姚一丁
近年来,随着房地产经济的快速崛起,建筑市场上诸多不合规的做法也随之产生。由于法律具有滞后性,面对建筑行业层出不穷的问题,现有的法律法规只能有限的调整现在在房地产中出现的问题。在建筑工程施工的过程中,其中最为突出的问题是工程价款的结算问题。在结算的过程中,由于承包人层层转包、分包,使得建筑工程施工合同无效而产生很多法律问题,以及在建筑工程施工合同中未约定的事项如何处理和法律规定中较为模糊的事项,使得各地法院的判决不一。
《合同法》第286条的规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但是,该条并没有对这一问题进行分析,致使在实践中处理该类问题时法院判决不一,没有实际的参考标准。2018年,为了正确审理建设施工工程中的法律纠纷,最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(二)》的征求意见稿。意见高中涵盖了合同效力、工程价款、工程造价、工人权利保护和工程价款优先受偿权等五个重要内容。这将在一定程度上完善建设工程优先受偿权制度,相应的解决一些司法实践中的困扰。
一、关于建设工程优先受偿权的法律性质
对于建设工程优先受偿的法律性质而言,笔者认为建设工程优先受偿权属于优先权。第一,优先权是担保法定的担保物权,直接依法定产生,工程价款的优先受偿权就是承包方对发包方的特定不动产享有优先受偿的权利,符合优先权的性质。其次,立法者设定优先权的目的在于打破债权平等的原则,赋予特殊债权人优先于其他债权人受清偿的权利,来保护这些具有特殊社会基础的人。
《合同法》第286条虽然载明了承包方主张工程款优先受偿权的前提,但是对于几个承包人一同主张优先受偿权该如何解决,以及建筑工程优先受偿权与银行抵押权发生冲突时该如何解决,还有建筑工程优先受偿权与商品房购买者销售者权利发生冲突时如何解决并未规定。因此在本文中,笔者将对上述几种权利进行剖析,并提出完善建议。
二、数个承包人主张建设工程款优先受偿权的权利冲突及解决
当一物之上存在多个他人权利,而物的价值又无法同时满足所有权利人时,权利的竞争与冲突必然出现。一项建设工程往往十分复杂,其整体完工需多方主体的参与。发包方往往采取总承包方式或者单项工程承包方式将工程发包出去。
对于数位承包人就同一工程同时主张工程款优先受偿权时的权利顺位问题,目前主要存在如下几种意见:(1)按工程款优先受偿权成立时间的先后顺序受偿。此观点认为,建设工程优先权的性质为法定抵押权,具备物权之优先效力。物权优先效力的本质在于对标的物的直接支配,先成立就先支配。同理,对于建设工程上竞合的多个优先权,亦是成立在先,则优先支配,此观点也符合世界法律通例对抵押权确立的“时序先后决定次序先后”一般原则。(2)平等受偿说纵观各国立法例,《瑞士民法典》第 840 条33、《法国民法典》第 2097 条、《日本民法典》第 332 条、《魁北克民法典》第 2657 条36都规定处在同一顺位的建设工程款优先受偿权,依其债权份额平等受偿。借鉴国外通说,多个承包人就同一工程主张优先受偿权,各承包人之间地位相同,属于同一顺位的优先权,理应平等获得清偿。据此,平等受偿的前提是各承包人的地位相同。
建设工程款优先受偿权为法定优先权,是法定担保物权的一种,不过其优先性与其余各担保物权的优先性还不尽相同。一般的担保物权,其优先效力主要体现在以下两点:一是物权优先于债权;二是在同一标的物上有两个及以上并存的担保物权时,则按“时序先后决定次序先后”之原则处理,即先成立的担保物权优先获得清偿。法定优先权的优先性虽然具有物权优先于债权的效力,但就数个同类优先权竞合或优先权同别的担保物权竞合的情形,并不一定遵循一般担保物权“时序先后决定次序先后”的准则,相反,出于对某些立法政策的考量,打破了上述准则。建设工程款优先受偿权制度之出台也是立法政策的需要,设立该制度是为了妥善地处理拖欠建筑工人工资情况,当同一建筑工程上存在数个承包人主张工程款优先受偿权时,各承包人之间优先顺位之设计也应从这一立法政策之角度来考虑。为保障建筑工人劳动报酬能及时兑现,首先得保障与建筑工人存在劳动合同的承包方之建设工程款债权的优先受偿。当工程出现转包和违法分包等情形时,与建筑工人存在劳动合同关系的承包方一般为实际施工人;在建筑工程各环节都合法合规,且其合同有效时,与建筑工人签订劳动合同的承包人一般为合法分包人。
三、建设工程款优先受偿权与银行抵押权的冲突及解决
鉴于在建工程本身存有相当大的不确定性,有可能即便竣工了也不能通过验收成为合格的建筑物,依照大陆法系的物权理论,抵押权的客体应当为具备特定功能的财产,又或者该财产存在特定的使用范围,但在建工程暂时是没有使用价值的,其不能很好的保障权利的实现。因此,在我国传统的物权法理论中,不动产抵押的客体范围并不包括在建工程。但随着抵押权制度的日趋完善,在建工程抵押权逐渐成为传统物权抵押法律制度的外延,这也是房地产经济不断发展的必然结果。
同一建设工程上既有承包方之建设工程款优先受偿权,又有银行等金融机构之抵押权,两者存在冲突时,应当如何协调二者之关系及顺位呢?理论界对此有如下不同的看法:(1)抵押权优先说。该学说认为,抵押权理应优先于工程款优先受偿权。理由主要有四:其一,《合同法》仅规定在满足一定条件时,承包人的工程款可优先受偿,但没有明确当承包人工程款优先受偿权与抵押权发生冲突时,究竟何者权利优先。承包方之工程款为债权,而银行抵押权属于物权,基于物权优先于债权的原理,银行抵押权理应优先;其二,《物权法》第 170 条指出,担保物权人在法定情形下,依法享有就担保财产优先受偿的权利,除非法律存在另外的规定。因此,经过登记之的在建工程抵押权应当优先于承包方未登记的建设工程款优先受偿权。(2)建设工程款优先受偿权优先说。该学说认为,在建设工程款优先受偿权与抵押权冲突时,不管法定抵押权发生之先后,工程款优先受偿权均应优先于抵押权行使。承包方的工程款优先受偿权是对特殊债权采取特殊保护,目的是保障劳动者的生存权,维护国家利益或社会公共利益,该权利之法定性及强制性,完全能对抗一般抵押权,因此,两者共存时建設工程款优先受偿权应当居于在先顺位。(3)成立顺位说。该学说主张,承包人的工程款优先受偿权和银行抵押权之间难以确认何者优先,则应平等对待,依照其设立的时间先后顺序,来决定优先保障何种权利,即成立在前者,次序优先。此观点类似于域外法中规定的工程款优先受偿权与抵押权的效力顺位依登记时间先后决定。在工程款优先受偿权与一般抵押权出现冲突时,采用法定抵押权立法例,并规定法定抵押权成立以登记为要件的瑞士,从“时间在先、权利在先”准则出发,依登记前后决定受偿次序。以法定抵押权形式出现的建筑工程款优先受偿权,并不绝对优先于约定抵押权,而是依登记之先后顺位决定。(4)比例清偿说。该学说主张,建筑工程款优先受偿权和抵押权较之普通债权,同样具有优先性,两者并存时都要对其进行保护,应就建筑工程折价或拍卖的款项按比例清偿。但如果抵押权人银行在与房地产开发商订立抵押合同时,明知道该在建工程上存在承包人的工程款优先受偿权,仍与开发商签订抵押合同,则银行抵押权应劣后于承包方的工程款优先受偿权。
当同一建筑工程上既有承包人的工程款优先受偿权,又有银行抵押权,当发包方资不抵债,无法完全清偿承包人和银行的债权,两种权利就会出现冲突。此时,究竟何者权利优先呢?
四、建设工程款优先受偿权与商品房购买者的权利冲突及解决
实践中建设工程款优先受偿权与商品房购买者的权利出现冲突,主要存在于商品房购买者跟开发商订立购房合同但尚未进行产权变动登记的情况下,因开发商没有按合同约定履行债务,承包方主张行使工程款优先受偿权,此时,承包方的工程款优先受偿权与购房者要求开发商履行过户登记的权利就会出现冲突。
该权利冲突产生的原因在于我国引入了商品房预售制度,并且通过法律的形式确定下来。从最开始的签订预售合同到最终实际交付房屋、办理产权登记通常需要经过一个漫长的周期,为防止开发商经营不善或恶意炒作而给商品房购买人造成损害,法律对商品房预售提出了严格要求。依照《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理辦法》,当开发商具备了“五证”,且投入资金达到总投资的 25%以上,并已确定施工进度及竣工交付日期的,即可对外预售商品房。当房地产开发商决定将旗下商品房进行预售,同一建筑工程上难免会出现工程款优先受偿权与商品房购买者权利的冲突。
就如何平衡承包人之建设工程款优先受偿权与商品房购买者之间的利益冲突,学界存在以下几种主张:(1)消费者权利优先说。该学说认为,倘若允许承包方主张工程款优先受偿权,实际上是房地产商用商品房购买者的购房款来偿还债务,意味着房地产商将自己之债务转嫁给广大购房者,这一做法背离了对消费者即商品房买受人进行特殊保护的目的。承包方之利益与消费者权利相较之下,消费者权利关乎生存利益理应优先,而承包方权益属于经营利益应当退居其次。《批复》也赞成了消费者权利优先的观点,但有一个限制条件,即商品房买受人支付了全部或大部分购房款。申言之,倘若商品房购买人支付了全部或大部分购房款,就能确切地取得所购买的商品房,承包人不能追及该商品房而行使建设工程款优先受偿权。(2)建设工程价款优先受偿权优先说。此学说认为,一方面,从权利性质的角度来解释,建设工程款优先受偿权是物权,而消费者请求过户之权利是债权,依据物权优于债权之民法原理,承包人的建设工程款优先受偿权应当优先于消费者的合同债权;另一方面,从保护法益的比较角度来说,承包人的工程款中建筑工人的工资占了绝大部分,工资涉及到建筑工人及其家庭的生存权益,该生存权益一点也不低于商品房购买者的生存利益,甚至可能更为重要。毕竟拿不到工资比买不到房对劳动工人的基本生活影响更甚。以上两种观点的主要分歧在于对预告登记后的请求权性质之认识不同。工程款优先受偿权优先说主张,该请求权之性质依旧是债权,是法律从交易安全的角度考虑而赋予预告登记权利人对抗第三人效力之特殊债权。而购房者权利优先说主张,经过预告登记之物权变动请求权具有对抗第三人的效力,即具备一定物权效力,故而,就性质来讲,预告登记是债权物权化的一种具体表现。(3)折衷说。该学说主张,哪种权利优先应该具体问题具体对待。通常情况下消费者权利应当优先于承包人的工程款优先受偿权,原因在于房屋买卖常常关系到众多购房者的利益,若不限制承包人的优先受偿权,必然会损害许多善意购买人的权益,从而影响社会的安定。但以下两种情况例外:一是倘若承包人之优先受偿权不能实现而导致工人酬劳的不能如期发放,则工人工资部分之优先权优于消费者权利;二是倘若消费者在购置商品房时已知其建设工程款未清偿,仍决定购买,这表明其自愿承担这部分风险,法律无需给予特殊保障,此时,承包人之建设工程款优先受偿权应该优先于消费者的权利。
在商品房预售的情况下,购房者跟房地产商订立了房屋买卖合同,但尚未进行产权变动,一旦开发商到期不能清偿承包方的工程款,承包方就建设工程主张工程款优先受偿权,承包人之优先权与购房者的所有权变动请求权就会出现冲突,究竟何者优先,应当根据商品房购买者是否办理了预告登记来区分。一旦商品房购买者办理了预告登记,购房者权利优先,反之,则是建设工程款优先受偿权优先。
纠纷的解决定然要以息事宁人为目的,规范的制定也要面临价值判断与利益衡平问题,但不得不考虑整个法律体系的完整。最高人民法院的《批复》作为过渡时期的规定,在某种程度上构成对司法解释应有法律定位的凌驾,违背和破坏了现行的法律体系。本文在传统的民法体系之内,尽力揭示逻辑演绎过程和据以得出此种判断的论据,以期为承包人建设工程款优先受偿权实现过程中的权利冲突提出解决之道。