棚户区改造货币化安置的分析及实践探究

林海峰

前言

棚户区改造是城市建设发展的重要工程，也是国家民生工程建设的重要内容，涉及群众的切身利益。如何最大程度地消除矛盾，保障被拆迁户的合法权益，提高拆迁效率，要求科学地选择补偿安置方式。对于政府而言，棚户区改造选择合适的货币化安置，能够有效取得被拆迁户的支持和参与，避免各方矛盾的激化。从当前的实施效果上看，货币化安置在效率上有显著的提高，并且保障了群众合法权益的最大化。本文立足于棚户区改造货币化安置的现状分析，就如何强化货币化安置的实施，提出了几点建议。

一、棚户区改造货币化安置的现状

棚户区改造作为一项重要的民生工程，在城市建设发展过程中扮演者重要的角色。如何实现补偿安置，是有效推进棚户区改造的基础和重点研究课题。货币化安置作为棚户区改造一种重要的手段，在全国各地得到充分的实践和发展。

（一）货币化安置的主要方式

当前，我国棚户区改造的货币化安置方式主要包括：居民自由支配补偿款购买商品房安置、政府团购房源作为安置房、政府搭桥组织居民选购商品房等三种方式。

（二）货币化安置的实践意义

从实践来看，对政府而言，货币化安置能够缩短安置期、减少社会矛盾，提高政府的安置效率，有利于城市规划建设和功能业态布局，并提高土地的利用效率，而且项目融资手续简便；对被拆迁户而言，可获得的补偿比传统的实物安置更多，可选择的房源类型更广，可满足住房多样化需求。因此，各地政府相继出台优惠政策，鼓励被拆迁群众主动选择货币化安置，群众也纷纷支持和响应，推动了货币化安置的蓬勃发展。笔者所负责的泉州西郊棚改项目，货币化补偿安置方案一推出，被拆迁群众彻夜排队签订房屋征收补偿安置协议，创造了泉州征迁史的纪录。

（三）货币化安置的优惠政策

各地的优惠政策主要有：（1）提高货币补偿标准。一些地方在鼓励被拆迁群众选择货币化安置的措施中，往往会在房屋补偿基准价的基础之上，再给予一定数量的奖励资金，并且（或是）提供一定比例的购房款。以笔者工作的城市福建泉州为例，被拆迁户选择货币补偿方式，可以多获得房屋补偿基准价20%的奖励，且在2年内购买商品房自住的，可以再获得房屋补偿基准价10%的购房补贴。国内的其他城市如上海、青岛、济南、长沙等城市均有类似的优惠鼓励政策。（2）政府团购房源作为安置房或政府搭桥组织居民选购商品房的，通过与开发商沟通、谈判或竞价，争取最大幅度的价格优惠（一般有10%或以上的优惠），充分降低被拆迁户的购房价格，对被拆迁户而言，无疑是利益最大化的有效保障。如泉州，政府统筹的房源要求优惠10%以上，上海政府团购的安置房源一般也是优惠10%，等等。（3）其他优惠方面，多地政府还出台了如：货币化安置的被拆迁户购房自住信贷支持、契税优惠及直系（孙）子女入学入托等保障措施。

（四）货币化安置存在的问题

从当前棚户区改造的实施情况来看，货币化安置能够给予被拆迁群众更多的政策优惠，对于推动棚户区改造，避免社会矛盾冲突，具有十分重要的作用。但是，货币化安置实施过程中也存在着诸多问题：一是对政府而言，货币化安置即期筹资压力较大，贷款需求增加；在项目收益的构建中，棚户区改造受到拆迁地块、规划用途、房地产政策及市场环境等条件的影响，其项目收益的判断具有不确定性。二是在实践过程中，货币化安置的实施细则不完善，影响政策的有效落实；优惠政策落实不到位，在公开透明等方面有待进一步的提高；安置房源缺乏有效的统筹，难以保证房源的多样性。因此，在棚改货币化安置过程中，要求强化实践力度，积极解决存在的问题，以发挥货币化安置的重要作用。

二、棚户区改造货币化安置的实践策略

（一）创新实施措施，有效解决矛盾压力

一次性支付补偿款由居民自主购房这种传统的货币补偿安置方式对政府的资金压力是显而易见的，且被拆迁群众能否将补偿款确实用于购买住房尚存不确定性，可能引发新的社会矛盾和不稳定因素。因此，在实践中创新货币化安置措施，是棚户区改造工作应积极研究的课题。各地政府在实践中，已有逐步的创新。如“房票”（“购房券”）制，被拆迁户领的不是现金而是购房（期）权。笔者负责的泉州西郊棚改项目，结合“房票”制，在用地出让时附带条件限定价格回购商品房作为安置房，利用土地出让金收益降低政府的筹资压力，又充分保障了被拆迁户的住房需求。

（二）完善实施细则，保障群众合法权益

首先，从国家层面来讲，应出台货币化安置的指导意见，对相关行为、内容进一步规范，以更好地指导地方政府立足现实情况，出台相应的实施细则；其次，货币化安置实施细则应具有可操作性，能够在实施过程中确实发挥效能；再次，应细化并规范货币补偿安置细则，建立更加完善的保障措施和监督平台，最大程度地保障被拆迁户的利益，为安置工作的推进创造良好的条件。

（三）落实优惠政策，推动货币化安置落地

尽管全国很多地方出台了货币化安置的优惠政策，但有些地方政策落实不到位、缺乏公开透明度，导致发生矛盾冲突。为此，在棚改货币化安置中，一是要强化对优惠政策的监督，建立行之有效的沟通处理机制，推动优惠政策落地实施；二是应建立公开透明的工作机制，按照程序公开采购房源，为被拆迁户提供价格低廉、品质良好的住房；三是对于参与提供安置房源的房地产企业，应在税收、用地等方面给予一定的优惠，提高房地产企业参与的积极性。

（四）强化房源统筹，满足居民实际需求

统筹力度的欠缺往往会造成房源多样性的缺失，成为阻碍货币化安置顺利实施的因素。为了进一步满足被拆迁群众的住房需求，政府要明确并落实相关责任，强化房源的统筹力度。首先，依据相关法律法规和政策，根据被拆迁户的实际情况，引导群众合理选择安置方式；其次，政府应发挥组织领导力，研究推进拆迁小区多样化的建设模式，以维护群众的住房权益；再次，政府要保障房源的多样性，满足各类群众对于住房的不同需求。

结束语

棚户区改造是现代城市发展的重要内容，也是惠及广大群众切身利益的民生工程。在被拆迁户补偿安置问题上，如何做好有关工作，是社会重点关注的焦点。货币化安置具有灵活多样的特点和多重实践优势，在全国各地得到有效的发展，并取得了良好的实施效果，对于解决房屋征收过程中的诸多问题和社会矛盾具有积极的推广意义。