这五个理由不可拒缴物业费

清洁卫生绿化养护服务存瑕疵 法官表示，物业服务内容具有多样性、物业服务过程具有持续性，以及物业服务标准具有不可计量性等特点，不能以某项物业服务存在瑕疵为由而拒缴服务费。

当然，如果物业公司在提供卫生清洁、绿化养护服务上确实存在质量问题，业主还是可以进行抗辩的，但是必须提供有力的证据证明，而不能仅仅依据自己的陈述。

法官表示，依据“谁主张谁举证”的原则，证明物业服务存在瑕疵的责任一般由业主承担。如果确有证据证明物业服务存在不达标的事实，法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。

屋外墙或屋顶漏水未及时维修 法官表示，一般而言，开发商对房屋主体结构的质保期是终身，对房屋外墙或者楼顶的防水质保期是5年。如在质保期内主体结构开裂、外墙或楼顶出现漏水，不存在业主自身或其他业主装修过程导致上述问题发生的情况下，开发商是责任主体。因此，业主应当就此向开发商主张，物业公司对此不承担责任，仅有协助维修义务。此外，如果房屋外墙或者楼顶漏水发生在质保期之外，业主应当依据《住宅专项维修资金管理办法》申请使用专项维修资金。

不认可物业与业委会涨价协议 法官提示：在前期物业服务合同履行期间，地方政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业收费政府指导价格，由合同双方当事人在指导价规定的标准内予以约定。

前期物业服務期限届满后，如果业主对物业收费标准不满意，可以通过提议召开业主大会，由业主委员会与物业公司协商定价的方式，重新确定物业收费标准。如果原物业公司与业主委员会无法就物业收费标准达成一致意见，业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业公司，协商确定物业收费标准。因此，业主仅以“不同意物业服务收费标准”为抗辩理由拒不缴纳物业费，将不会获得法院支持。

物业擅改公共区域设施设备用途 本是小区业主共有财产的公共道路及绿地等，却被物业公司擅自改造，让许多业主愤慨。对此，一些人采取拒缴物业费的方式以示抗议。这种方法合法、有效吗？法官提示：业主遇到此处情形时，可以向所在地房地产行政主管部门举报投诉，由行政机关追究物业公司的行政责任；也可以向业主委员会反映，由业主委员会要求物业公司进行整改。

物业未及时阻止邻居违规违章搭建 根据《物业管理条例》相关规定，物业公司在发现违章搭建行为或接到此类投诉时，应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务。

如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑，因物业公司不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑，可以直接向侵权者主张权利。要是物业公司证明已经就业主的投诉进行了依法处理，业主以物业公司未能阻止违章搭建为抗辩理由，将很难打赢官司。

（《人民法院报》2018.2.6聂元春、马成/文）