维修资金使用难原因浅析及解决对策

彭晓玲

一、物业专项维修资金概述

1.近几年，我国房地产快速发展，住宅商品化趋势越来越明显，业主需要自行承担公共设施的维修和改造责任，这个相当大的改变推动了《物业管理条例》的调整。国务院在《条例》中新设置了物业专项维修资金，这一资金专门用于住宅以及公共设施设备在保修期满之后的维修和改造工作。对这一专项资金的筹集、使用以及监督管理，在《住宅专项维修资金管理办法》中做出了专门的规定。

2.在民主性原则的指导下，《物权法》规定，使用专项资金需要建筑占地面积2/3以上的业主，且业主人数2/3之上的人同意。在对专项资金做出其他方面的决策时，需要建筑占地面积1/2以上的业主，且业主人数1/2之上的人同意。这些规定是为了保护业主的决策权，同时集体决策也保证了小区民主自治的水平。

3.物业专项维修资金已经存在十几年了，这些资金被形象的比作房屋的“养老金”。随着城市化建设和住房规模的增加，物业专项维修资金的管理、核算以及归集工作渐渐成型，但是在实际操作中越来越多的矛盾凸显出来。资金使用率低，资金浪费现象比比皆是，成为了一个全国性的问题，也成为了一个社会热点问题。妥善解决这些问题关系到中国社会的安定和和谐，对建设中国特色社会主义国家有重要意义。

二、物业专项维系资金使用难的原因

1.物业维修方案制定难。我国建设部和财政部共同规定，物业专项维修资金需要业主委员会来申请，业主委员会来制定维修方案并开展相应的实施工作。但是，业主委员会是一个自发的组织，他们结构松散、人员老化且缺乏意见领导者，他们无法准确的制定并实施方案。此外，在业主委员会成功制定方案之后，施工单位也会因为自身的原因无法及时的修改和实施方案，大量时间流失在方案的制定和审核上面。

2.使用专项资金条件苛刻。建设部和财政部规定了双2/3的要求，建筑物面积2/3以上、人数2/3以上同时满足的情况下，才能启动专项维修资金的使用。当前中国小区的规模比较大，业主比较分散，在客观上给双2/3标准达成设置了障碍。此外，有些业主本身履行权利的意识比较差，一般不愿意参加投票。双2/3的标准对于专项资金管理实践而言过于苛刻。

3.专项资金使用范围模糊也是导致专项资金使用困难的原因之一。专项资金使用范围是一直存在的问题，在《住宅专项维修资金管理办法》中规定了专项资金的使用范围包含了公共设施和住宅两个部分，其中公共设施包括13项（其中包括天线、消防设施、照明设备和电梯等）。而住宅包含了10项（住宅基础、房梁、柱子和墙体等）。但是，随着科技的进步，很多材料和设备已经不在这个规定的范围内了，导致了规定中出现了很多模糊的地方，执行过程中也出现了很多困难。

4.专项资金的信息公开不够，业主很难履行自己的知情权，阻碍了专项资金的有效使用。住建部颁发的《办法》中规定了房屋的管理部门以及专项资金的开户银行需要主动向业主开放专项资金的查询渠道。但是很多地区对这一项信息公开并不能很好履行，加之业主缺乏履行权利意识，专项资金的使用和管理就变得更加被动和僵化。

5.专项资金难以增值也是导致其使用难的一个原因。住建部的《办法》中指出，在不影响专项资金使用的前提下，资金可以按照法律规定购买国债进行稳健投资。但是这些资金不可以用来抵押、质押、进行国债回购和委托理财等业务。因此，专项资金在金融市场上的利用率很低，只能存在银行或者购买一级国债，其收益能力很有限，导致了专项资金一直呈现“增值难”甚至是贬值的情况。

三、维修资金使用难解决对策

1.优化专项资金使用方案的审核和公式机制。首先是要精简审核流程，提高审核效率，并且需要申请人和管理机构进行共同审核，审核之后需要在小区进行第一次公示。其次是要各业主对结果进行审核，审核结果进行第二轮公示。公示时间规定为七天，业主审核规定时间为五天，所有的流程按照时间节点完成以保证效率。对于审核通过的方案，在付款、公示和支出等方面认真把关。方案执行中的决算信息、竣工信息、工程质量以及款项证明都需要进行公示，在无异议之后才能付款。

2.提高业主参与投票的积极性和参与度。在专项资金管理过程中需要加强信息化建设，将快捷高效的投票方式引入到业主投票流程之中。现在很多小区的业主数量越来越多，甚至有的达到了千户，要想达到《物权法》的双2/3规定，就必须要采用电子化的投票方式，加强信息建设，提高投票的积极性和效率。采用电子投票的方式，很多小区的住户可以通过智能移动端进行操作，并且更容易公开投票信息，能够促进小区的和谐。

3.加强立法建设，更新明确专项资金的使用范围。现在关于专项资金使用的法律法规主要有《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业管理条例》等，其中对于监督管理方案、管理主体和资金使用范围都做了一定的规范。但是本文还是建议要修改现有法律中与实际情况不相符合的部分，对于法律责任规定较为模糊的区域进行再次完善，建立由政府主导和全民参与的管理监督机制。通过正式的法律法规约束，使得专项资金使用的时候有法可依，真正做到违法必究，也提高了资金使用的精准性。

4.对于信息公开工作可以通过线上和线下两个方面进行。由于信息需要向业主进行公开，各业主的居住地点较为固定，所以在线下可以通过邮寄的方式将专项资金管理情况、使用情况以及其它基本信息统一邮寄，业主在接到这些包裹之后，如果对信息有任何疑问，可以前往银行网点进行咨询，或者拨打群众电话进行咨询。这一工作虽然繁琐，但是可以覆盖到那些不上网的人群，真正做到信息公开。另一方面，在线上要建立一个信息查询系统。业主能够通过这个专门的系统动态跟踪和查询专项资金的相关情况，并且对管理规定的变化也了若指掌。这个沟通平台同时也是业主交流和维系关系的站点，帮助业主之间相互联系沟通，真正做到高效低成本，方便快捷。

5.对于专项资金增值难的问题可以和银行展开深入的合作。由于法律明确限制了专项资金的投资范围，因此其投资路径确实受到了限制，但是这也不代表这些资金就要面临着贬值的威胁，可以借鉴上海和成都等地的成功经验，通过与银行合作提高专项资金存款利率来增加其收益。深圳市在这个方面做得比较好，其搭建了一个对银行评价和退出的机制，通过对银行评估和协商，专项资金的利率可以达到5%以上。而北京市的专项资金是委托专户银行做了一些组合理财，其收益达到了7%，这些都是有效提高收益的方法。

总结

总而言之，物业专项维修资金的使用难问题是一个复杂的、历史的和长期性的问题。究其原因，其涉及到了业主、法律、小区管理、资产投资和技术手段等多个方面。因此，要解决这一问题根本上是要完善立法的操作性和提高资金的投资效率，同时也要平衡民众的积极性、小区管理的效率以及新技术的及时引入。