住房补贴及廉租房对住房经济的影响

刘 灿

一、从区域经济学角度来分析房价上涨

住房做为中国民众一生都在关注的问题，随着房价的不断上涨，越来越引起国家的重视，相继出台了各项政策，如经济适用房、保障房、廉租房等对房地产进行调控，区域经济学告诉我们：一个地方相对发达是由于这个区域的经济、技术先进，高校集中、人口密度大，对于住宅的需求量也巨大，以笔者所居住的城市为例：以前河东地区是老城区，交通相对便利，所以河东地区是经济发达区，人口比较集中，河西地区由于地势较低，以前只要一发大水就被淹，所以人口稀少，河西的房价也一直比河东低。随着近10年河道的治理，河西水淹问题得到了解决，加上河西高校集中，又相继建立了几个高新开发区，技术研发机构也多设在河西，各种医疗及服务配套设施（如大型商场、超市）也多了起来，河西新开发区的房价节节高升，现在与河东相比，房价势均力敌。区域经济学做为经济学的理论补充，对房价受哪些因素影响，做了理论上的分析，同时也对房价补贴及廉租房对住房经济的影响进了分析和探讨。

二、住房的是一种特殊的商品

住房是固定的，不可移动的，因此住房的位置成为住房的一个重要特征。住房购买者购买住房的同时也选择了居住位置。一个显著的区位特征是可达性，即不同地点对于工作、购物和娱乐的可达性的差异。另一个特征是对地方服务的拥有，不同的地方政府征收不同的税，并提供不同的公共服务（教育、医疗、消防和警力等）。第三个特征是环境治理，不同地点的空气质量和噪音水平（来自汽车、卡车、飞机等）不同。最后一个区域特征是邻里的外部状况。领近地区的外部环境的良好改观对于周围的住房产生了溢出效益（提高了市场价值）。

住房由于使用期限长，一般是70年，做为家庭中的大宗消费，一般都需要满足家庭成员的各种需求，如人多的家庭，住房面积要大，没有成家或是没有小孩的，住房面积只要适用就行。对同不同层次的家庭对于住房的需求也有差别，中高工资收入、文化水平人群，对于居住地的环境，周围人群的素质、小区安全性、绿化率要求较高，低收入、文化水平人群对于房价的敏感度较高，房价成为购房的首先考虑条件。

三、住宅政策对于住宅需求的影响

任何城市在经济发展的不同阶段，其住宅行业的发展都体现了城市政府的行为。在住宅开发前期，由于土地是国家一种重要的资源，政府对土地的批准、利用、规划和交易都有严格的控制，为鼓励住宅市场的发展，政府可以降低银行的人个贷款利率和放松对住宅开发商的贷款条件，促进住宅逍消费和投资。为协调整个城市的利益，政府会向低收入群体提供经济适用房，向最低收入群体提供廉租房等。当住宅市场机制不能通过自我调整而达到均衡状态时，政府将通过必要的宏观调控手段进行干预。因此，同一般的商品市场相比，政府对住宅市场的干预性较强。

成功的住房政策有两个基本原则：一个是住房政策应该有利于低收入家庭；二是对中等收入家庭提供不同风格的住房。市政当局可以通过供给政策和需求政策来达到对住房市场进行调控的目的。供给政策主要是降低修建和更新住房的成本，而需求政策则是转移收入，以使某些阶层能够在住房方面消费更多。

目前，市政主要采用：

1.建筑补贴：通过对中等收入家庭所建的住房实行补贴，从而对低收入家庭产生影响。假设城市对新的中等质量的住房进行补贴，从而提高了在每一价格水平上的供应量，因为供给量超过了需求量，中等质量住房的价格下降。这会产生两种效应：一种是需求效应，中等质量住房相对价格的下降提高了需求量，一些家庭从对低质量住房的需求转向对较高质量住房的需求，二是供给效应，随着中等质量住房价格的下降，一些家庭把住房降级为更有利可图的低质量住房，中等质量住房的供给下降。在均衡时，补贴提高了中等质量住房的数量，降低了价格。中等质量住房市场的改变使得低质量住房子市场产生了两种类型的变化：一是替代效应，随着低质量住房的消费者转向消费中等质量的住房，低质量住房的需求会减少，因为这两种类型的住房是可替代的，中等质量住房价格的下降降低了对低质量住房的需求；二是过滤效应，从中等质量的住房到低质量住房的降级，从而使低质量住房的需求和价格都下降。

2.住房补贴：是指向贫困住户的自用住房提供补贴，因而可能扩大住房需求。住房补贴是西方国家常用的一种住房政策。好处是能保证住房专用补贴的确用于住房，但有时其效应可能不明显，因为贫困家庭不仅住房条件不好，而且在饮食和穿戴方面的条件也不好，故他们更希望得到没有规定用途的补助金，允许他们买需要的东西，而不一定是住房。所以现在这种方式一般是由政府把住房补贴付给房地产开发商，而不是给到购房者，这样可以避免把住房补贴挪作他用。

以长沙情况来说，经济适用房、住房补贴政策从20世纪90年代左右开始实行，大部份低收入人群都用这笔钱买了第一套房子（在政府规定可购经济适用房和享受住房补贴的楼盘使用，当时这些楼盘所在的区域远离市区，交通各方面都不发达）。在经济条件改善后，原低收入人群将经济适用房转为商品房，可以做为二手房交易。

拿了住房补贴的人在第一套住了几年后，又购买了改善性住房。经济适用房、住房补贴政策确实对于降低房价，让低收入家庭能够买得起第一套房起了很大的作用，低品质的房子在市场上的占有率也提高，2014-2015年高价格、高品质的房子在市场上得不到追捧，价格呈现下降趋势，数量也减少。

四、政府在保障房、廉租房中遇到的困难，应该将住宅的市场性和非市场性分离

随着政府保障房、廉租房政策的推进，对于平抑房价、解决民生起了积极的作用。但是政府的压力巨大，政府要花很大的精力在筹集资金、审核廉租房人员信息等方面，还要建立专门的房地产企业来运作廉租房的开发建设，这中间消耗的人力、物力、财力远远超过保障房、廉租房的收入，导致政府财政的入不敷出，政府下面全资企业采取了各种各样的融资方式，如银行信贷融资、委托贷款、发行债券等，由于受资本市场发育水平和国内投资管理法律的限制，产业投资基金融资方式在我国还没有完全开展起来。

由于保障房、廉租房具有公益性，如果仅有市场调节，将导致其供给不足，因而需要政府或财政的投入。垄断意味着非竞争，它损害经济效率进而损害社会福利，为此垄断性活动必须受到政府的管制。正因为这样，公益性与垄断性的特点决定了城市基础设施的建设和投资具有“非市场性”的特点。收费性与竞争性的存在，则又决定了住宅的建设和投资是市场性的，即它的建设和经营应采用市场手段。由此可见，住宅本身具有市场性和非市场性的两重性。就一项具体的住宅建设而言，关键之处在于市场性和非市场性中哪一方处于主导地位。