，占用了大量的现金而没有达到预期的获利。甚至损失严重，使本来就十分紧张的现金流雪上加霜。三是现金的库存过多，而企业负债却居高不下，需要付出大量的资金使用代价，通过负债融资而来的现金没有得到有效使用，这使得房地产企业的信用和盈利能力下降。

（三）企业高层管理人员及财务人员资金管理意识和能力有待提高

目前很多房地产公司的高层管理者和财务人员资金管理意识薄弱，造成企业现金流量管理混乱，导致企业资金成本增大、资金调度失灵、财务风险增大、资金链断裂、财务状况恶化。房地产企业的高层管理人员应逐渐由对“利润”的关注转向对“现金流量”的关注。纵观美的集团强大、先进的资金管理系统，使集团的内外部资金流动瞬间完成，这一系统的使用就源于企业管理层充分的资金管理意识。

四、提高房产企业资金管理的对策

（一）拓宽融资渠道

在房地产企业资金管理中，融资是主要问题之一。因此需要拓宽房地产企业的融资渠道，开展与之规模相适应的融资业务，了解自身的融资需求，结合自身发展优势，拓宽融资途径，打造多元化的融资渠道。

（二）提高资金使用率

房地产企业提高资金使用率的途径多样，调整优化企业结构；建立专业资金管理和运营团队；借助信息化手段加强资金管理；严格预算管理和内控机制；加强项目投资可行性论证和尽职调查；加强各项资产管理，减少损失；严控融资规模和融资款项的偿付，优化企业资金结构，化解财务风险，使融资良性循环，保证企业健康发展。

（三）加强房地产企业管理人员和财务人员的资金管理能力

企业管理者及财务人员直接管理企业的资金，他们的注意力往往集中在“利润”上而忽视“现金流量”的管理。转变这种管理观念，加大对“现金流量”的关注是企业管理的一大进步。现金流量是一个企业资金管理的结果，现金流量表就是企业资金管理的“晴雨表”。每个管理人员和财务人员都应该加强对“现金流量表”的重视和研究，在其中找到企业资金管理存在的问题，提高自身的管理素质和能力。

五、结论

越来越多的房地产企业将现金流量分析放在公司战略的地位上，成为现代企业重要的财务决策手段，透过现金流量表对房地产企业资金管理问题进行探讨，在企业发展的过程中发挥着至关重要的作用。

参考文献：

[1]吴婷.房地产企业的营运资金管理探析[J].企业经济，2011，30（11）：43-45.

作者简介：

张春霞（1977-），女，汉族，四川泸州人，大专，中级会计师，成都合力达房地产开发有限公司财务经理，研究方向：房地产企业财务管理。