房地产企业税务筹划对策及相关问题研究

岳芳芳

摘要：税务筹划，是指在不违背税法的大前提下，通过合理筹划投资、经营等活动，节约税费支出，从而扩大企业收益，对企业管理有着不言而喻的重要性。得益于经济发展，更多企业管理者开始加强对税务筹划的关注。其中，房地产行业体量巨大，税种多样，税额相较其他行业更为巨大，且税费缴纳具有一定的特殊性，具备更广泛的筹划空间。因此，税收筹划对房地产企业的重要性毋庸置疑，一套合理有效的筹划方案，势必为企业开拓更大利润空间，带来更强竞争力。目前，很多房地产企业尚未明确税务筹划的特性，在实际操作中存在很多误区和不足，因此分析明确房地产企业在税收筹划上的正确方向和途径非常重要。

关键词：房地产企业;税收;税务筹划

税务筹划的四大特性

第一，合法性。税务筹划的最重要前提，就是在法律允许范围内开展工作。而税务筹划之所以能达到减轻税收负担的目的，主要是针对尚未明确的税收项目以及通过多样化的纳税手段来实现，与现行法律并无冲突。

第二，筹划性。大部分企业在进行经营活动过程中，会产生纳税滞后的现象。因此，在进行税务筹划工作时，要对现行税法政策有充分深入的理解，并结合企业实际情况，因地制宜地提出一套最大化减轻税务负担的方案。这种操作具有一定的超前性，从而赋予了税务筹划较强的筹划性。

第三，目的性。税务筹划的目的指向非常明确，即通过合法合理手段减轻企业税务负担，在帮助企业压缩成本、提高利润的同时，最大程度避免名誉损失。

第四，多维性。在实际开展税务筹划工作时，要注意不可局限在企业范围内，还要尽可能联系其他相关组织和单位，通力合作，共同找到高效节省税收的途径。

税务筹划中需重点关注的税种解析

重点税种就是筹划空间空间较大、节省成本较多的税种。房地产企业的重点税种，主要为土地增值税、企业所得税两项。下面将进行具体解析。

土地增值税

国家对于土地增值税具有相关优惠政策，这也是税务筹划在土地增值税上的主要工作方向。根据税法条文规定，房地产企业在下述情形中可得到免税待遇：出售住宅为普通标准，且增值额在扣除项的20%以内，这也是房地产企业进行税务筹划的重点方向。实际操作时，要重点关注增值额的20%这一临界点。降低增值额占比的一大有效手段，是科学地分摊可扣除金额，合理对开发成本进行预算，选择最有利的扣除方法。此外，在保持可扣除项目不变的情况下，还可以降低房屋售价。这种方式同时减少了收入和税务，需要进行详细的计算比较，得出最合适的值。大部分情况下，還要与企业所得税结合起来考虑。

企业所得税

房地产企业在对所得税开展筹划时，要重点关注成本支出和收入，以及规避税务风险。举例来讲，很多房地产企业在项目仍在筹备或进展时就预缴了所得税，完工后需要结转成本。然而，实际情况中，往往会出现项目已经交付使用，而外包工程还未结算，配套设施尚处在建阶段，公共建设维修基金未付清等种种问题。针对后两种情况，企业可以事先保留相关证据，然而，第一种情况，即使能提供证据证明，也只能预提最高10%的发票金额。因此，房地产企业在开放项目时，一定要注意及时结算，取得有效力的发票，若存在不能及时结算的支出，要事先准备好充足的证据证明。众多例子表明，很多企业面临税务稽查时，经常会因为证明材料不符合标准被否支。因此，企业在日常运营时一定要注意规避这种风险。

房地产企业税务筹划可能面临的问题及解决办法

对税务筹划理解片面

许多房地产企业在开展税务筹划工作之前，没有对税务筹划这一概念进行透彻理解，在拥有片面认知的情况下追求减轻税务负担而忽略了整体的协调性以及合理性，导致筹划结果脱离预期，阻碍企业发展，甚至为企业带来负面影响。

解决这一问题，首要任务就是要全面细致地理解税法和税务筹划，时刻遵循相关法律法规，同时对企业自身特征和发展规划进行全面考量，最终敲定最合适的税务筹划方案。在筹划过程中，要具备长远眼光和一定战略，不可被短期利润蒙蔽，不可打破协调，不可顾此失彼，争取得出最优解，进而有效缓解税务负担，促进企业良好稳定发展。

缺少税务筹划行业专业人员

一套好的税务筹划体系，很大程度上依赖于专业水平高的工作人员。部分房地产企业由于缺少专业人员，无法制定出合理有效的筹划方案，导致企业无法收获预期利润，甚至突破法律红线，声誉严重受损，丧失竞争力与发展空间。提高税务筹划工作人员的专业水平和素质尤为重要。这要求税务筹划工作者透彻理解并熟练掌握相关理论知识，具备充足的实践经验，遇到问题做到灵活应对，时刻关注相关法律法规动向，及时调整策略。此外，好的税务筹划工作者，还要具备高水平的道德修养和职业操守，在企业利益与国家利益之间做出正确选择。

结语

在法律约束范围之内减轻税务压力或延期纳税，是税务筹划的核心理念。国家政策对于税务筹划的态度，向来是支持和鼓励的。税务筹划的良好开展，既能为企业带来更大利润，推动企业发展，也是对税收政策的落实，使得国家税收政策所具备的调节功能得到更充分有效地发挥。房地产作为国民经济代表行业，应当做足表率，重视税务筹划的多方面意义，积极开展合法税务筹划，在为自身创造利润的同时，对各行各业起到良性示范作用。

（作者单位：建业住宅集团（中国）有限公司）

【参考文献】

[1]谷盈.房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J]. 中国市场，2017（07）.

[2]方晓红. 关于房地产开发企业税务筹划若干问题探讨[J]. 企业改革与管理，，2016（19）.