试论“营改增”后房地产企业的税务筹划

胡馨雨

【摘 要】在国内经济稳定提升的背景下，我国实行开放搞活政策以来，营业税收政策在不断创新。从房地产企业的角度来讲，落实“营改增”政策可以明显降低企业在税收环节中所面临的困难，也会清除以往税收政策中冗余的征税项目，然而在落实新税收政策时，对企业发展产生诸多影响。文章重点对“营改增”税收政策的现实意义进行阐述，明确新税收政策对于企业的影响，并针对这些影响提出房地产税收筹划建议。

【关键词】营改增;房地产企业;税收措施

【中图分类号】F299.233.42;F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）12-0255-02

0 引言

在国内经济飞速发展的今天，税收工作逐渐体现规范化和专业化。自我国实行开放搞活政策以来，税收政策必然要进行创新，而采用什么样的方式落实新税收政策是各行业领域发展所要明确的主要问题，因此房地产企业在具体落实“营改增”政策前，应充分了解相关基础理论，结合政策落实情况确定切合房地产发展需求的税收计划，从而实现降低企业纳税额的目标，为企业长期、稳定发展创造良好条件。

1 “营改增”相关概念

所谓“营改增”，即营业税改增值税，其显著特征在于传统征税方式下的重复征税得以减少。对于当前社会环境下的企业来说，“营改增”有助于降低税负压力。随着税务政策的落实，“营改增”对企业发展所产生的影响更为深刻。“营改增”政策的实施，能够有效控制企业重复交税，为企业持续发展创造有利条件。在企业降低发展成本的基础上，明显强化企业在同行业竞争环境中的适应能力。从房地产企业的角度来说，“营改增”政策运用期间，体现出政策与企业发展需求相切合的状态，还对企业发展产生诸多影响，如对增值税核算方式、税款缴纳流程等环节产生正面影响，从而为新税收政策的充分落实创造良好条件。

2 实行“营改增”税收政策的意义

营业税重点是相关部门输出劳动服务、流通资产的部门与个体所得营业税缴纳的一种税收形式;增值税的重点是产品在购销期间，将所出现的增值数额确定为具体工作的指导，来向其缴纳的流转税，也可以说是对产品在购销期间出现的附加值的征税。增值税通常由广大客户来交付，如果在商品购销期间没能体现现实作用，就不需要对其缴纳税款。从现实角度来讲，增值税也可以理解为对供销产品、输出修整、管护等劳动服务和国外产品的部门和个体结合其所产生的增值，来向其缴纳的一项税种。通常而言，增值税的核算方式为对流通产品或所提供的劳动服务所产生的营业数额，结合指定税率确定出销售税数值，在此基础上扣除取进项税额，增值部分应交的税额是其差额。增值税目前只限于对服务和产品增值部分进行纳税，对以往税收措施中存在的重复税收情况有较好的改善。我国“营改增”政策的目的是为了降低各行业领域在发展过程中面临的各种困难，不断结合社会发展趋势健全优化国内税收制度，通过税收对各企业建设给予经济上的帮扶，以强化企业发展能力，为企业持续健康生存创造良好条件。由此，“营改增”政策属于一项具有明显现实意义的税收政策创新，可以减少企业在发展中面临的各种难题。不仅如此，还会彻底清除传统税收制度中存在的冗余项目，在很大程度上减缓企业税务数值，降低企业发展成本，以此强化企业在竞争环境中的适应能力，减缓了通货膨胀的问题。

3 “营改增”税收措施对房地产企业的影响

房地产企业是实行“营改增”政策的核心企业，那么在落实“营改增”政策时，会给房地产企业带来诸多影响，其中既有积极影响，也有负面影响，具体分析如下。

第一是积极影响。在实行“营改增”政策期间，房地产企业清理了冗余税收项目，避免无法抵扣税款的情况。由此可见，新税收政策在产品供销期间，切实体现了各个流程征税，各项税收项目可实现抵扣税款的状态。不仅如此，“营改增”政策对房地产企业的价格也产生较大影响。

第二是负面影响。在“营改增”政策试行期间，产生了一些不容忽视的问题。如在对税收政策转型过程中，企业在落实“营改增”政策前结束了一项工程，然而就“营改增”的落实情况来看，随着销售工作的推进，房地产企业进项税抵扣不复存在，税率增加，这在一定程度上加剧了房地产企业的经济损失。与此同时，建筑企业在发展过程中所承担的税负以开发商为对象发生明显转移，对于部分房地产企业来说，若其自身具备建筑部门，则无法满足转移基本条件，这会对其发展产生影响。随着“营改增”的落实，房地产企业材料费用与劳务费用无法获得增值税发票，实际抵扣受到制约，此种情况加剧了房地产企业的经济负担。“营改增”的落实让房地产企业合作面临更大风险，增值税进项与抵扣税款有所降低，房地产企业纳税力度加大，无法保证房地产企业的利润率。

4 “营改增”税收政策下房地产企业税收筹划的可行措施

实行“营改增”政策对于企业来说有利有弊，要想保证房地产健康发展，需要建立合理的税收筹划策略，具体需要从以下几个方面进行考虑。

一是以适当时间，对企业所有职工进行营业税理论培训，以提高其工作质量和水平。目前我国房地产企业在具体管理环节中，往往体现出诸多不容忽视的问题，在落实“营改增”政策期间，很多房地产企业并没有重视该政策，使得企业发展模式與社会发展需求明显偏离，具体表现为施工周期长、工程量大。从项目开工到竣工验收，一般历经3年多的时间，因为项目施工周期长，在施工期间容易产生较多费用，增加施工成本，产生大数额的进项税。而且将增值税收政策运用于企业管理、核算、凭证认证方面就非常严格。在这样的条件下，企业应加大职工培训力度，以提高其工作质量和水平，充分理解和掌握增值税收政策的内容和含义，全面规范工作流程，促进各项工作模式与增值税政策相切合，降低企业运营成本，为企业稳定发展创造良好条件。

二是积极与税务机关交流学习，建立协调的沟通关系。实行“营改增”政策期间，对税收征管主体进行了调整，国家税务部门取代了以往的地方税务部门。在这样的形势下，房地产企业应主动与国家税务部门建立良好的沟通关系，充分学习税收方面的基础理论;实行增值税政策期间应加强重视，采纳多方建议，与国家税务部门进行良好沟通，随时掌握各个时期的税收信息，营造专业的工作氛围。需要重点强调的是，房地产企业缴税等活动应该与国家相关标准、相关法律法规相切合，从而为房地产业持续稳定发展奠定坚实基础。

三是对经营的每个环节做出合理的税收筹划。{1}对供应商价格和资质进行对比。这就要求采购部门在明确房地产企业发展规划及采购目标的基础上，规范采购原材料，并索要增值税专用发票，以便于抵扣。特殊条件下无法提供增值税发票时，或者在低抵扣的情况下，要掌握划价策略，与供应商进行沟通，争取在保证所采购原材料质量可靠的同时，获得较低的采购价格。{2}注重税率差异的科学化利用。对建筑行业税率和物资税率形成正确的认知，在“营改增”大环境下，科学利用税率差异，确保税负能够得到有效缩减。{3}税收筹划要合理利用纳税人的身份。“营改增”以后，小规模纳税人的销售额比进项税只低8%时，就会面临比一般纳税人要高的税负，房地产企业可以通过申请成为一般纳税人，减小增值税税负。{4}争取延迟纳税时间。要尽快取得增值税的专用发票，但要延迟销售发票的开出时间。

四是创新发展方法。将“营改增”政策进行合理运用能够辅助企业实现理想的经济目标，但也会导致企业发展成本增多。所以房地产企业应结合同行企业在新政策中的发展情况，全面创新发展方法，以高度強化自身在竞争环境中的适应能力。在具体实施过程中，企业需要采取混业的发展方式，也可以实行多元化发展模式。

5 结语

总而言之，房地产企业发展过程中，实行“营改增”政策可以明显降低企业在纳税环节中的困难，并且在国家税收环节起到不可替代的现实作用。相对于以往的税收制度，“营改增”税收政策能够完全清除冗余税收项目。由于房地产业的独特性，实行“营改增”政策对房地产企业既有积极影响也有负面影响。要改变这样的局面，就需要强化主体人员职业素养的重视程度，与税收部门建立良好的沟通合作关系，以促进税收筹划和发展方式的创新，以此缓解“营改增”对于房地产企业的负面影响。

参 考 文 献

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