“互联网”背景下老旧小区改造与治理策略

包 进，刘清华



“互联网”背景下老旧小区改造与治理策略

包 进，刘清华

（重庆师范大学 涉外商贸学院，重庆 合川 401520）

随着我国居民对居住条件要求的变化，老旧小区在舒适度、便捷性、安全性等方面已经不能满足社会的需要。在“互联网”背景下，依托互联网技术投资少、效率高、参与主体多的特点，有助于老旧小区的改造和管理，实现老旧小区在生活便捷度、治安管理、道路管理、社群管理方面的提升，提高老旧小区居住品质。

互联网；老旧小区；改造；治理

经过改革开放30多年的发展，我国经济总量已经跃居世界第二位，伴随着经济的快速增长，收入的持续增加，国民对居住条件的需求正发生着巨大的转变，正如十九大报告指出的：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。[1]我国目前存在着数量庞大的老旧小区，其在居住的舒适度、便捷性、安全性等方面都已难以满足社会快速发展与人民美好生活的需要。近年来，国内陆续对棚户区进行改造，对提升国民居住条件方面发挥了积极的作用。但随着建设成本的增加、城市规划修改等原因，对老旧小区进行拆除、重建的形式并不宜大面积进行，如何让未经全面改造的老旧小区改善和提升居住品质就成为摆在目前城市建设和城市管理中的问题。当前，互联网与传统行业的深度融合正在深刻影响着我国经济发展的进程，尝试以互联网思维和技术融入到老旧小区改造和管理，是提升老旧小区居住品质的有益尝试。

一、 老旧小区改造和治理中的困境

老旧小区是指已建成和使用较长时间、仍具备基本居住功能但存在规划设计落后、设备老化严重、设施年久失修、未开展正规物业管理，不适应居住需求变化的小区。根据相关统计，我国的老旧小区共涉及16万个，涉及居民超过4 200万户，建筑面积约为40亿平方米。[2]虽然各地老旧小区的形成原因有所差别，但在改造和治理中存在部分共性的难题尚需解决。

（一） 开放式管理，治安形势严峻

由于老旧小区在兴建过程中尚未形成物业管理的概念，很多小区或是由房管局作为管理主体，或者由企业作为福利房建设，在建成后大部分采取传统后勤服务理念进行管理，而为了方便后勤服务，小区在建设中较多采取开放式。[3]而开放式的小区由于其缺乏一定的物理屏障，加之缺少物业管理公司的介入，致使其在治安方面存在先天的缺陷，无法有效对小区内人员流动进行控制，无论在人防还是技防方面与新建小区都存在巨大差距。近年来部分老旧小区虽然进行了相关改造，但大都限制在楼栋门禁系统的更新，缺乏对区域治安体系建设的设计，使得区域内仍存在一定的治安盲区，治安形势仍不容乐观。

（二） 设施设备陈旧，生活便捷性差

由于受到建设所处时期的技术标准、施工工艺、建设材料等因素的制约，[4]老旧小区的设施设备在使用的便捷性、耐久性、扩展性方面都明显不足，难以满足现在居民的使用需求，加之缺乏必要的物业养护与维修，设施设备的完好率普遍较低，严重影响居民的生活便捷程度。如重庆市渝中区的巨兴大厦，是重庆市较早安装电梯的小区之一，但随着时间的推移，加之缺乏必要的养护，电梯近年来故障频发，由于小区住户多为行动不便的老年人，电梯一旦停运，将严重影响到居民的出行。

（三） 设计思路滞后，车辆管理困难

老旧小区的设计思路立足于当时的社会需求和经济水平，普遍存在设计起点低、变通性差的通病，而其中道路设计就是最为突出的问题。[5]随着居民的出行工具由自行车转变为汽车，在短短20年内，老旧小区在道路承载能力方面就远远超出了设计负荷；同时由于设计之初缺乏动线设计的思路，部分道路的通行能力严重不足，拥堵情况严重；加之没有预留专门的停车用地，小区内车辆管理等方面问题日益凸显，严重影响到居民的生活及出行。

（四） 产权关系多元，社群关系淡化

老旧小区原有的社群关系部分依托与其所属的工矿、企业，因此具有一定的基础。[6-7]但随着我国住房产权制度的转变，住房产权关系呈现出多元化趋势，房屋产权关系流转频繁，业主身份构成不再是单一的企业职工。随着业主身份的转换，打破了以往以工矿、企业为基础的社群关系，同时随着租户比例增加，人员流动性的增大，进一步促使原本松散的社群关系变得更加淡漠，租住比例的变化和频繁流动性，对新社群关系的构建和维护也造成了极大的障碍，不利于小区进行有效的管理。

二、 “互联网”参与老旧小区改造和治理的优势

（一） 互联网的融合性，有助于减少改造成本

在老旧小区的改造方面，目前普遍采取的方式是重建，而小区重建则需要满足几个条件：一是小区本身有改造的价值。部分老旧小区处于城市中心地带或城市发展规划的区域，改造后有利于城市功能的完善，因此较为容易成为改造对象，但位置较为偏远的地区或不在规划范围的小区，进行整体改造很难得到政策上的倾斜；二是改造需要足够的资金进行支持。采取整体改造的模式，无论是搬迁还是重建都需要大量的资金支持，部分小区由于地理位置优越容易吸引到开发商投资，而其他区域则更多需要政府财政支持，因此，各地财政收入的充裕程度会直接影响到改造的进程。相较于传统的重建的改造模式，在建筑本身结构完整的前提下，利用互联网融合性强的特点，有助于将过往独立、分散的设备，利用网络进行互联互通，通过网络有效地融合，最大程度地发挥设备的作用，达到节约投入的目的。[9]如引入依托于互联网技术的安防设备，这类设备集成度更好，较少的投入就能在一定程度上丰富建筑的便捷性和功能性，相较于整体改造所需投入的资金更少，同时其后期需要投入的资源和资金也较少，适用于对改造资金承受能力较差的老旧小区。

（二） 互联网的实时性，有助于服务效率提高

老旧小区虽然在房屋所有权方面发生了转变，但部分小区由于缺少正规物业管理的参与，其日常的维护保养工作更多的还是需要原有管理主体如房管局或企业的介入。而这种服务关系又由于产权关系的变化，以及部分企业后勤部门的社会化，导致相互之间服务关系的约束性降低，服务的响应程度下降，服务的质量无法保障。[8]而互联网技术的优势就是其及时、快速的响应，相较于过往的信息传递方式，互联网基于现有完善的通讯技术条件，不仅有助于提高治理过程中的信息传递速度和准确性，同时还有助于尽快调整周边资源参与到问题的解决中。如彩生活物业公司的彩生活APP，将以往物业维修的流程，由传统的客服电话、客服中心申报变成了网上报修，一方面其能够清晰地显示报修时间，并将维修信息及时推送给维修人员，督促维修人员迅速接单，形成对维修人员的监督，提升维修效率；另外，业主可以将待修的情况用图片或视频的形式上传系统，相较于以往维修登记的模式，维修人员能够更有效的判断问题，提高后续维修的针对性，同时维修人员的办理情况需要用户确认，还能对整个维修的进程进行一定程度的监控，强化对维修质量的监控。

（三） 互联网的开放性，有助于参与主体多元化

目前城市规划中各种资源如学校、医院、商业等都向新建小区倾斜，老旧小区其周边的配套已经逐渐陈旧，同时受制于购买力等问题，其对各种生活配套资源的吸引力也日益下降，老旧小区在生活便捷性和舒适性等方面已大不如前。而缺乏必要生活服务配套的介入，则有可能导致区域内出现流动商贩。流动商贩不仅管理困难，而且容易对道路和环境造成影响。而互联网精神就是打造开放的空间，通过互联网将分散的、孤立的、跨界的资源构建起全新的互联网生态系统，利用互联网能有效地打破老旧小区的物理局限，将外部的生活配套资源引入，覆盖到老旧小区，同时还能发挥互联网平台强大的聚合效应，现有的互联网平台建设主体中，既有政府，也有互联网企业，更有物业服务公司，无论平台由谁搭建，都能够依托各自优势整合周边资源，其功能上都较丰富，能够覆盖社区生活服务的各个方面，形成新的社区服务生态圈，更有效地整合周边的生活配套资源，提高资源的使用效率，增加生活便捷性的同时也能让更多参与方关注老旧社区的发展，有利于让其在后续的服务、管理过程中发挥积极作用。

三、“ 互联网”背景下老旧小区改造和治理的途径

（一） 搭建网络平台，提高生活便捷性

老旧小区生活配套设施的更新速度已经难以满足居民需求的快速变化，在社区服务、金融商贸、社会服务、医疗养老等方面与需求都存在巨大缺口。[10-12]互联网技术可以将外部的优质资源引入到老旧小区，如目前部分智慧社区平台已经初具规模，实现了智慧家居、智慧物业、智慧社区商业的功能整合，而要增加老旧小区的生活便捷性，还需要将居民生活所需的其他配套服务进行整合，如老旧小区比较突出的医疗服务、养老服务、社区服务等功能，而这些生活配套服务的网络平台搭建，依靠互联网企业是难以完成的。因此在社区服务网络平台的搭建过程中，一方面，地方政府应该在其中充当主角，积极协调和引导医疗、养老、街道等相关社会资源的网络化，实现生活服务资源的全互联网平台化；另一方面，要尽可能整合现有平台。由于老旧小区居民中年龄普遍偏大，过多的服务平台会给其造成使用方面的困难，对于各参与方，在共享数据的原则下，努力将生活相关资源接入或整合到一个平台中，实现用统一的智慧平台，管理不同的技术点，实现平台功能的扩展，进而提高平台的易用性。

如在对医养需求较为突出的老旧小区改造过程中，先期可以将收集和监控医养信息所需的硬件进行推广作为重点，如各类健康监控芯片，在构建起健康大数据的基础上，将这部分资源共享到智慧社区平台中，并将数据接入到各地社区医疗服务中心或各类医疗服务机构，实现医疗咨询、病情监控、远程诊疗的居家医养模式，提高居民的生活便捷性。

图1 智慧社区平台路径图

（二） 强化技防手段、提高治安效率

老旧小区在治安方面最大的隐患就是开放式管理所带来的公共区域管理死角和人员管理漏洞，而新建围墙等措施一方面可能破坏老旧小区的原始风貌，另一方面由于老旧小区规划之初，地块并不规则，兴建存在一定的难度。而解决开放式管理所带来的问题，则可以利用基于互联网技术开发的各种安防设备。近年来，安防设备的快速普及，已经使技防逐渐从人防的辅助手段，变为现在主流的治安防范手段。随着互联网技术的应用，进一步助力现代安防设备从传统的被动防护向主动防护转变，极大地提升了安防效率，在住宅小区安防方面的重要性日益凸显。如目前新兴的AI技术就在安防设备中可以广泛应用，可以依托现有或新建的监控摄像系统，在获取图像后利用云平台大量的用户数据资源，对所收集的图像信息进行分析，依靠人脸识别技术进而判断出其为身份为业主或是外部入侵人员，实现监控与预警同步，而多个监控系统整合则可以分析出需监控人员的行走路径，为布控或寻人提供便利。通过技术可以有效弥补老旧小区缺乏物理屏障的缺陷，建立起网络虚拟防护围墙。

在老旧小区治安改造过程中，可将硬件改造的重点放在改建或新建公共区域视频监控系统与楼栋视频门禁系统，在社区的协助下将住户信息上传至云平台，形成基本的数据资源。再将监控系统、用户数据以及AI相关软件进行整合，使整套监控系统，形成业主识别、黑名单禁行、预防老人小孩走失、危险区域警告等安保解决方案，拓展过去摄像监控系统只能被动视频取证的单一功能。有条件的小区还可以考虑引入智能门锁、智能门窗等设备进一步增加安保的可靠性。

图2 AI安保系统框架

（三） 科学调配资源、扩大道路通行能力

老旧小区的道路通行能力有限，部分地方尝试改造道路的方法来解决问题，但是受制于老旧小区的道路基础条件，可供改造的空间较小，对小区通行能力的提升有限。针对老旧小区的现状，一方面，需要有效开发和发掘停车资源、提高资源供给。对有条件的小区进行部分技术改造，如规划新建停车位、新设自动机械立体停车设备，以提高车辆停放能力；同时要探索利用“互联网”有效发掘周边单位的停车资源，如单位停车库、商场停车库等，这些资源都具有一定的潮汐属性，如能进行有效的整合，将极大地提高老旧小区停车位的供给能力，实现资源利用的最大化。

另一方面，要加强车辆通行及停放的管理、提高管理效率。部分城市已经开始尝试推广智慧停车APP，其能够实现车位预约管理、远程授权等功能，使用人可以通过软件查询到目的地的道路情况及车位供给情况，以便其指定出行计划，并可在网络对车位进行预约，如果未按约定到达将给予一定处罚或限制其在该区域的预约服务功能，再与区域内的车辆识别系统和网上金融系统互联后，还能实现对车辆动态的管理以及车辆收费的在线管理，提高道路的通行能力；同时，对进入部分通行条件较差的小区可利用技术手段给行车人推送道路信息，帮助其进行行车路线规划，提高道路通行能力。

（四） 运用社交网络，强化社群文化建设

要实现老旧小区的和谐，还需要协调小区内各社群的利益，这需要建立有效地信息沟通平台、开展多样化的群体活动，丰富和提高小区文化生活水平，从而提高居民对小区认同感和邻里的亲近感。在老旧小区改造和治理中，首先，可以依托现有主流社交平台来搭建信息化的沟通平台，如微信、微博等实时沟通工具，在沟通的便捷性、实时性、准确性等方面都具有一定的优势，能够极大地提高信息传递的效率；同时在社区文化建设方面，也可以尝试将传统标语、口号的形式，变为由居民拍摄的网络短视频、微视频等宣传形式，实现文化建设从线下到线上，再提高居民的参与度和互动性，使网络成为社区居民加强交流、增加了解、建立认同的有效渠道，为形成社群文化提供帮助。

同时，要积极探索智能机器人在老年人社交方面的作用。[13-14]如同样面临老龄化的日本，就研发出陪伴类机器人，这种机器人从基本的老人看护和服务的基本功能，拓展到具备人机交流、情绪感知等新的功能，并可以按照一定的程式为改善老人的认知能力、行为能力提供一定的帮助，这对辅助和培养老旧小区中的老年人群体更多的参与社交生活，适应“互联网”发展趋势能带来一定帮助的。在我国，长城物业管理公司的在小区运行的U仔智慧社区机器人，将部分社区服务和生活交流的工作调整，已经开始了一定有益的尝试。

老旧小区的改造和治理是完善城市功能，提升居住品质的必然要求，而在我国倡导低碳生活和“互联网”技术高速发展的的背景下，对老旧小区的改造和治理在设计、实施以及后续的管理过程中都应以互联网思维作为引领，积极探索互联网技术融入到老旧小区改造和治理的有效途径，依靠互联网+大数据+云平台的优势，提高老旧小区治理的针对性、高效性，为老旧小区改造提供新的思路。

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Countermeasures for the Transformation and Governance of theOld Urban Community Under the Background of Internet

BAO Jin, LIU Qinghua

（Foreign Trade and Business College, Chongqing Normal University, Hechuan, Chongqing 401520, China）

As the change of residents in China demands for living conditions, the comfort, convenience and safety in an old village has not yet met the needs of the society. Under the development of Internet the characteristics of Internet technology, less investment, high efficiency and main participation may help to improve and manage the old village and that helps to realize the improvement of the life convenient and the management in security, road and community in the old residential area, which escalates the old village living comfort.

internet; old urban community; transformation; governance

2018-03-12

重庆市铜梁区社会科学规划项目（skgh2018007）；重庆师范大学涉外商贸学院科研项目重点项目（KY2017019）

包进（1981-），男，重庆人，讲师，硕士，主要从事城市治理研究；刘清华（1994-），女，重庆云阳人，助教，硕士，主要从事物业管理、知识管理研究

C 912.8

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2018.03.012

2096-059X(2018)03–0066–05

（责任编校：彭 萍）