探究商业地产企业的税务风险管理

林倩 李钰

摘 要：商业地产行业是我国经济发展的支柱型产业，为了实现经济腾飞，促进商业地产企业的健康发展，国家强力落实“营改增”政策，为商业地产企业健康发展铺路。营改增政策落实后，商业地产企业迎来了全新的税务风险挑战。因此，商业地产企业有必要提高税务风险管理、防范能力。

关键词：商業地产企业 税务 风险管理 营改增

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）02（c）-093-02

营改增政策的实施，可以降低商业地产企业发展阶段承受的税负压力。但是，营改增政策的落实也给企业税务管理带来了新的风险，因此，企业只有提高税务风险管理预防能力，才可以实现可持续健康发展。

1 商业地产企业发展中受到营改增的正面影响

1.1 使商业地产业税负整体减少

落实“营改增”政策后，基于表面分析，国内商业地产行业整体税负明显增加。但是，现实中，营改增落实后，商业地产企业仅需缴纳增值额部分的税款，由于商业地产业包含建筑业、零售业等诸多企业，只要获得足够的进项税额实施抵扣，就能降低缴税金额。若企业项目开发成本筹划到位，就可以将细节成本均分到建设环节，通过平均抵消方式，减少缴纳的赋税，从而就使得商业地产企业背负的整体赋税压力减少，增加企业的产品价格优势。

营改增政策的落实，使国内增值税纳税体制得到了优化调整，纳税人选购的服务类商品，可以实现定额抵扣。将消费结束前夕的所有税收环节均密切的联系在一起，增值部分就成为了纳税人仅需交纳的税费，这就降低了重复纳税现象的发生与行业消费者的税负。这样有助于刺激市场需求，促进商业地产企业健康发展，实现商业地产消费行业呈现良性循环发展趋势。商业地产企业在发展中，应把施工合同修改成劳务及材料购买等提供性服务业务，通过科学的税收规划，降低施工成本、提高企业收益。

1.2 使财务管理得到规范

营改增环境中的纳税申报科学性受到财务处理规范性影响，所以，对商业地产企业财务税收管理起到了规范效果。营业税环境中，主要征收营业全额税，会计核算方法简便；而实施增值税后，由于出现抵扣模式，会计核算方法变的相对复杂，若出现失误，则能引发税务风险。因此，商业地产企业必须做好财务会计员工的培训工作，提高纳税申报的合法及规范性。若商业地产企业核算效果好、准确率高，则有助于企业制定科学的纳税规划方案、改善企业财务管理水平、降低企业税收负担。

2 营改增背景下商业地产企业面临的税务风险

2.1 缺乏健全的税务风险职能部门

国内商业地产行业发展势头强劲、商业地产企业发展速度迅猛，不过多数商业地产企业仅仅设置了税收管理员工，却未曾构建专业的税收管理岗位及有关职能部门。税收管理员工的工作任务为上报税收状况，无法管理税务风险。同时，多数商业地产企业的税收管理员工身兼多职，而且还缺乏税收专业管理知识及技能，所以，无法有效的预防、管理税务风险。

2.2 税务风险管理意识较弱

国内部分商业地产企业营改增实施速度过缓，企业风险危机意识匮乏。部分企业受传统思维影响，依旧实施粗放式经营管理模式。企业内部管理高层及基层人员的纳税观念相对匮乏，缺少税收遵从意识，且过分关注财务风险，忽略了税务风险可能造成的严重问题。最终，让企业时刻处于税务风险威胁范畴之内。

2.3 缺乏有效的税务风险内部防控体系

国内多数商业地产企业没有建立完善的、科学的信息交流、沟通、协调体系，相关部门闭门造车缺乏税务信息互换、沟通意识，加之没有可靠的交流通道，致使无法第一时间掌握税收政策改变内容及调整方向。同时，商业地产企业大都缺乏专业的税务风险管理体系，在税务风险的评价、控制、应对、评估、识别等方面，缺乏有效的监控和管理。所以，很多商业地产企业在营改增后仍然面临较大的税务风险[1]。

2.4 商业地产企业税务员工综合素质较差

商业地产企业内部缺乏专业的、足量的税务人才，由于商业地产企业发展会牵涉多种税费，且计算方式繁琐，若税务人员专业技术能力较差，便无法有效胜任工作内容。因此，就算不断地完善商业地产企业风险管理系统，如果缺少专业的操作人才，依旧无法规避税务风险。现如今，国内严重缺少税务专业高素质优秀管理人才。同时，商业地产企业税务管理工作必须由高素质综合能力强的人才承担，鉴于当前税法改革速度不断更新的状况，若商业地产企业无法建设高素质税务人才管理团队，必然会使企业陷入税务风险的旋涡当中。

3 商业地产企业在营改增环境中的税务风险管理防范对策

3.1 提高业务流程、合同签订的规范性

积极的研究商业地产企业系统数据传递、采购、会计核算等相关业务流程中存在的潜藏性质的财务税收风险要素，要及时进行高效地识别、探查，大胆运用科学的风险控制工具实施管理。同时，要以提高企业财税工作效率、减少财税风 险为目标，优化升级业务流程。若合同权限尽在过渡期有效，要科学区分所有差异的完工状态，然后在增值税政策范围内缴纳税负。

在撰写过渡段合同内的发票开具、增值税税负承担主体、纳税义务时间等内容时，要及时的和合同签约方展开磋商、交流，并做好补充条款的添加与确认。另外，传统的合同模板已经不再适合营改增后的税收政策要求。因此，要基于营改增后税收政策内容，及时修改内容，同时，要明确标注对应增值税额、服务内容等信息，规避或减少企业承担的税务风险。

3.2 优化调整税务风险内控管理体制

商业地产企业要基于税务风险内控视角，认真、仔细的研究、探析税务风险内控时出现的问题，并根据问题制定针对性处理方案，降低税务风险发生几率。商业地产企业税务风险管理主要包括事前、事中、事后管理，三者共同作用，形成了完善的税务风险管理体系。在事前管理中，应当对企业内部控制制度进行建设，对风险管理企业文化进行建立，对企业组织结构进行完善。事中管理期间，应利用财务指标解析，科学识别风险，通过对定性、定量分析法的综合运用，对风险展开精准评估；并根据风险类别、程度制定高效预防管理对策。事后管理期间，要构建完善的信息系统，保证交流通畅；同时，要完善风险立体评估及管理体系的构建，保证对税务风险实现实时管理[2]。

3.3 构建完善的税务风险管理机构体制

受到“营改增”政策影响，商业地产企业需明确税务风险管理内控目标，坚守“全面、配合、合法”性原则和监督体系相结合方法，确定行业及既定税收政策特征，并站在商业地产业业务发展与战略视角，解析、评估、识别税务风险，完善税务风险内控体制的构建。同时，要做好财务部门涉税员工培训工作，实现动态管理、评估税务风险工作模式，提高企业规避、预防税务风险的能力，实现企业的可持续健康发展。

3.4 对税务风险控制管理意识实施强化

为了提高商业地产企业税务风险管理水平，企业在发展中就必须做好税务风险管理文化建设。所以，商业地产相关企业领导层，要为管理层、工作基层所有员工普及税务风险管理知识，为其树立“税务风险管理防范意识”，创设良好的企业税务风险管理文化气氛，保证财务工作者能够按照法律要求完成纳税工作，让企业税务风险管理效果直接和个人利益结合在一起，激发财务员工的税务风险管理意识。现实运作期间，企业财务部门工作者要确定能够抵扣和部分抵扣的进项税业务，要认真完成税收筹划工作，严查、严防虚开发票行为；要按照规范要求完成财务核算工作，认真管理抵扣凭证、发票收据，提高企业税务风险管理、防范水平。

3.5 改善财务部门税务业务员工综合素质

由于商业地产企业税务业务种类较多、工作量较大，面对不同税种运用的不同方式，反而提高了税务处理的难度与繁琐性。因此，商业地产企业税务部门或相应的税务岗位要有精通税务筹划、税金测算和税务处理的人员，做好人才储备；其次，要及时跟进国家税收法律法规的变动情况，紧跟国家宏观形势，聘请专业的税务人员进行剖析讲解，从而更准确地抓住财税法规的本质，提高企业办税人员的业务素质及税务系统性分类处理能力，避免或减少税务风险造成的影响[3]。

4 结语

商业地产企业在发展过程中，应该积极的研究“营改增”政策对行业发展带来的影响，并认真地分析、探究营改增背景下企业承担的税务风险，有目的的制定税务风险预防及管理对策，降低税务风险对企业发展造成的影响，从而促进商业地产企业实现可持续健康发展。

参考文献

[1] 仇海燕.商业地产企业并购中税务风险及探讨[J].中国国际财经（中英文），2017（15）.

[2] 陳夏萍.“营改增”对商业地产企业的影响及对策研究[J].财经界，2017（11）.

[3] 高艺.商业地产企业营改增后税务风险控制策略剖析[J].财会学习，2017（03）.