个人销售自建房土地增值税税收政策的思考

王钰涵

摘 要 土地增值税是调控房地产行业的重要手段。为了避免重复征税、减轻税收负担，个人销售自建房免征土地增值税。但是部分人员以自建房的名义进行房地产开发，享受优惠政策，扰乱房地产市场。税务机关应联合有关部门建立税收共享机制、设立自建房标准、调整税收政策来减少税款的流失。

关键词 土地增值税；个人自建房；税收政策

随着我国城镇一体化进程的加快，城镇边缘在不断的扩张，其中涉及到许多土地产权性质变更的问题，随之也带来房屋产权的变动。个人自建房是居民个人通过购买或继承宅基地并在其上按照自己的要求设计建造房屋的私人住宅。个人销售自建房与房地产企业开发在税收政策上存在明显不同，尤其在土地增值税上。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人自建房销售也属于个人住宅销售的范畴中，这一税收优惠政策很有可能被利用成为避税手段。土地增值税是房地产行业调控的重要手段，在抑制买方炒房的暴力行为中起着重要的作用，必须找到合适的方法使得税收优惠落到实处，并且避免税款流失。

一、个人自建房的基本形式与行为界定

个人自建方主要产生于三种形式：一是由于城镇边界扩张的原因原本属于农村集体性质的土地划属于国有土地，土地上的附属建筑物也重新划分产权，以自建自用的房屋进行申报，变成普通居民住宅，再对外进行出售；二是因为国有土地使用权可以以个人的名义招拍获得，再报以自建房修建住宅和非住宅，建成之后将房产挂记于个人名下，对外出售；三则是存在个人从房地产开发公司名下获得土地，再报以修建自建房对外出售的情况。在以上自建房的情况中，一般是个人留用1至4套住房，再将其他的住房按套对外出售。

尽管将个人自建房划分为以上三种形式，但在具体的行为界定中仍然存在不明晰的情况。“个人”在这里是单指个人还是包括个人及家庭。大多数的自建房为家庭共同建造，共同持有。少数税务机关如江苏省地方税务局，对个人做出了明确规定，“个人”即个人及其家庭成员。但大多数地区并没有明确规定。在单指个人的情况下，那么家庭合建对外出售则不享有优惠政策。其次，自建是以个人出资为标准还是以个人出力为标准。如果以出力为标准，那么个人雇用其他工程人员代为建造则不能免去土地增值税。

二、个人销售自建房的现状

个人销售自建房的情况随着城镇范围的扩大以及拆迁的进行变的越来越频繁。由于个人自建房的初衷是以个人居住为目的，因此享有了一定的税收优惠政策。但是，许多个人自建房对外销售渐渐变成了以牟利为目的。一些个人在自建房过程中，甚至以住宅小区的名义对外进行广告宣传、预收订金甚至签订了预购协议，其行为与房地产企业进行房产开发并无本质区别。尽管部分个人自建房在这之后缴纳了土地增值税，但是这并没有形成标准统一的管理制度。对于房地产企业来讲，这形成了一种税负不公平的现象，影响了城镇化的建设发展，也违反了税负公平的原则。

个人销售自建房首先将产权登记于个人名下，在买卖过程中，以二手房的名义转让给购买方进行过户，达成交易实质内容。财税〔2008〕137号中第二条“对个人销售住房免征土地增值税”的规定，此类销售均应免征土地增值税。根据有关调查，“此类自建房项目少则数十套，多则上百套”，在庞大的数量下，已经构成了房地产开发的实质。于此同时，这类自建房的修建也带来了大量的税款流失，造成土地增值税的调节作用失灵。

三、个人自建房的征管难点

土地增值税是国家用来调控房地产市场、抑制炒房行为的手段。名为个人自建房销售，实为房地产开发的行为违背了这一初衷。但是由于城镇面积扩张广，情况复杂，且房屋许多都以自建的形式存在，因此这类行为监控与管理难以实施，普遍存在着行为界定难、资料收集复杂、税款核算难等问题。

1.自建销售牟利行为界定困难

除了上文所讲的自建行为的定义存在混淆的情况之外，自建行为销售是否属于牟利行为也难以界定。地方政府为了鼓励建设，会批准个人的建设请求，并且规定只要拿到相关部门的许可后便可施工，并没有对建筑物有具体的要求，因此在行为的判断上十分地难以界定。

2.个人自建房行为难以监控

个人自建房存在着分布较广、分布零星、参与人员多、单笔金额较小等情况。这使得个人自建房出售行为较难被税务机关监控。个人开发几乎遍布每个乡镇，也因此个人开发行为难以被全盘追查，同时，由于开发人员的纳税意识薄弱，未到有关部门登记并提供相应的资料，税务机关难以掌握纳税人真正的信息。

3.税款核算难

房地产开发企业多采用的是通过税票控制税源的方法。但是个人自建房多为私下寻找施工团队进行开发，并没有取得正规的合同。也由于买卖双方均是避税的受益人，因此双方会协定签订阴阳合同。税务部门难以确定正确的应纳税款。

4.难以收集基础资料

按照房地产税收的管理要求，纳税人开发修建工程项目应当具备项目规划、施工许可、建安合同、竣工验收、销售记录、房屋测绘等主要资料，同时向主管税务机关及时进行备案登记。但是自建房的特殊性质使得它其开工、建设、竣工主管税务机关均无相关信息资料，只有集中销售时才引起主管税务机关注意。

四、加强个人自建房土地增值税征管的建议

1.加强部门协作

建设、规划、国土部门应当相互進行信息共享，建立完整的信息共享机制。国土部门在建造前需要明确土地所属人的性质，项目立项需要规划部门的认定，建设部门要对建筑施工进行审批。在房地产建设的前期税务机关就需要对此具体情况进行了解。

2.政府有关部门需要加强管理

政府职能部门对于自建房应当有一定的标准，严格执行审批程序，应当出台相应的自建房的标准和规范政策限制自建房的建筑面积。例如，按家庭合理需求套数或人均住房面积来限定自建住房标准，防止个人利用自建项目为手段，非法进行房地产开发，从而从源头上杜绝偷漏税的发生。

3.调整税收政策

在对于超过自用住房面积的自建房，应当设立规定视同于房地产企业进行对待。个人销售住房的税收优惠政策是因为在房地产开发商售卖时已缴纳土地增值税，并转嫁给购买方。因此土地增值税在个人销售住房时，为了避免重复征收则予以优惠。但是个人自建房在建造初期并未缴纳增值税，因此对个人自建住房超过一定标准的住房再转让环节应予征收土地增值税。将个人自建房情况进行分类对待，如：为了改善家庭住房条件的自建房免征土地增值税，但是自建房对外销售应当补缴土地增值税。这既有利于公平税负，又能有效防止人为逃避缴纳税款。

参考文献：

[1]杜江山，余国彪，燕飞.对个人自建自用住房销售营业税问题的探讨[J].注册税务师，2012（07）：28-29.

[2].财政部：对个人销售自建自用住房免征营业税[J].现代物业（中旬刊），2013，12（10）：24.