西安市房地产发展现状及未来趋势预测

梁娜飞 梁丽娜 张慧慧

摘 要：最近几年，西安市房地产发展迅速，尤其是在2018年2月份被确立为国家中心城市以后房价又面临新一轮上涨态势。为了改变房价上涨态势政府给出一些措施，伴随着这些措施的施行，整体来说房价在向好的方向转变。本文主要在分析西安房地产现状的基础上，针对西安房地产现在存在问题给出一些解决方法，最后通过应用回归预测的方法对西安市商品房销售价格趋势进行分析并预测。

关键词：西安市房地产；现状；中心城市；预测

文章编号：1004-7026（2018）12-0127-02 中国图书分类号： 文献标志码：A

2014年1月6日，国家正式批准陕西成立西咸新区。此时，西咸新区成为国家级新区，同时也是中国的第七大新区。2018年2月份西安又被确立为国家中心城市，同时西安又是丝绸之路的起点，在国家几大战略共同推动下，西安市快速发展的同时也为其房地产市场奠定了一个坚实基础。当然在其快速发展的时候也避免不了会产生各种各样的问题。如何让处于中心城市的西安同时也是14朝故都的西安房地产市场能更好更快发展，对西安的经济发展起着重要作用。

1 西安市房地产的发展现状

1.1 西安市房地产投资的总体情况

有图我们可以看出，2016年，西安市房地产开发投资额为1 955.82亿元，同比增长6.7%。固定资产如图1所示。

但最新统计数据发现一个现象，房价在暴涨、地价也在暴涨，但房地产投资持续在放缓并创造出来2017年年初以来的新低，今年一季度增速较1-2月份又回落8.3个百分点，名义增长只有3.5%，这将意味着房地产并没有在实质上拉动产业。2017年上半年，西安市房地产开发投资增速一直保持在20%左右，最高增速达27%，之后持续回落，最低增速至9%；2017年8月之后虽有缓慢回升但是幅度不大，自2018年起，西安市房地产开发投资增速跌落至3.5%，下滑速度比较快，在增速方面也是比较快的。

1.2 西安市房地产的销售情况

2017年初，西安开始实施人才引进计划，随着人才引进计划施行，2017年年底西安新增人口就达到了25万人，相比去年来说增长了340%，从而导致了房地产购房需求基数增大。但是在4月份，由于市场供货量依然短缺，供应量也持续低迷，因此西安商品房销量同比也有所下滑，如果供应无法在短期内迅速增加，势必会造成供需失衡。相比4月来说，在5月、6月份市场供货量可能会有所上涨，成交量、价格也都会有所上涨。

2018年1月，西安商品房供应面积是78.71万m2，成交面积是190.71万m2，市场供求比是0.41，供求比小于0.8，市场呈现出严重的供不应求。2018年4月，西安商品房供应面积是129.19万m2，成交面积为173.68万m2，市场的供求比为0.74，虽然4月份相较于1月份供应量有所增加，但市场上依然存在供不应求的态势。由于2018年“金三银四”成色一般，但是新开盘项目的整体去化率超9成，这说明了市场依然还是比较火热的。

2 西安市房地产存在的问题

2.1 总体供不应求，区域发展不平衡

在土地的供应量方面，2014-2017年西安土地供应量总体减少。除此之外，西安商品房供应面积和成交面积不均衡，通常情况下供求比在0.8～1.2范围内还是比较合理的，供求比大于1.2，表明供应量要大于需求量；如果供求比小于0.8，表明供应量不能满足需求量的要求，随然在4月份供应量和需求量正在趋于一个正常稳定的比例关系，但依然存在供不应求。

区域发展不平衡：2018年5月份新房均价以高新区1 6097元/m2排名第一，其次是城东14 964元/m2，而城内新房均价最低，仅为10 292元/m2。其中，城内5月份新房均价10 292元/m2以及长安5月份新房均价10 337元/m2这两个地区均小于西安市5月份新房均价11 323元/m2。

2.2 二手房的房价过高

通常来说，二手房应该比新房要便宜，因为二手房长时间受到折损，房龄也在逐渐变老，肯定是应该贬值的。但是，事实并非如此，西安及其它很多地方却出现了二手房倒挂的现象，二手房比新房卖的还要贵，有时候中间的差价能达到10%～30%。西安高新区房价在新房里排名第一，5月份卖的新房均价在16 097元/m2，而天地源枫林绿洲小区的二手房5月份的均价在25 817元/m2，两者之间相差9 720元/m2，这表明了二手房存在严重的差价问题。

3 完善西安市房地产市场对策和建议

政府应该从供给端入手，增加西安的土地供应量，使供给的土地量与土地的需求量达到一个平衡的状态。

随着西安地区引进人才的户籍政策，在2017年年底西安新增人口就达到了25万人，与去年相比增长了340%，伴随着人口增加，不应该一味的增加工业用地的比例，应该增加住宅用地和商业用地土地的供给量。

商品房的供求比=商品房的供應面积/商品房的成交面积，通过公式可以使供求比保持在0.8～1.2之间比较合理的范围之内，因为供求比大于1.2的时候会出现供大于求的现象；如果供求比小于0.8的时候会出现市场供不应求情况，所以应适当调整在0.8～1.2之间。

4 西安市未来房地产发展趋势预测

4.1 回归预测法进行预测

从西安房地产发展的现状无论是在投资总体情况上还是土地供应量上都存在一些问题，表明了西安房地产市场情况依然很严峻。虽然仍然存在一些问题，但是房地产行业也极大的改善了人们的生活，一方面房地产行业解决了很多人的就业问题，另一方面房地产行业也为国民经济增长作出了特别大的贡献，通过以上几个方面，我们可以看出未来的房地产行业仍然会以良性、健康、稳定的方向发展[4]。

以西安2018年1月份～5月份的新房销售均价来预测2018年6月份新房的销售均价，通过应用回归预测的方法进行预测。新房销售均价表如表1所示。

将表中的有关数据代入公式

a=∑Y/n=55 039/5=11 007.8元/m2

b=∑XY/∑X2=2 233/10=223.3

2018年6月西安新房均价为

y=a+b*X=11 007.8+223.3*3=11 677.7元/m2

6月份比5月份同比增长

=6月份新房均价-5月份新房均价/5月份新房均价=11 677.7-11 226/11 226=4.02%

由数据可知2018年6月份新房价格将稳步上涨。

4.2 预测西安房价未来还要上涨理由

（1）鼓励多生多育政策，全面放开二孩政策

（2）西安人口数量增多，导致房价上涨

2017年初，西安开始实施人才引进计划，随着人才引进计划实施，2017年年底西安新增人口就达到了25万余人，相比去年来说增长了340%，还有一部分人想到城里边闯荡一下，这就使得城镇居民人数增多，房价也会跟着上涨。

（3）土地资源不可再生

土地资源的稀缺将不可避免地导致房价的上涨。

结束语

最近几年，伴随着国家对西安的各种宏观战略的集体推动下，西安正迎来高速发展的时期，同样也为房地产行业发展提供了坚实基础，但伴随着快速地发展也会面临各种各样的问题，如房价过高，区域间发展不平衡等，虽然存在着一些问题，但是从总体上来说房地产市场还是在稳中向好发展。

参考文献：

[1]杜德春，李昊.当前房地产运行现状的分析及政策建议[J].价格理论与实践，2009（05）：53-54.

[2]朱真真.中国房地产发展问题研究[D].郑州：河南大学，2013.

[3]范莉丽.郭沛.中国房地产市场价格区域差异研究[J].价格理论与实践，2014（12）：46-48

[4]郁鸿元.探索我国未来房地产市场发展趋势[J].上海房地.2014（03）：17-20

[5]刘健晖.青岛市房地产现状分析及未来走势预测[D].河海大学，2006.